這波房價漲的很猛，房東都表示有些看不懂了，對購房者來說，尤其殘酷。
大家都知道，猴子不談房價的，房價這種事情由市場說的算。猴子一般只談風險和細節。
同樣，猴子也不願意說房價要漲。說漲價，一定會有心態失衡的可憐人和搏出位的網紅來黑互助賣房。
但為了大家不判斷失誤，蒙受損失，猴子不得不客觀描述一下，目前市場情況：二手房市場現在房子非常，非常少，一手房樓盤基本都封盤了。關注的十幾個小區目前成交價全部創下新高，而且基本上沒有拋盤。
有的買家屬於霸道總裁類型，總把看房當成翻牌子。然而，這是相當搞不清的做法。
想買房或者換房的，雙休日就不要出去旅遊或者逛街購物了，全部時間用在看房上。左手定金，右手合同。一旦出現了，立即出手。坦率說，給一線城市購房者的時間並不多了。
猴子希望明天會更好。
明天總歸會更好，不是嗎！我們必須這樣相信的。
“很多時候，我們不願去提及的問題，就是那些我們無法逾越的心理上的坎。沒關係，猴子想告訴你的是，過去10年裡，上海人買房的最佳時間窗口至少出現了3次，而第4次就在當下。猴子想和你一起，小心翼翼地走近這些心靈深處的幽暗地帶，用理性的光芒把它的角角落落都照亮，然後，你將不再被光亮刺痛眼睛，將張開懷抱去迎接第4次機會。”
寫下上述文字的一年過去了，和過萬個賣家和買家一對一的私信溝通（想想手指頭就有些酸）。有些網友，第一句話，猴子就心裡一沉，覺得要遭。
今天的文章，是猴子特地重新寫給購房者的，再次談談問題出在哪裡？為什麼踏空的總是你？是哪些買房觀念害慘你了？買房老鳥請自動關閉瀏覽器。
房價收入比？猴子：誰用誰傻！
這是最符合中國老百姓的思維方式：我很窮，你很貴，所以你不合理，你會跌價。
上週某知名房地產研究院發了報告，大篇幅的比較了各地收入和房價比例，用了居民家庭收入和當地房價做比較，然後，得出了房價是否合理的結論。
很熟悉對嗎，大約十年前，2004年，中國樓市第一波高潮的檔口，天涯論壇出現了類似的熱帖，這種思維方式幾乎可以是遺毒，猴子身邊的很多人不經意中，都會流露出類似觀點。我們的磚家也熱衷於分析所謂的合理性，樓市調控的政治邏輯也在這裡。
這是錯誤的！
房價收入比，描述房屋市場的供給和需求力量對比，由收入和房價兩個數據決定的，而恰恰這兩個數據都被市場遮蔽了。
收入？猴子經常感覺生活在一個撕裂的社會。一邊是現代化的繁華高效，高物價高房價快節奏；另一邊，舉橫幅跪在法院門口或者各種事故。到底什麼才是真正的中國？同理，收入也一樣，能不能找出代表市場需求的收入群體是個巨大的問號。
這裡有一堆可以採用的收入數據：平均收入水平，白領收入水平，有購房意向者的收入，可支配收入?......先不討論統計誤差本身，到底用哪個數據合適？
房價？用市場均價還是個案價格？是歷史成交價格還是最新成交價格？
房屋關係到城市裡的每家每戶，那麼房價是大部分人決定的嗎？這是錯覺，佔絕對多數的房東是沒有房價投票權。 我們賣房子，只會參考同小區賣家的成交價。對的，就是近期的那幾筆交易的決定了房價。
價格，就是賣盤和買盤間電光火石的邂逅。股市裡，上市公司股價不掌握在大股東的手裡，那些不在市場上流通的股票是沒有價格投票權的，真正決定即時股價的，是盤口上的那一筆最高報價的買單和最低報價的賣單。
一線城市日趨成熟。高檔小區，可能只有個位數的房子在售，而近期成交的或許只有一套。是的，只有一套，意味著，買下那套房子的買家才是真正決定房價的那個人。一個人決定一個小區的房價。
延伸多問一句，決定上海內環房價的到底需要幾個人？消化上海房價到底需要幾個人？再多問一句，當京滬一線城市，市區開發土地耗盡，存量房主導市場的時候，消化上海房價到底需要幾個人？
那麼，我們會發現房價和收入的關係，是房價和那
幾個人的收入關係，用居民的平均收入來做房價的刻度尺，毫無意義。房價和普通市民毫無關係。更進一步來說，房價收入比不僅採用數據有偏差，更本質的矛盾在於邏輯框架存在問題，否認了房屋的投資屬性。實際上，收入和價格比，更適用描述消費品市場的供給和需求曲線上面。
房屋是有投資屬性的資產，於是收入=購買力的等式就不成立了。房屋是資產，買房是有回報預期存在的行為，因此，買房投資對應的不是收入而是資產和收入的總和。房屋的購買力=購房者收入+可變現資產+可承擔負債。（題外話，這是網文，會計專業人士不用講究負債屬於資產）
好了，開始說人話了。買房子不是看你一個月拿多少工資，是看你家現在有幾套房子。買房子靠工資？那是中國夢。
買大房子靠家裡的兩套老房子，
買老房子靠老家裡的大房子，
買老家的大房子靠老家裡的小房子
.......
