吃饅頭不吃包子

每個行業都有它自己的秘密！外行人別亂猜。

商業地產，是房地產中比較難啃的一塊。裡面的奧秘更多。一般人我不告訴他。

你所看到的目前商場空置的窘境，是當今中國比較常見的，令人觸目驚心，究竟為什麼呢？

1、自從很多商人認為房地產投資仍然有很好的發展前景之後，商業地產開發的熱潮一直高燒未退。

跟任何行業一樣，商業地產開發商其中有些是有經驗、有準備、或者有運營實力的；很多是沒有經驗、沒有準備、沒有實力的；所以，失敗的概率高達35%--50%，也是很正常的，其他行業的高失敗率，你只是看不到而已！商業地產招人現眼。投資人多，所以，你見到的失敗的也就比較多。

2、各地地方主管部門，熱衷於商業項目的上馬，造成項目過多、門檻篩選不嚴、項目爛尾。

為什麼地方主管部門，喜歡上馬商業項目？因為相對於住宅項目，裡面的綜合稅費收入會比住宅項目多一倍！並且，如果運營的好的話，商業項目可以帶旺一個新區、並且帶來大品牌、是城市靚麗的風景線！是新區開發的先鋒部隊！你說，地方有關人員能不熱衷於此嗎？項目太多、選址、規劃不當，比比皆是。有關部門可能也是經驗不足吧。

3、有些空置，是在商業地產可以容許的範圍內，並非失敗。短暫的空置、如果在合理的時間內，是沒有問題的。

為什麼？因為，大部分的項目，商業只是噱頭，目的是為了住宅的銷售；商業短期或者長期虧損，不影響住宅項目的利潤，只要總的帳算得來，商業項目是允許虧損的。

4、這個虧損，也不是永久都會虧；有很多轉嫁、替代的方法。

只要在可以預測的時間內，可能轉盈，就可以；或者，轉嫁給金融機構（為什麼金融機構願意當冤大頭？很多原因，它轉嫁給未來、轉嫁到外地、其他企業、變相通融、腐敗因素、以RETIS等方式進入資本運作、在表外做賬.......）不一而足；水很深啊。

5、中國房地產發展的速度快、政策陰晴不定、許多大佬也始料不及。公認的商業大佬，沃爾瑪，也不能說，在中國很多地方的商業項目是成功的；2013---2017年，沃爾瑪，在合肥四年時間關閉了8家門店，只剩下一家。對於競爭對手、市場發育程度的掌控，可以說，沃爾瑪在合肥也不太適應。沃爾瑪尚且如此，其他商家，也不見得會強到哪裡去。

6、商業地產有它脆弱的一面，看著空置很難看吧？也有它強大的一面，可以融資、信託、最小化分割、分期銷售、包租運營等等；有些是打擦邊球的，有些是創新、有些是詐騙！往往一步之遙。

你會看到，很多商業項目，類似於非法融資、或者傳銷、會銷，一般老百姓往往是傻傻分不清。

7、商業項目，國內目前只有30%是成功的、運營良好的，30%是有較大風險的、勉強生存的；40%是失敗的、風險極高的。

也有很多開發商被套牢啊！他們也不想空置啊！但是，運營能力不夠，失敗的概率極高。

8、其實，很多開發商並不願意做商業項目，沒有辦法啊，是土地出讓中的捆綁銷售；是迫不得已進入商業領域，只好從頭學起。反正他們住宅項目有較高利潤，所以，商業的虧損，也只能是，淚往肚裡吞，是必要的代價。也不排除一些運氣好、水平高的團隊，商業運營很成功，這個屬於極少數。

