房小評 中國房評報道 6天前
股價下跌超過20%，市值蒸發100億元以上。
這是東方園林（002310.SZ）這家曾經春風得意的“地產+”上市公司最近遭遇的尷尬局面。
5月21日，東方園林發佈公告稱公司原計劃發行的10億元公司債券，實際發行規模僅0.5億元。發債遇冷，隨即讓東方園林股價遭遇“過山車式”下跌。
自5月17日以來，東方園林(002310.SZ)股價連續六個交易日下跌。5月24日收盤報15.03元/股，較5月16日收盤價19.55元/股，跌逾23%，市值蒸發超121億。
有人形象地形容，東方園林遭遇“股債雙殺”。
財政部官員到訪
不知道為什麼中國的媒體和資本市場都樂見民營企業倒下。受東方園林發債遇冷事件影響，所有環保和PPP（政府和社會資本合作，是公共基礎設施中的一種項目運作模式）概念上市公司股票最近都遇到了股價連續下跌的慘劇。
5月25日，財政部PPP中心副主任韓斌帶隊，與北京大學PPP研究中心、中國PPP基金等一行前來調研，韓斌肯定了東方園林突出PPP運營管理和專注生態環保等工作。
在媒體發佈的新聞當中，東方園林提出至今為止，該公司沒有一個PPP清退退庫的案例。
此時，財政部官員來訪，箇中深意，不言而喻。
整體來說，東方園林“股債雙殺”的局面暫時是穩住了，但是PPP概念股成了資本市場一個脆弱的板塊。隨著財政部PPP檢查和清退庫工作的進行，以及今年國家防範化解地方政府債務風險工作的推進，昨日還是香餑餑的PPP概念，今日成了上市公司們不願意貼的標籤。
那麼，話說回來了，東方園林究竟是撞了什麼槍口，才遭到資本市場的“股債雙殺”結局，致使公司形象從欣欣向榮，一夜之間變成如履薄冰？
千錯萬錯，錯在東方園林不該在此時發債融資。
此時，國家清理地方債務和降低負債、化解風險的工作正在穩步推行，而財政部也配合化解財政風險的工作，在做PPP項目檢查清庫工作。此時，PPP概念的上市公司股票，正遭遇資本市場的謹慎觀察。但是東方園林這次發債據稱已經籌備了1年多的時間，好不容易批下來，不發也不行。結果發出去了，卻遭遇了無人認購的尷尬局面。
這個遇冷不打緊，立即又引來了關於東方園林公司財務是否健康的質疑。
公開資料顯示，2016-2017年東方園林籌資活動現金分別為 105.3億元 、161.1億元，未來三年預測分別為629.9億元、400.8億元、178.6億元。
這說明東方園林開始通過短期借債和長期借債來籌措資金。根據東方園林的償債能力，儘管未來三年有償債能力，但仍然不太樂觀，資產負債率預測未來三年會達到70%甚至以上。
值得注意的是，東方園林短期借款在2016-2018年都呈上漲趨勢，2016－2018年分別為-7.692億元、9.95億元，552.4億元。長期借債雖較2016年7.85億元有下降，但是東方園林2018年以來新中標項目就多達21個，這就意味著未來三年借債有上漲趨勢。
PPP項目需要企業先行墊付資金，有投資週期長、見效慢、回款週期長的特點。東方園林中標的項目，多是與政府合作的PPP項目，建設期1-3年居多，中標金額動輒數百億元，並且從上述分析來看東方園林的資金狀況，過去的兩年乃至未來三年並不樂觀。
5月份正是財政部清退不合格PPP項目的高潮，預計有10%的項目因為不合格而被退庫整改。很多地方項目被清退之後，導致地方政府和企業債務還不上，被銀行等金融機構高度關注。而這兩年以來，東方園林因為PPP項目大發展。
據東方園林董事長何巧女介紹，東方園林公司共中標PPP項目113個，總中標額達1693億元，其中13個項目入選國家財政部第二、三、四批PPP示範項目。
開發商跨界需謹慎
在PPP項目操作過程當中，入庫是很重要的一個環節，入庫才意味著可以獲得銀行貸款，而銀行對於PPP類項目的工程建設等貸款方案也是以財政部入庫為要求的。
所以，被清退出庫的項目，首先就將收到銀行的停貸等壓力，如果整改後依然不能重新入庫，就會面臨銀行要求提前清償貸款的要求，最終給公司帶來資金鍊的壓力。
這幾年東方園林發展勢頭很猛，據稱是抓住了國家生態補償發展戰略和PPP項目發展的機遇，將公司園林綠化的專業和西南地區等生態修復補償省份的政績要求結合起來，幫這些省份從財政部等部門爭取生態補償修復專項基金，同時拿下這些生態補償項目工程建設，還可以享受房地產業務的增值收益。
東方園林的業務模式，看起來是又幫助生態薄弱和生態被損壞地區進行了環境生態的修復工作，又拿到了生態工程的建設項目，甚至還置換了一批房地產開發用地，可用於房地產開發業務。這個業務模式迅速躥紅，並被很多其他生態環保企業追求模仿。
據媒體報道，從2011年開始，東方園林就陸續從萬達等知名地產公司挖了很多地產高管，組建了自己的東方城置業地產板塊業務。
既然東方園林也做地產，於是很多開發商就將東方園林作為學習的榜樣，尤其是這兩年開發商二級開發業務利潤低、發展困難，都在向上遊城市、自然資源運營環節介入，東方園林給開發商業務轉型提供了一個可借鑑的路徑。
不過，很多房地產企業在做PPP業務的時候，喜歡讓地方政府保底回報。例如，某企業和某省合作了一個環保類的PPP項目，除了置換到一些土地外，企業還希望政府出面以隱性擔保的方式承諾這個項目的保底回報率，例如7-8%這樣的基礎回報率。這樣做的目的是，假如這個項目沒有進入財政部的PPP項目庫，那麼憑藉這個保底回報率也可以向銀行申請貸款。
但是，這樣做恰恰是違反了財政部對於PPP項目不得承諾政府回報的規定。財政部之所以要推行PPP模式，就是為了減輕地方政府負債，如果政府承諾回報率，等於又增加了政府負債，與推行PPP初衷相悖。這次財政部清理PPP項目庫，很多項目都是因為這個原因被清理出來的。
因此，如果開發商向房地產開發的上游延伸，必然要具備真實的產業本領。搞PPP類型業務就要真做，而不能搞“保底回報”等假PPP。這對於很多新進入城市開發業務領域的開發商們來說十分必要，仔細研究清楚政策，千萬不要貪便宜而走近路，以至於出現系統性風險。
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