合肥濱湖附近房子現在能買嗎？問答頭條網

2018-05-28 05:19:40.215000 佚名

工頭彪哥

通過跟粉絲交流，我發現大部分購房者對濱湖情有獨鍾，這源於他們對濱湖發展前景的長期看好。早在2016年合肥限購時，濱湖回調了一段時間，經過一年盤整，目前房價已基本壘實，難有下跌空間。

本篇我採集了合肥鏈家2017年全年二手房的成交數據，共計3069個樣本，其中濱湖成交508套，佔總成交的16.6%，大概1/6。在所有區域裡面，濱湖成交量算是比較大的。

根據濱湖先後建成順序、各板塊的特點以及重點學區範圍，我將濱湖劃分為5個板塊，分別為：

1、啟動區板塊。主要為濱湖世紀城和藍鼎觀湖苑。
2、46中學區板塊。主要是46中本部學區範圍內的所有小區。
3、泛省府板塊。主要是方興大道以北、廬州大道以東的所有小區。
4、金融後臺西板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以西的所有小區。
5、核心區板塊。主要是方興大道以南、徽州大道以東的所有小區。

上次關於濱湖的分析，我記錄了去年前三季度的數據，具體可參考我公號“小易論樓市

”文章《 2017年前三季度合肥濱湖房價分析及購房建議》），而本篇主要關注2017年全年的成交數據。去年前三季度共成交409套，全年成交508套，第四季度濱湖大概增加24%。

濱湖全年平均成交價格為17671元/平米，比前三季度（17587元/平米）上漲了84元/平米，漲幅0.48%。如果按照佔比計算，濱湖第四季度漲幅應該在2.34%左右。但成交週期有所延長，議價空間有所減少。

啟動區板塊

啟動區板塊共成交111套，比前三季度的95套增加16套，增幅16.8%，這個數據是低於平均值的。成交均價從16416元/平米微降至16391元/平米，但成交週期和議價空間均有所回落，分別降低

2.7天和0.38個百分點。

在新增的16套成交中，藍鼎觀湖苑的增量最多，達到6套，而地鐵1號線沿線小區的增量共計12套，佔75%。說明地鐵房在啟動區板塊更受歡迎。

與濱湖大盤緩漲不同，啟動區板塊存在局部微跌，成交量也比平均值低一些。啟動區板塊的房齡距離現在已有近10年，投資價值已快趕不上大盤，成交均價是濱湖板塊中最低的，正逐步淪落為劣質板塊。

46中學區板塊

46中學區板塊共成交117套，比前三季度的85套增加32套，增幅37.6%，大大高於平均水平。成交均價從19263元/平米微漲至19313元/平米，漲幅0.26%。成交週期延長

1.3天，議價空間回落0.27個百分點。

藍鼎濱湖假日小區在整個濱湖的成交量是最高的，4個園總成交量為82套，佔板塊成交的70%。如果算上不在學區範圍的觀湖苑，總成交為104套，藍鼎系列佔整個濱湖總成交量的20%左右。如此高的換手率，還是比較可觀的。

濱湖假日除了西有46中，東有地鐵一號線，南有塘西河公園，本身還處於成熟商圈，地理位置得天獨厚。不過從二手房成交價格來看，還是46中+師範附小的學區房更勝一籌。

儘管46中目前是濱湖最好的學區，但值得注意的是，還只是二流水平，具體可參考我的這篇文章《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》（公號“小易論樓市”）。

泛省府板塊

泛省府板塊二手房共成交57套，比前三季度的45套增加12套，增幅26.7%，跟平均水平差不多。成交均價從17873元/平米漲至18077元/平米，漲幅1.14%，成交週期延長4.3天，議價空間回落0.2個百分點。