好在高層已經認識到這個風險。

調控，已經在路上，並且不斷加碼之中！

主要是化解金融風險、消除社會的不和諧的隱患。以免帶來較大的風險。

但願，在不遠的將來，會有較大的改觀。

我們應當對於中國人的智慧、創新能力有信心。

圖片來自網絡

我是真像旁觀者

謝謝你的時間

真像旁觀者

1.賣商場地皮的錢，從地下一樓到四樓，開發商一般是採取先收定金口頭承諾返點的形式套一筆資金，然後開盤逐層開賣，通常順序是三樓四樓負一樓二樓和一樓，順序是很講究的，三樓四樓最便宜，所以要在傻子錢最多時下手，負一樓有大超市，有人流就意味著有好鋪子，提價，一樓二樓位置最好，最高價，傻子能買就賣，不能買老子自己吃，反正負一樓到三四樓已經夠本了。對了，首付5成，利率上浮5%。

2.返租賺錢。買了商鋪你想開個奶茶店對吧，對不起不行，我們這個商鋪是高規格高檔次的商鋪，不是那種阿貓阿狗都能進來的，作為業主的你們如果自己出租，很快就搞亂了。所以，你前面簽完買鋪合同，我們馬上就籤返租合同。時間嘛，15年一簽。你就安心收租就行了，我們會為你搞定一切的，放心，好鋪子傳三代。當然咯，你買的時候你會驚喜的發現，哪怕你是開盤早上第一個進門的，好一點位置的商鋪早就被選掉了。這一條裡面的錢，不是實物的錢，是指賺錢機會被我拿走了。

3.出租賺錢。城市中心，區位優勢，休閒娛樂一體化，你所想的一切都有，地下負23樓全是停車場，三小時停車免費，負一樓是灣島知名的大超市，一樓全是金飾和女裝，二樓是兒童活動中心，三樓餐飲，四樓影院，牛逼不，吃住玩一條龍。中國到處都有這種龍。告訴你，超市影城KTV進來是戰略合作，比例分成。開發商的預留商鋪是不用交租的。真正老實交租的就是進來刮肉的小租戶。三月一清倉，五月一換人，刮的就是你的肉。

4.租金賺錢。我收到租金了，該返給業主了對吧？呵呵，首先你要知道幾件事，水電，裝修，安保，電梯，成本你不給我扣掉啊？還有，才開始幾年，為了拉人氣，我很多都是低租金請來的商戶，生意難做啊，多擔待擔待。過幾年就好了。什麼，跟我談法律？合同中有寫保你回本嗎？看清楚，寫的是低風險不是零風險。

5.租金雖然少但也好過沒有，雖然僅夠利息也還能過得去。終於過了幾年有業主受不了了，也有業主發現自己的鋪子位置被改成了廁所或樓梯，揚言要收回鋪子自己幹。呵呵，一群法盲，好好翻翻合同，看看違約條款再來鬧。

6.想熬到15年後收房，沒有的事，鋪子在我手裡，房租得我給你，有一百種方法讓你延期，再延長個15年，大家一起奔小康！對了，商鋪只有40年產權。

總結來說，一個商場就像一個吸金怪獸，吸取周圍的錢，吸引周圍的人，吸走賺錢機會，剪刀差吃業主，高房租刮鮮肉，自有地產還可以經商抵押兩不誤，你給我一個不開發商場的理由！你看到的客人少，自然有租客去頭疼，刮完一批又會有新的來，關我屁事，我該賺的錢早就安全落袋，怕什麼？不勞你費心了。

額外一句話，老商場很多由於業主話語權的增多逐漸的失去統一規劃越辦越失去特色，新商場因為開發商統一管理，有很多的便利性，但代價就是業主的話語權勢微，如何取捨，自己掂量，誰能看準未來呢？如果只是有個幾十萬的老百姓，買套住房可能還要靠譜些。

御風守望

簡單一點來理解，很多商場都是空蕩蕩的沒有人，但是開發商卻還在不斷地開發呢？這裡面的牽扯的利益有很多，品牌效益是一點，因為做這樣大型商場的一般都是大的投資商和風投資公司在創造，肯定也不只這一家，全國都會有，他們的數據統計盈虧不會只在這一家身上體現，這家虧了另外的地方的商場回把虧的拉回來，！

