01序言
在中國現代歷史發展史上
海南是一個不得不提起的地方
揣著夢想的人來了一波又一波
帶著遺憾回去的又是一波又一波
風景秀美的海南被他們折騰的面目全非
無辜海南的人民卻創鉅痛深
曾經被世人矚目
三番兩次被看作最有發展希望的海南
時運不齊，命途多舛
每次的利好消息
都是吸引一群淘房地產的投資客和發展商
亢奮的熱情傳到到各個層面
實體經濟被衝擊的七零八落
自然環境資源更是汙泥濁水
內地土地沒有了
發展商想到了填海造屋
有預售證的期房買不到了
乾脆買沒有預售證的
海南地產全域的限購
炒房盛行已經煙銷灰滅
房地產在海南橫行無忌
已經終結
被關在裡面的
暗自竊喜自己的英明決斷
享受自貿港帶來的紅利
自貿港會影響海口那個片區呢？
接著往下看
02海口東海岸規劃
省委、省政府決定：
海口江東片區規劃292平方公里建設CBD中心
該片區包含過瓊州大橋左側至海邊
過橋右拐至機場的臨空經濟區至演豐東塞港的這一帶
規劃要求瓊山大道要拓寬到100米
並委託中中規院啟動濱江濱海專項規劃設計
該項工作由省政府毛超峰常務副省長和省委常委、海口市張琦書記親自抓
江東片區是海口目前僅留下一塊未開發處女帶
和海南省政府僅僅一江之隔
地理位置非常重要
片區內擁有東寨港紅樹林國家級自然保護區
海灘上綿延50公里，面積3337.6公頃
片區更是高校林立
入駐瓊臺師範和海南經貿職業技術學院、海口經濟學院、海南師範大學等四所高校
為了加快對接自貿港人才的需求
必須加快出臺前瞻性的教育發展規劃
採取引進或者合辦的開放性教育模式
快速提升海南大學城的科研水平
片區最新的交通配套
鋪前跨海大橋，預計年底通車
是連接海口和文昌兩市的跨海大橋
鋪前旅遊資源極為豐富，三面環海，是海南的“島中之島”
擁有鋪前港、新埠港、歌村灣、林梧港口和木蘭灣等5個天然港灣
紅樹林、海底村莊、海灘、山地等旅遊資源極豐富。
海南鋪前跨海大橋使文昌至海口只需30分鐘
從海口東站驅車到東海岸邊只需20分鐘
長期看海口江東片區必將是城市經濟、科技、文化、旅遊中心
緊跟著城市規劃
據消息稱：馬雲的螞蟻金服總部很可能落戶東海岸
據消息稱：東海岸片區預計建設國際企業總部中心
東海岸經濟的腳步才剛剛起步
03江東片區為什麼長期被拋棄
海南以前發展為什麼不選
離海口近的東海岸
而捨近求遠的選擇西海岸呢？
首先看看歷史遺留問題
90年代那場房地產泡沫
東海岸目前還遺留一大片爛尾的別墅群
被棄的別墅成為教學的教室
廢棄的別墅裡還養著大黑豬
大部分別墅被時代所拋棄
依稀還可以看見當時的繁榮
歷史教訓的傷痛並還沒有完全反骨洗髓
爛尾的創鉅痛深還時時刻刻讓後人警覺
土地性質糾紛制約了東海岸的發展
其次看看土地規模
西海岸土地規模遠超東海岸
只搞大的不搞小的
對隻身經濟實力預估不足
西海岸一搞就10多年
到目前為止，還停留在紙面上的成功
區域發展的硬指標
寫字樓、金融體系樣樣缺失
區域發展的軟指標
最可怕的，區域不是候鳥老人就是投資客
小區入住率底
暗藏著空心化經濟風險
旅遊經濟環境指標
長期汙染的海水，游泳的人群鳳毛麟角
長期看還不如隔壁澄邁發展動力強
人家有港口
有自貿區
過去大躍進的發展路子
在哪裡都存在
海南也不能倖免
最後看看配套資源
瓊州海峽大橋概念的興起
確實讓人高看西海岸的未來
立鴻鴣之志，展鯤鵬之雄
由於跨海大橋建設需要龐大的資金
海峽地質條件複雜
以及颱風的影響等問題
項目早已經暫緩立項
你還繼續看好西海岸嗎？
海南已經調轉槍口轉向東海岸
開始重點規劃擁有大學城、機場、東寨港
以及目前被熱炒的馬業概念
東海岸南部的馬場經濟無法估量
有一個數據可以一目瞭然
迪拜賽馬的GDP佔阿聯酋GDP的10%
2016年海南旅遊經濟佔海南GDP的7.7%左右
如果海口的賽馬經濟發展取得突破
海口綜合經濟完全甩開三亞旅遊經濟
剩下的事情
自己看著辦
04西海岸有將來嗎？
從歷史發展來看西海岸純粹是投資地產的需求
第一種類型，投資客佔據70%以上市場
就算商業配套、交通配套、教育配套不斷完善
規劃設計很適合居家、度假、旅遊
但是投資客只是賺錢目的
賺取房地產的差價
第二種類型，養老群體
候鳥性質，居住時間短
每年冬天過來海南居住
因此，西海岸10多年的過去了
其居住氛圍還是
門可羅雀、地廣人稀
其片區經濟還是
鵝行鴨步
沒有實體經濟的支撐
西海岸的將來相對於東海岸會黯然失色
總結：
旅遊城市，註定了其旅遊地產的不確定性
靠旅遊經濟支撐一個城市的快速發展
在中國可以作為推廣、借鑑的
屈指可數
只有實體經濟才是片區經濟、城市經濟發展的未來
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