該板塊成交的小區很少，主要是佳源巴黎都市、萬科藍山和高速時代城三個小區，萬科藍山和佳源巴黎都市波旁宮都增加了4套成交，成交價格均有小幅上升。

泛省府板塊目前有很多在售新盤。佳源巴黎都市1期二手房均價為17553元/平米，基本都有增值稅，帶稅實際成交均價大概在

1.85w。我們看到3期在售備案均價為17978元/平米，性價比不錯。

萬科時代之光高層備案價格18999元/平米，基本符合預期。碧桂園中堂和招商雍華府備案價格至少超出市場價格2000元/平米，性價比很差。紫雲賦江山印16100元/平米的價格，性價比也是非常不錯的。

金融後臺西板塊

金融後臺西板塊二手房共成交135套，比前三季度的102套增加33套，增幅32.4%，高於平均水平，也屬於熱門區域。成交均價從17747元/平米微跌至17717元/平米，成交週期延長4

天，議價空間回落0.18個百分點。

該區域的成交主力依舊是濱湖萬科城和保利拉菲公館，分別成交40套和36套，超過板塊總成交的一半，足見品牌小區的換手率。除了旭輝御府和中鐵濱湖名邸漲幅明顯，其餘小區成交價格均有不同程度的下滑。

該板塊目前有5個新盤在售。我們看到華冶萬象公館成交均價在14152元/平米，帶稅基本在1.5w左右，而對面的萬科城已經賣到18495元/平米，這樣一看，雲谷13500元/平米的備案價格，性價比確實比較高。但據我小密圈成員透漏，雲谷根據首付比例高低依次選房，全款優先，輪到6成首付的可能就只剩下頂底樓了。

文一豪門金地17400元/平米，也沒啥性價比。西南三盤都會1907，時光印象和公元天下，性價比也不高，但隨著濱湖低價盤的慢慢消失，這裡將成為價格窪地，屆時可能受到剛需“處房”一族的青睞。

核心區板塊

核心區板塊二手房共成交84套，比前三季度的78套僅增加6套，增幅7.7%，基本沒有什麼變化。成交均價從17056元/平米微漲至17074元/平米，成交週期和議價空間也幾無變化。值得注意的是，核心區板塊絕大部分房源都未滿2年，加上稅的話，均價在1.8w左右。

目前信達公園裡備案均價為17999元/平米，參考旁邊中海濱湖公館18194元/平米的成交均價，這個價格還是很吸引人的。公園裡105平米的戶型，部分房源價格在1.75w左右，我認為性價比相對較高，值得考慮。

核心區的其它新房我沒有太多好說的，可以參考我的這篇文章《合肥濱湖區有哪些限價房，哪些新房性價比高？》（公號“

小易論樓市”），具體性價比如何，已經寫得很清楚了。據我小密圈成員透漏，價格倒掛比較厲害的淮礦東方藍海和聯投書城，都需要一定的號頭費或者綁車位。

濱湖分析總結及購房建議

鑑於合肥前期房價暴漲，剛需購房門檻進一步提高，同時限購抑制了大部分有資金實力的投資客，這樣高價盤去化困難，低價盤優先被消化（公號“小易論樓市”《在合肥100萬你還能買到哪些房子？》）。這種去化模式主要體現在：每個區域的最低價盤首先被消化，對位置似乎並不是很敏感。

1、比如去年新站區磨店的當代moma未來城，位於合肥市的最東北角，備案價只有9500元/平米，幾乎全市最低；
2、之前濱湖區紫雲賦江山印，基本在濱湖的最東邊，備案價格也只有
16100元/平米，除去部分難買的限價盤之外，幾乎是濱湖當時最低價；
3、後來的西子曼城和望江臺，幾乎是合肥市的最西邊，備案價格只有1.2w-1.3w，在高新區也是最低的；
4、即使位於合肥最偏遠的西南部，同時隸屬於肥西縣的華南城，由於備案價格僅有8500元/平米，開盤去化也非常不錯。

昨日得到消息，雲谷2000多套剩餘房源，今年可能會全部推向市場。雲谷在濱湖金融西板塊位置尚可，其備案均價只有1.35w，遠遠低於周邊市場價格。如果真如此大規模推盤，前期高首付門檻可能會有所降低，這是濱湖剛需上車的最好機會，但同時投資客也會虎視眈眈。