另外明商場的開始，有些公司的眼光是很長遠的，現在目前來說這個地段的商場很虧但是他們不會去計較，他們的目的很簡單，也行這片區域的城市規劃還在發展中，他們提前佔好位，等後面的發展，這樣做也是間接的拉高周圍的房價，並且很多這樣的商場是為了賣房子、租房子設立的，目的是打造良好的購物、消費、居家環境，，日後隨著開發商的完工，這些商場還沒起色的話，他們也會慢慢的收縮規模，直至退出。因為到最後會有人買單的！

隨這互聯網的衝擊，其實現在商場面對的挑戰是很大的，但是機會也很大，很多東西無論如何在怎麼去改變，這些東西依然會存在，馬雲現在都主打新零售模式，其實就是線上線下結合，這裡面的商業邏輯也只有那些運作的大佬才真正明白是怎麼回事！

平行世界奮鬥的80後

商場還是比較賺錢的。如果你喜歡看韓劇，會發現裡面很多富家少爺，家裡都有幾座商場，或者百貨公司，很少出現家裡是開超市的。

雖然大家統稱為商超，都是叫連鎖零售行業，但本質上的商業模式不一樣：超市就是幫人賣東西的，進一瓶礦泉水每瓶加1毛錢賣出去，一般超市毛利率20個點左右；而商超主要靠收租金，只要投資建成了，後面毛利率幾乎都是90多個點。

也就是說，商場把絕大部分的經營壓力轉嫁到了品牌店身上去了。商場自己需要承擔的，前期是選址、建設，開業前是招商，開業後就是為品牌商門搞好服務——其中大部分時候還是商場把握了主動權。

大家確實都有這種感受，有些商場，大部分時候都是冷冷清清，恨不得整個商場的營業員都比顧客多，像那種隨時都人流如織的商場，實在是少見。

就算商場把經營壓力轉嫁給品牌店，品牌店就一定能承受嗎？

其實，我們所看到的人流稀少，基本上都在實體門店的允許範圍內。因為品牌店，特別是那些高端商場一樓的大品牌、奢侈品牌們，基本上每個月賣幾樣東西，就能覆蓋整個店的運營成本。

而且，對於他們來說，開這個店更多地是為了展示其品牌形象，反而沒有那麼高的單店業績考核。

將來，隨著電子商務越來越發達，線上線下結合越來越緊密，線下門店將成為線上交易的流量入口和體驗滿足者，線下門店的KPI恐怕又會變一變。

另外，當然也是很重要的一點，很多商場不是靠業務來賺錢，而是靠房產和土地的增值。

武漢有幾家超市，辛辛苦苦賣一年貨虧著錢，自己旗下一個門店被拆遷，光是土地補償就幾個億，你說呢？

斑馬消費

在互聯網經濟的大環境下，商場的客源確實出現了一部分的分流，導致現在空蕩冷清的窘境。但是開發商投資開發商場還是有很多利潤增長點的。分析如下：

首先，開發商在籌備商場階段自己需要承擔的是選址和建設，在落成之後做好前期的招商，這些工作確實成本很高。一旦順利完成上述任務後就是為入駐的品牌商家做好服務—其中大部分時候還是開發商把握了主動權。這樣，商場就將大部分的經營壓力轉移到了品牌商家的身上去了。後期的運維成本相對較低，同時通過租賃等方式獲利。

其次，商場的地價的升值可以帶來收益，降低風險和成本。房產和土地的增值給開發商帶來的收益是很大的。一些目光長遠的開發商提前拍得土地並建設商業設施，不但完成了土地資源的儲備，而且也能帶動地區經濟和人口的發展和增長，對於開發商和政府來說都是雙贏的策略。隨著地區基礎設施的完善和人口的增加，土地的價值會提升數倍，對於開發商來說，其獲得的收益顯而易見。另外，

最後，建設商場有利於開發商提升形象。通常入駐商場的品牌都具備一定的知名度和影響力，有些商家在商場開店是有展示其品牌形象的考慮的，所以在運營方面傾注很多心血去打造，這對提升開發商的品牌也有很大的促進作用。因此，建設和運營商場對開發商來說是有利可圖的。