OMG！不小心，發現一線城市漲，二三線城市去庫存的一個真相。（同一個事實，後面的真相會很多，這只是其中的一個角度，勿噴）
房屋租售比？
這個也是大家用的比較多的說法，很有些道理，比房屋收入價格比，不知道要合理到那裡去了。蛤蛤蛤！
所以，很多樓市磚家開始掰手指頭了，租金扣掉按揭，除以房價，得出結論，好低啊，沒有投資價值。
更有水平的，套用這點點的金融知識，大約CFA、CPA或者FM 1年級的小朋友都能簡單算出來，租金嘛，就是現金流折算，PMT=租金-按揭，n=月份，PV=-買價。專用計算器兩秒鐘出答案了，IRR好低啊。
問題是，終值FV是神馬，我們去猜終值FV總是失敗的。一線城市房價總是能夠超出我們的想象力，沒有終值預測，這個公式然並卵。
好了，開始說人話了。租售比，有用嗎，漲價才是王道。樸素的人最大！
買房的正確姿勢！
猴子陪同過許多朋友，看過各種房。在旁觀者的角度來看，特別清晰。買房對老百姓來說，這事兒實在太大，太緊張，太鴨梨。
尤其購買的第一套房子，整個過程太煎熬，太糾結，太虐心，幾乎是共性。各種自問自答的心證，各種混亂，各種思緒，各種選擇障礙，各種性格缺陷爆發。
猴子的一位阿姨，說房子離她跳舞的地方有點不方便；
一個閨蜜說，要和父母家近；
一條單身狗說，以後小孩讀書不方便；
另一個朋友說，冬天沒太陽。
以上都是真實案例，然後，木有然後了......
有種很流行的 two B 文藝觀念，要傾聽自己的內心。不好意思，在買房子這事情上，這樣做，會被市場吊打的。
這個字請大聲讀出來：
慫！
以下是買房的正確姿勢。
你只考慮一件事情：挑選出你力所能及內的，預期漲幅最大的那套房子。
大抵上，多目標的任務很難做好。事情越複雜，目標越要單一。買房也一樣。挑對了漲的房子，你可以cover掉其他遺憾，不行可以換。
大道至簡，想多了，就走偏了。
樓層麼關係，沒電梯麼關係，小區麼關係，房型麼關係，面積麼關係，上班遠麼關係......只要漲了，都麼關係。
我知道，一些購房者這時候，又開始思維迴路了，糾結在“投資還是自住”的背德螺旋里了。這實在是很令人扼腕的事情。一邊，痛訴各種不順，另一面，卻對家裡最大的財富安排毫不關心。
你只是普通人，買房子對你來說，是需要家庭所有財富（老房子加積蓄），再加後面幾十年的按揭負債。所以，你要搞清楚，你買的房子，必須要漲，而且要漲贏大盤。這樣才有餘地越換越好。
不要太講究，不要太挑剔，先上車再唆。
講性價比？ 陋習！
直接說性價比的情況不多，常見的是，“迭套房子，不格算”，“邊上這套才多少錢，你為什麼要貴一千塊。”，“這套房子怎麼比上個月貴了！”......
強調下，買房子，一定要把自己從菜市場的消費觀抽離出來，這個有點難，但是必須的。至少在那一個瞬間，請對著鏡子說，老紙是大款，老紙不在乎。（好虐啊）
買房不要買便宜的！！買貴的！！！
要相信一點，貴的，就是優質的，就是一輛更快的車，一艘更穩的船。
這個在一手房當中尤為明顯，同一個區塊，兩個樓盤，一定要買貴的。強者恆強，你不需要懂，看得懂數字就可以了。價格高的，就買那個！
2015年1月14日《那些年，我們一起錯過的樓市買點》也提到提到類似的觀點，貴一定有貴的理由，9個月後，市場就再次證明了這個判斷。
9個月後，市場就再次證明了這個判斷。
認識自己！
樓市是最近十幾年中國人最大的經濟生活，沒有人可以逃避。但不是每個老百姓都具備這樣的素質和認知。這是社會問題，普普通通的中國老百姓，一點防備都沒有的被拋入了資產膨脹的大潮，卻沒有人對他們負起責任來。
多年看房卻還沒有下手的上海市民，因為經歷了過多挫折而格外敏感多疑，提到房子就嬉笑怒罵、瘋瘋癲癲。
人在心理上很難自我糾偏，尤其是在已經承受巨大損失的情況下，最渴望抓著一根救命稻草自我說服，哪怕沉淪更深。許多真實的市場信息被大腦自動屏蔽，這也是謝國忠、牛刀這些不斷被市場證偽的專家能經久不衰的真正原因。
每個踏空族身邊總有一兩個“好朋友”，他/她總能極其敏銳地洞見到房子的種種細小缺點，比如“陽臺沒法曬衣服”、“儲物空間不夠”等等。別怨別人，他們只是你內心那個小惡魔的化身，代你說出那個“不”。
猴子這麼多朋友一路下來，兩種人，一種是什麼都懂的，一種是什麼都不懂的，最後都成了倫生贏家。
張三丰教張無忌太極的時候，讓他忘掉原先記住的招式。買房子真的也是這樣，大道至簡。就算勘破世界經濟規律和週期拐點，也然並卵。
買房子其實就是人民幣和房子之間二選一，而無論怎麼變，總是人民幣先倒。（這句話超級重要，大家留心下）
簡簡單單的，找你買的起（買的到）的，最貴（最好）的買就是了。
猴子祝你好運。祝福上海。
猴子希望明天會更好。
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