通過以上分析，我對濱湖購房者提出以下建議：

1、濱湖房價基本壘實，難有下探空間，剛需應瞅準時機，儘快上車。合肥限購之前，我曾發文提醒大家濱湖“短期看風險，長期看潛力”，指出當時濱湖存在房價泡沫，下跌風險巨大（公號“小易論樓市”《過去兩年小易對合肥房地產的分析和預測》）。目前經過一年的盤整，濱湖房價已經調整到位，未來依舊可期（公號“小易論樓市”《合肥二手房市場成交回暖，房價轉折點到來？——2017年12月-2018年1月合肥房價分析及購房建議》）。

2、濱湖最好的學區是46中本部和師範附小。如果你特別想在濱湖買房，而且還要兼顧學區，那就只有這個區域是最好的，儘管46中在全市範圍來看並非一流學區（公號“小易論樓市”《合肥的真假學區房——最新優質學區劃分及分析》）。如果覺得師範附小的學區房太貴，或者沒什麼好的選擇，藍鼎濱湖假日性價比也不錯，畢竟換手率高。

3、投資儘量避開啟動區。我之前的文章中講過，房齡超過10年，其投資價值已基本上打不贏大盤（公號“小易論樓市”《合肥二手房哪些樓層最受歡迎，房價每年貶值多少？》）。濱湖啟動區平均房齡已接近10年，且無規劃利好，應儘量避免。可以預計不久的將來，啟動區板塊將被其他板塊越拉越遠。

4、投資可考慮核心區二手次新房。購房者總喜歡優先買便宜的房子，我們就看到濱湖的低價新盤在慢慢消失，但限價盤門檻太高，也很難買到。當性價比高的低價盤賣完的時候，可以適當考慮核心區的二手次新房，淘到筍盤的投資收益也不比限價盤差（公號“小易論樓市”《2018年合肥購房攻略——最全新房性價比一覽表》）。

5、濱湖西南可能成為下一個剛需集中地。儘管我覺得濱湖西南性價比偏低，但必須得承認一個事實，就是很多人有“處房”情節，他們要求自己購買的第一套房必須是新房。這樣對於濱湖剛需來說，下一步可能就面臨著只能選擇濱湖西南了，因為這裡將成為濱湖的價格窪地。

6、泛省府板塊被一定程度高估。如果說泛省府板塊發展比較有潛力，我覺得也僅僅是因為區域比較年輕，新建小區房齡新的緣故。有潛力的區域並不一定都適合投資，目前看來，省府板塊的新盤大都存在一定程度的價格泡沫，性價比並不高。

小易論樓市

目前，合肥的樓市處於政府調控階段，都在限購，很多銀行收窄銀行貸款，大體上合肥的樓市處於穩定的限購狀態。但是在十一之後，尤其是社保繳滿一年的人群，有可能會下手樓盤。我們先來看下濱湖目前的房價趨勢：

某房產網站給的一份數據

從數據來看，均價在1.5萬到2萬之間，10月新房價格在18231。當然，這只是一個平均值，具體的價格還是要看樓盤。

首先，我們來分析下，合肥目前房價走勢。

合肥樓市自去年10月2日重啟限購政策以來，房價穩中有升，並未出現剛需期待的“斷崖式下跌”。伴隨著多種調控政策的深入，一些開發商選擇低價開盤搶客，另一些開發商選擇捂盤惜售，等待“限價令”的鬆綁，以期獲得超高利潤。與此同時，合肥的萬元剛需盤也越來越少，留給剛需上車的機會真的不多了。

再次，我們看下目前合肥市房貸政策 3家停貸購房成本暴增

據瞭解，從去年至今年4月，合肥首套房利率基本都有9-95折優惠;從5月份開始，各家銀行逐漸取消優惠，當時基本以基準利率為主;而在7月份，部分銀行利率開始上浮，隨後，越來越多的銀行開始收緊信貸、緊跟利率上浮大趨勢。

