地产项目开发成本的归集和分配在整个房地产开发过程中很重要，但是却不是地产开发的问题焦点，房地产业经过若干年的发展，无论是各项技术、项目管理、财务核算早已成熟。
那么为什么还要把这个问题拿出来呢？
最近智慧源遇到了几个项目，在项目中体现的共性之一，就是项目开发成本的归集与分配不规范，降低了自身的管理效率，更重要的是增加了税务风险。
那么开发成本应当如何归集分配？
会计上的做法
在税收上，房地产业之所以有别于其他行业，是因为其多征了一道土增税，所以就成本分配来说，地产项目也是一个产品，与其他行业的产品成本分配并无区别。
会计上就是按照成本费用的受益对象开归集成本的，那么为什么还要分配呢，因为成本费用不全都是直接成本，还有共同成本；一项成本费用的发生可能同时涉及几个受益对象，谁受益谁分摊，当然了共同成本的分摊时涉及几种方法的，这里我们就不展开了。
税务上的做法
土增税
由于各地方执行的土增清算方法不同，有“两分法”和“三分法”之说，其实就是在清算单位内将业态进行了细分和归类，比如两分法就是把普宅单独计算土增，其余业态放在一起计算土增，而三分法是普宅单独计算土增，非普宅单独计算土增，其余业态放在一起计算土增。
不管是怎么个分法，前提都是在财务资料的基础上计算开发对象成本的，先分配好基准单元受益对象的成本，在按照税法口进行归集，计算土增。
企业所得税
企业所得税扣除的成本费用亦是按照成本受益对象归集，同样是以财务成本核算为基础，与土增税不同之处在于，土增的清算期间是整个项目期间，企业所得税是按照权责发生制且清算期间是公历年度；而对于房地产企业来说，还受到各种行业税收文件的约束，例如国税发（2009）31号）文件。
智慧源最近遇到的这几个项目的成本核算，首先在财务上没有按照正确的成本核算方法来归集分配项目成本，或者处理的不规范，至少没有按照成本受益对象进项成本核算；其次忽略了土增和企业所得税的清算期间的差异，混淆两税种的纳税时间和税额计算方法。造成了土增或者企业所得税税额计算不正确，缴纳也不正确，结果受到了税务机关的查处。
项目的成本归集与分配是一项必须融入项目日产管理的一项重要活动，是控制成本，预测税负的主要手段之一；否则，企业不知道自己项目能花多少钱，也不知道要交多少税，甚至项目是赚是亏也不知道，就麻烦了。
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