在商鋪的租賃合同中，承租方為了達到良好的經營效果，避免同業競爭，往往會與出租方約定排他性條款即排除或者限制特定類型的商戶入駐同一商場。那麼在實踐中，何種情形下可以認定出租方違反了排他性條款？出租方又該如何承擔責任？
近日，上海一中院就審結了一起因同業入駐，承租人以出租人違反排他性條款為由拒付租金的房屋租賃合同糾紛案，二審認定出租方構成違約，改判承租方按合同約定標準的70%支付租金。
同業入駐
承租方以此為由拒付租金
宏遠公司是一家經營兒童遊樂類項目的公司。2014年9月，宏遠公司與正廣公司簽訂《某廣場商鋪租賃合同》，約定正廣公司將其位於某廣場的鋪位租給宏遠公司，並就租期、租金等達成一致。雙方還簽訂了排他性條款，即“出租方在承租方經營期間，可另引進不超過1家兒童遊樂類商鋪，面積不超過300平方米，此外不得再引進其他同業態兒童遊樂商戶，如違反此條，承租方有權不支付租金並向出租方追償損失”。
2015年7月至2016年5月間，宏遠公司以正廣公司引入多家兒童遊樂場所，違反合同中排他性條款的約定為由，多次發函提出異議。正廣公司認為，新引進的商鋪經營業務為兒童職業體驗及教育配套服務等，與宏遠公司經營的兒童遊樂類業務範圍不同，不存在同業競爭。後宏遠公司拒絕再支付租金。
2016年10月，正廣公司催討租金不成，將宏遠公司訴至法院，請求法院判決解除雙方的租賃合同，宏遠公司支付欠付的租金及使用費等共計100多萬元。
一審：非同一服務內容
不構成同業競爭
一審中，宏遠公司提交了其與新引入商戶的營業執照、現場照片、商場指引牌照片等，擬證明新引入商戶在經營範圍上與其同屬“兒童遊樂業態”；正廣公司在商場指引牌上也指明宏遠公司與新引入商戶是同一性質的商鋪。
一審法院認為，雖然宏遠公司與新引入商戶的服務對象都是兒童，但從雙方提供的證據材料及實地情況來看，宏遠公司主要提供各種室內遊戲玩具、電子遊戲機器、遊戲設備供兒童使用；其他商戶分別是職業體驗類、戶外腳手架攀爬類和蹦床等室外娛樂類。四家商戶服務內容存在明顯不同，並非同業態兒童遊樂類項目，對宏遠公司主張的正廣公司引入商戶應屬違約的意見難以認同。一審法院遂判決支持了正廣公司的訴請，宏遠公司不服，上訴至上海一中院。
二審：認定出租方違約
改判承租方少付30%租金
上海一中院認為，雖然從實地情況來看，其他兒童遊樂項目提供的具體服務內容與宏遠公司的項目有所不同，但在本質上皆為兒童遊樂類商鋪，而且商場的指引牌將二者都劃分在“兒童體驗區”，已構成競爭關係。因此，正廣公司的行為已違反雙方關於排他性條款的約定。
根據雙方約定，正廣公司違反排他性條款時，宏遠公司有權不支付租金並追償損失。但考慮到商場經營的聚集效應及規模效應，正廣公司的違約行為並非必然會對宏遠公司的經營造成不利影響。宏遠公司在本案中除了自行製作的業績表格外，並未提供充分的證據證明其存在重大損失。如果宏遠公司所主張的損失成立，其還可主張解除合同，但宏遠公司在本案中堅持要求繼續履行合同，而又不支付租金，這將導致正廣公司作為房屋出租人不能享有收取租金的權利，造成嚴重的利益失衡，故宏遠公司的行為不應視為對其合同權利的正當行使。
綜上，在雙方願意繼續履行合同的情況下，上海一中院從公平原則和誠實信用原則出發，撤銷一審判決，認定正廣公司行為構成違約，改判酌定宏遠公司按合同約定標準的70%支付正廣公司租金。
（以上公司名均為化名）
文：王夢茜
圖：源自網絡
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