注：該表統計的各大行利率折扣是大致情況，因不同銀行的貸款首付比例及折扣優惠等自身條件和信用情況不同，具體請諮詢各貸款銀行。

目前來看，四大行工商銀行、中國銀行、建設銀行以及農業銀行首套房貸款利率均上浮了10%，二套房方面除了工商銀行已經上浮25%以外，其餘三大行均上浮20%。

合肥市目前降價的空間可能性非常小，房價處於穩定階段，隨著社保一年到期，不乏一些開放商大量推出一些高價房。目前房貸政策收緊，就是為了限制市場上的房價不穩定性，保證房價的穩定。我們建議是，持續觀望市場動向，如果買的剛需房，可以入手，但是作為投資或者其他意向，可以觀望一段時間。

合肥生活通

受合肥限購影響，很多投資客想出手拋房，高層的房價都在2萬以下，你要是全款的話，2萬之內的房子隨便挑。以下建議供參考：1、想買人氣旺的，濱湖世紀城是最好選擇，這是濱湖最早的小區，房子多，入住率高，附近有世紀金源賣場和永輝超市，人氣火爆。2、想買學區房，師範附小、46中、一中都在一塊，附近有濱湖明珠、濱湖品閣、書香門第。因為是學區房，價格偏高。3、想買景觀房，濱湖假日、佳源巴黎都市，緊鄰塘西河公園，緊鄰地鐵1號線。濱湖假日還是46中學區。附近有萬國農貿大型菜市。4、以上是方興大道北邊的，南邊的是金融板塊，如萬達、寶能城、信達、淮礦東方藍海等等太多了。

鋼筆布萊恩特

我不能直接回答你合肥濱湖附近房子能不能買，我只能給你分享濱湖新區未來的發展規劃，你自己斟酌濱湖房子能不能買。

合肥濱湖新區是這些年合肥重點發展的金融，政務，文化，生活中心。濱湖新區的建設是合肥打造“大湖名城，創新高地”現代化濱湖大城市的關鍵。2016年合肥申報了國家級濱湖新區，前兩天合肥政府報告表示2018年要申報下來。國家級濱湖新區圍繞巢湖，包括合肥經開區等很多地方都要划進入。國家級濱湖新區是帶動合肥經濟發展，輻射周邊的引擎。

小樓的情感世界

濱湖的房價在合肥幾大板塊中價格相對靠前，目前該區域的房價基本上處於15000元/平米-2000元/平米這麼一個範圍。受政府限購、限價影響，當前濱湖房價相較於高點有所下降，但價格仍處於高位。

在當前房地產調控政策密切出臺、貨幣政策收緊趨勢下，濱湖房價很難再現前期靚麗表現，短線面臨

一定的調整壓力，但濱湖作為安徽省政府打造的一張名片，正在聚集各方面優質資源，因此房價向下調整空間有限。

總結：濱湖房價短線很難再有大作為，但某些稀缺板塊還是具有一定的價值潛力；從長遠來看，濱湖房價在下一波週期中將有可能擔綱春來水暖鴨先知的角色。

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財經微世界

房產托兒真該死！18班武藝全用上了。混淆視聽，忽悠你我去接盤。買你大爺。。。還想暴利？？？投機炒房嫌快錢？呵呵。中央定調房地產。國家又馬上要收重稅。暴利己成過去式。投資不賺錢。還要幾年才能出手，幾年後又什麼情況？國家大方向己定。越拖越惱火。與天鬥與地鬥。不能與政策鬥。這次政策今非昔比。限買/限賣/限貸/漲利率/限價層層圍堵。國內外因素，馬上又漲利率。以往沒有過吧。政策2年不變。投資就會轉向。金融去槓桿，經濟又去槓桿。互聯網/銀行/房開公司進入租憑市場。不出幾年房價會暴跌！！甩賣就多了！還賣不出去！！還要交重稅！！2018/2019買房就是蠢材！！！錢握緊，一個字“等”