家族企業雜誌

開發商也是商人，商人是以追求利潤為宗旨這一點是永恆不變的。

首先我們做個比較，做商場也就是我們所說的商業它的利潤怎麼樣，這個就要和住宅相比較來看了，大家都知道在同一地段同一地塊商業的價格是遠遠大於住宅的但是開發商開發成本是平均攤派的，就是總成品攤到總開發體量上來，這樣一來商業的利潤非常明顯。

其次，商業的建築體量是遠遠少於住宅的，但是投資商業的人卻不比住宅的人少，這個是在我這麼多年的從業過程中經過數據分析得出來的，基本是一個供小於求的概念，和住宅成本是一樣的但是價格彈性卻很大非常容易出售。

再次，在這裡做個行業內部揭露。很多商業購買者都希望自己這個位置是商業中心，非常希望能有大的品牌商家入住，恰巧開發商就利用了購房者這個弱點，招商很多品牌或者知名的商家，說招商實際就是籤個接房後的意向入住協議，然後開發商大肆宣傳，甚至有些不良品牌商家以此來賺取廣告費用，最後東西賣完了商家也沒來，開發商坑完人就走換個地方如法炮製。

最後，給廣大商業投資者一個忠告，別相信有什麼什麼商家入住，你投資商業就以沒有任何商家入住來衡量值與不值，這樣你的風險會小很多，現在是電商的時代一般的商場形式是做不走的，反而小區外圍的配套商業也就是我們所說的社區商業投資安全性更高些。

韓春東

作為一個資深的商業地產人來簡單班門弄斧幾句!

商場空置率，要追溯到該城市及區域商業地產發展歷程，一般商場空置說明商圈客流不足導致的。然而客流不足是由於商場供應>客流量，形成供求關係失衡狀態。

開發商不斷開發商業地產是由於手上購置了商業性質的土地，開發土地是拿到商用土地的唯一辦法，致使一去不復返。不是所有開發商都有“萬達廣場”的能力，不是所有開發商都有“凱德商用”的運作思維。

從商業土地選址到戰略定位到規劃設計到商業規劃定位到招商開業到運營管理，要將整條線走完，商業地產價值潛力提升至少需要5-10年，98%的開發商的傳統思維均是想利用商業地產獲取高額的利潤，違背商業地產的發展規律，走上一條不歸路。

商業地產發展已經成為惡性循環的局面，開發商是很被動的，特別是對住宅出生的開發商更加殘酷。商業地產能做起來了沒有幾家，地產巨頭都屈指可數。

商業地產過剩空置主要原因是土地資源屬性定義及城市統籌不科學所導致的。

內地很多城市缺乏製造及手工產業，為了提升城市GDP，唯獨出售城市土地，然而土地資源分為商住、商業、綜合等土地性質，其間商業性質土地價格最高。

近年來，政府為了改變其囧況，已經頒發商改住政策。緩解商業地產的發展重壓。

以上觀點不代表任何投資指向。

斌兒哥

首先開發商是可以降低風險甚至零風險的！

由於規劃需要，本來周圍就缺少商場，蓋商場能帶來好的形象和影響，所以商場建設速度一般非常快，有地方全程配合。

商場可以帶動周圍的房價，最主要的是地價，地價升值，周圍地塊拍賣時舉牌的頻率才會高。

商場可以帶動消費和就業：大量的商家入住，自然可以拉動地方經濟。帶來了大量就業崗位也刺激了居民消費，老百姓家門口新建的大商場裡有超市有電影院不去消費一下，和鄰居見面怎麼打招呼呢？

由於是惠民工程，開發商拿地非常便宜，有的是非常非常便宜！由於便宜，很容易就能保本和盈利，如果能在商場邊上蓋一個配套的住宅小區，房子賣完資金就回籠的差不多了。

在商場上面再蓋幾棟辦公樓或者公寓樓，受到商場的影響銷量也是出奇的好，根本不愁賣。怎麼賣都是賺！實在不好賣也不要怕，價錢提高了以後返祖，年回報6% ，馬上就會有人搶。

