AnitaSong
刚好我小区的电梯钢绳前天断了。我不讲物业费包括什么，作为一个小区的业委会主任，我只讲如何处理这些事情，以尽量缩短停运时间不影响业主出行。
许多人老是喜欢纠结这个话题，用云南话来说就叫“扯着肠子横挣”，都自认为物业费应该包含什么什么的,我不相信一个成年人连最基本的道理都不懂，那就是“羊毛出在羊身上”。用行话讲，就是谁使用，谁付费。
本小区经过对五种模式的电梯运行方案详细论证比较后，认为物业费不包含电梯维修费等等在内业主最划算。这些费用另行测算收取。如今，本小区三年的经验总结已经基本解决了电梯维保质量以及零配件损坏时的快速处置办法。这些年下来，大家基本认同这种模式，很多电梯房小区来向我们取经呢。
如何快速处理电梯故障问题呢？
那就是我们的应急备用金。
每家业主200元，业委提出筹集管理使用办法后，楼层代表团审议表决通过后交物业收取，物业收取后全部移交业委会，业委会再将各单元的移交各单元业主财务监管组。电梯故障需要购买零配件时（单次的单价超过了物业公司的范围外的），各单元快速定夺，马上购买发货。货到后电梯维保员迅速更换就解决了。
这是经验总结出来的，第一次的钢绳断裂，那个单元的业主商量了两个多月都统一不了方案。物业还测算每家收几十块钱来换一根钢绳。当时报给我我就发火了：那万一过几天又有零配件坏了要买，再去挨家挨户一家收几十块钱？收上那么一两个月还收不齐还停着电梯，不怕业主骂吗？于是试点应急备用金。如今已在全小区推广了，实践证明效果很好。这就是我的答案，也是我们的方式。
另外说一下，除非电梯大修，我们是不愿意去申请维修资金的，繁琐的程序和手续，会让人等疯的，三个月半年，谁也不敢保证能申请成功。另外，这么数百元数千块钱，根本不值得去跑这个手续。当然，如果有哪位业主愿意跑，业委会也会全权委托他去跑的，前提是，我们没有任何的补贴。不从根上解决问题，一切都是白搭。
详细的有关小区各种事项处理的经验和办法，总结等等，请关注“锐眼说小区”，里面有很多的介绍文章，有关心你小区的朋友们，可以进去看看，相信总有相关的内容可以带来启发的。
锐眼说小区
首先了解一下物业管理费确定形式：
根据《物业管理条例》及住房和城乡建设部的有关物业费构成的规定，非公有住房的物业管理费的确定方式有以下两种：
1、酬金制：根据合同，物业管理企业按照约定提供服务，按照合同约定的金额数目收取费用，也就是拿工资，但是公摊水电，日常维护保养等费用（具体详见物业费构成中除人员工资等的费用）由业主按照面积分摊，无论费用多少，业主都要分摊。
2、包干制：根据合同，物业公司按照面积收取固定金额的物业管理费（按照成本原则计算，具体构成详见物业管理的构成），除此之外不再向业主收取任何费用，自负盈亏。
接下来再来看一下物业管理费的基本构成：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
根据合同规定，房屋、共用设施设备在保修期内的保修责任由开发商按法律规定承担，保修期过后房屋共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本，业主户内的专有部分由业主自行承担维修责任。
所以，要看这些问题的产生是在保修期内还是保修期外，保修期内由开发商维修，无需业主承担费用，保修期动用专项维修资金，没有缴纳维修资金的由相关利益业主共同分摊。
另外，许多省市都有自己的《维修基金管理办法》，其中会约定动用维修基金的具体要求。
天棚元帅看世界
物业公司的服务是否规范，主要是看合同约定服务内容和承诺的服务标准。
提问人提到的小区的电梯坏了，电子门也坏了，是是否需要业主另外支付费用？
这个要看物业服务合同中对维修之约定。一般来说，当地物业服务收费标准的费用支付，是有明确的说法，政府的指导价格是否包含中修以下的设施设备维修费，都有明文约定，而且在前期的物业服务中，很少出现中修以上的维修情况，如有也会在保质期内，由地产公司给予解决。
我们排除了设施设备大修的费用，因为这部分费用确是维修资金支付的。
提问人提到的争议情况之疑点，多半会出现在业委会成立后新签订的《物业服务合同》中，有一些物业公司为了中标，故意报低服务费，为了减少成本支出，特意把部分小修及中修以上费用排除在物业服务费用之外，看起来业主得到了实惠，但实际上总的费用未必节省。这就是提问人的困惑由来。
通俗的讲，以装修举例子，全包的价格、半包的价格以及包清工的价格差距很大。中标的物业公司，很可能是以半包或包清工的办法报的物业费价格，并中了标。
那现在没有其他的办法，需要小区业主仔细核查一下《物业服务合同》，其中相关维修费约定。如果约定维修配件等维修人工另外算钱，不在基础物业费中，就相当于家里装修请包清工，一盒螺丝也是主家自己买的。
业主物业费付了物业公司保安、保洁、工程巡检外的人工费和物业公司管理费后，那就没有余钱支付设施设备的中小修费用了。
一个交付三年的小区，各项维修费用不是一笔可忽略的费用。
老包有时不在线
你交的物业费相当于你给你家请的保姆的生活费!比如你家请个保姆来打扫卫生做家务!你说你家门坏了!冰箱不制冷了!难道还要保姆出钱给你家修门请修理工给你家修冰箱吗？情同此理!如果你们是新小区 可以申请维修基金来修理!如果是老旧小区那么就该大家齐钱来维修了!
秋雨流痕
物业服务里包含了对小区相关设备设施的维护和维修，保正公共设备的正常运行。如果电子门和电梯是使用太久，装备太老化需要统一更换或者大修了，那就需要动用小区的集体维修基金了。如果只是正常使用消耗损坏或者人为损坏，那就是应该由损坏人或者物业负责维修了。电梯也是一样，消耗损坏是需要由电梯专业人员进行维护和保养，但是相关保养费用是由物业出的。电梯因使用寿命到期或者其他原因需要大修或者更换的是需要动用大修基金的。
小区物业人
我们小区有几百户，一家物业费是1百多，几百家就是几万元，清洁工和保安才1千多元的工资(人又请得少)请问，这几万元用在什么地方？肯定要拿出来维修电梯和电子门。家里请的保姆的工资，能和物业老板比吗？还好意思和保姆比，真丢人。
手机用户6761488405
物业费其实就好比买了辆汽车，仅负责汽车的保养费，但不包含维修费和工时费，如果你开的汽车维护正常无故障不需要自己掏腰包修车，随着时间增长，汽车越用故障越多，维修费也就随涨了。但是90%业主不那么认为。。多数认为我交了物业费(保养)了，汽车就得正常使用，汽车(电梯)坏了你物业得给我修。。。。
东方正义之箭
这个问题就不太好规范，首先物业费就不合理，物业公司的收入怎么规范，物业费分为物业收入，物业人工开销和维修开销，物业的收入怎么核准。举例，100元的物业费，其中人工费30元，维修30元，物业收入就是40元。电梯维修20元，物业收入不变40元，人工和维修不能变60元，就只能再收20元，这是否合适，物业收入的40元为什么不变，理论上是物业收入的40元应该是40-20元，可物业是不会这么做的。物业收入40元不变，人工服务费的30元和维修的30元是会变的（会根据物业费收缴的情况）只会减少，这就造成服务质量的下降，物业和业主矛盾的激化。
俺们是个老实人
小区的付费原则是谁受益谁付费。全体业主交的物业费用于由全体业主受益的事项。某栋楼或单元的维修事项由受益人付费，小金额由受益业主分摊现金，金额较大可申请使用住房专项维修资金。
15983039315
设备的曰常维修(小修及维保)在保修期滿后由物业费中支出，但人为损坏，如人为有意损坏、破坏就应该由当事人负责。让业主或物业出就不合理了，正常磨损大修或更新更换升级改造等保修期后，应在维修基金中支付。参看各级物业管理条例。