在商場附近再蓋一條商業街，門面又賣上了高價，生意好不好？反正都賣出去了，又不是自己經營，夢想還是要有的，萬一好了呢。

就剩商場了，目前全國室內商場經營普遍不好，這就需要真刀實槍的品牌運營和管理經驗了。很多開發商開發和銷售賣房子是強項，可惜不是每個開發商都有萬達的商場運行和管理經驗的，這就造成了蓋的時候轟轟烈烈，沒多久商場就空空蕩蕩，每天在大媽的廣場舞包圍中凌亂。。

拔劍泉財商筆記

資本槓桿。商業不像小買賣，低買高賣賺差價，而是全部玩金融。舉個例子，某開發商建一座購物中心，假設10億，銀行貸款5億，建好後招租，初期可能租金很低，甚至搭裝補引進大品牌。但租金可以彌補運營成本，總體來說只有銀行利息，開業2年左右是黃金期，經歷了幾次品牌調整，可以找評估公司進行資產評估，商業的價值在於經營，開業2年，有一線品牌和不錯的客流量，估值翻番也是可能的，假定評估價值20億，這時開發商就可以拿資產抵押進行融資，即使按估值一般也有10億了，相當於回本。然後拿這10億再啟動另一個項目，如此循環。這邊的購物中心還是你的，這可是資產，實在不行還可以打包上市，股市裡也能賺回來。

化藤

你好，嗨住租房回答這個問題。

商場開發需要佈局未來

眾所周知，商場的開發與一般住宅的開發在週期上截然不同。一般而言一箇中型商場從開始規劃到最後建成往往都需要較長的建造週期。而很多住宅的建造速度相對要更快一點，如果商場不提早佈局某些有潛力的地塊，只是單純等待該區域的人流逐漸增多了才開始計劃建造商場往往都來不及。

因此很多開發商在選擇商場的時候都會提前佈局，先吸引一部分人流。在附近住宅和生活區域形成之後，這個商場的品牌知名度就已經在相當高的位置了。

與城市化水平相比，商場的整體開發規模還是較慢的。目前開發速度最快的是萬達，而在規模化下，席捲中國遠郊及內陸小城市搶佔商業先機的也往往是萬達。大部分商業地產商90%都停留在一年開幾家的速度。

建商業賣房子的情況還較多

就目前地產整體情況而言，住宅的利潤率和上升空間遠遠大於商場的回報率。而目前在一二線城市，人們開始越來越注重生活的便捷度。如果在居住的區域內有一箇中小型的商業，那麼房價也自然會水漲船高。

因此開發商也往往會開闢出一片區域來建自持商業以提高房子的溢價。如果這個樓盤正好處於較為郊區的地段，那麼所建成的商業或者商場，往往只有該樓盤的人群來進行消費購買，自然而然就沒有什麼人了。而也恰恰是因為沒有足夠的消費人群來入駐的品牌，質量就相對較差，因而商場就形成了內在的惡性循環。

很多二三線城市多鼓勵建造商業

相較於住宅而言，商業對於一個區域的經濟發展更加有利。一個商業項目往往能夠拉動一個城市方方面面的產業，而這些投資能夠形成槓桿效應，促進城市的整體經濟發展。其次，商業往往都開在一些郊區等地方，如果交通便利的話人流很容易慢慢就積累起來，土地的溢價也就會隨之上升。對於很多二三線城市而言，商場也意味著更多的就業人口，畢竟無論是哪個品牌，都需要僱傭服務員，這就很好的解決了當地的就業問題。

對於我們的普通大眾而言，家附近有一個商業對我們來說總是利大於弊的。很多人不願意住在離市中心較遠的地方，原因就在於商業的不發達所導致的生活不便利。因此對於很多人而言，無論是買房和租房都會優先考慮附近有商場的地方。

如果你希望租住在生活較為便利的區域而又不想承受市中心的高房價，那就需要在去尋找有商場，尤其是中大型商場的地方。如果是自己在網上尋找，既耗費精力，又耗費體力，不如下載一個嗨住租房App，只要打開手機，所有的問題都可以迎刃而解。嗨住租房-全城房源，一網打盡，房源多，房源真。

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