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首先，我想和大家先分享兩件比較觸動我的事情：一件是一位朋友的粉絲錯失燕郊最佳抄底機會卻在最高點盲目接盤的案例：
另一件是我2017年11月29日發佈的內容：
我在之前的多篇文章中，反覆強調過房價還遠未到見底的時候，抄底信號還沒有出現，然而某庫大V為代表的一些磚家信誓旦旦的預測深圳房價2018年2月房價上漲，建議大家趕緊佈局深圳，現在真是啪啪打臉啊，不知他的死忠粉有何感想。
每年年初，全國兩會都是我國經濟和各項政策的風向標。3月5日上午，敬愛的李總理在十三屆全國人大一次會議上做了政府工作報告，為2018年及今後兩年的工作定調。
以下我將就這份工作報告並結合2018年來高層的多次表態為大家分析、解讀未來的房地產政策、房價走向，並給出房產投資建議。
壹看清大勢最關鍵
以下是我從這份報告中為大家摘錄的涉及房地產方面的內容：
回顧過去五年工作：
因城施策分類指導，三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效，熱點城市房價漲勢得到控制。積極穩妥去槓桿，控制債務規模，宏觀槓桿率漲幅明顯收窄、總體趨於穩定。
2018年經濟社會發展總體要求和政策取向：
今年要繼續創新和完善宏觀調控，把握好宏觀調控的度，保持宏觀政策連續性穩定性，加強財政、貨幣、產業、區域等政策協調配合。
穩健的貨幣政策保持中性，要鬆緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會融資規模合理增長，維護流動性合理穩定。
抓好決勝全面建成小康社會三大攻堅戰。確保風險隱患得到有效控制，確保脫貧攻堅任務全面完成。
對2018年政府工作的建議：
堅決打好三大攻堅戰。推動重大風險防範化解取得明顯進展。當前我國經濟金融風險總體可控，要標本兼治，有效消除風險隱患。加強金融機構風險內控。
啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續實行差別化調控，建立健全長效機制，促進房地產市場平穩健康發展。支持居民自住購房需求，培育住房租賃市場，發展共有產權住房。加快建立多主體供給、多渠道保障、租購併舉的住房制度，讓廣大人民群眾早日實現安居宜居。
健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。
接下來，我為大家詳細解讀：
1、“保持宏觀政策連續性、穩定性，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，繼續實行差別化調控，促進房地產市場平穩健康發展 ”。
解讀▌意味著2016年以來的房產調控政策比如限購、限貸、限售、限商、限價等會繼續執行，絕不會放鬆，因為放鬆就代表著上漲。繼續實行差別化調控就是分城施政，針對一二線城市和部分上漲過快的三線城市還是政策壓制，庫存大、未上漲過的三四五線城市繼續執行寬鬆政策。
2018年2月16日大年初一，新華社就發文《“房住不炒”讓房價漸回理性》強調：2018年房地產市場從緊調控。堅持調控目標不動搖、力度不放鬆，繼續嚴格執行各項調控措施。同時表明房價非理性上漲根源正在被拔除，投機炒房勢力失去捲土重來的土壤。
我國的房地產市場是計劃經濟調控下的市場經濟，不要低估計劃的力量，更不要挑戰計劃的權威。從98年房改後20年的房地產發展史來看，毫無例外的每次房價上漲都是完全掌控，周密安排的結果。我也反覆強調過“聽黨話、跟黨走”對於房產投資的決定性意義。希望大家能夠明白我的良苦用心。
2、“堅決打好三大攻堅戰，推動重大風險防範化解取得明顯進展。加強金融機構風險內控”。
解讀 ▌防範化解金融風險是三大攻堅戰的首要任務，是2020年之前的政府重點工作。而化解金融風險的最主要任務就是去槓桿。房地產作為金融去槓桿防風險的重點領域，信貸規模已經開始收緊。2015年以來，從一線城市開始並波及全國的這輪房價暴漲，高槓杆功不可沒，銀行房貸餘額屢創新高，集聚了較大的金融風險。在美聯儲加息，全球收緊貨幣政策的國際背景之下，政府主動擠泡沫，去槓桿，是為了房地產的健康平穩發展，防止樓市崩盤。
其實，從去年底開始，“一行三會”就全面打響了去槓桿的戰役。2018年1月25日，銀監會在全國銀行業監督管理工作會議上強調，進入2018年，要繼續打好防控金融風險攻堅戰，堅決防止發生系統性金融風險，使宏觀槓桿率得到有效控制，並提出10大重點監管舉措：1、努力抑制居民槓桿率，重點是控制居民槓桿率的過快增長，打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為，嚴控個人貸款違規流入股市和房市。 2、繼續遏制房地產泡沫化，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。
所以，我們看到目前全國房貸利率正在全面上調。據融360監測數據顯示， 2018年1月全國首套房貸款平均利率為5.43%，相當於基準利率1.11倍，同比去年1月上升21.75%。 據《證券日報》調研統計，春節過後，包括河北、安徽、廣東、江蘇等省份的多個地區首套房貸款利率有了不同程度的上漲：多個重點城市的首套房貸款利率最低上浮5%-20%。北京首套房基準利率上浮10%目前佔據主流地位，少部分銀行將首套房貸款利率上調至基準利率上浮20%甚至30%。
以下是全國居民購房槓桿率與70城房價指數季度環比走勢圖，從中可以明顯看出房價與居民槓桿率總體呈現正相關關係。
因此，房貸利率上調，去槓桿的結果必定伴隨著房價的進一步下跌。
3、“穩健的貨幣政策保持中性，要鬆緊適度。管好貨幣供給總閘門，保持廣義貨幣M2、信貸和社會融資規模合理增長，維護流動性合理穩定”。
解讀 ▌對比過去多年宏觀政策和政府工作報告，不難看出，我國今後很長一段時期的貨幣政策都將會從過去的寬鬆逐步收緊，大量印鈔票的時代結束了，錢緊、錢荒時代已經來臨。
當然，這與美聯儲退出量化寬鬆，加息縮表，吸引全球資金迴流美國密不可分。美國、歐、日等的加息進程必定深刻影響著中國的貨幣政策、利率、房貸、房價。目前，我國的基準利率是歷史低點，有很大的加息空間，今後必定逐步進入加息通道。
4、在2018年工作建議中，沒有主動提及去庫存，只是在“三去一降一補”的說法中一筆帶過。而在2015年、2016年、2017年三年都提及去庫存。
解讀 ▌這也就意味著絕大多數城市庫存基本上已經去的差不多了。不在全國範圍去庫存就是說2014年930新政開始的房產刺激政策、鼓勵政策已完成歷史使命，不會再出現。現在的主要任務就是保持調控政策的連續性和穩定性，分城施政。除了庫存仍然較大的少部分三四線城市外，絕大多數城市政策將繼續收緊，並且會在未來2-3 年保持連貫性。
5、“啟動新的三年棚改攻堅計劃，今年開工580萬套”。
解讀 ▌2017年5月24日，國務院再次提出棚改三年攻堅計劃，計劃在2018-2020年棚改新開工1500萬套，今年開工580萬套。在全國所有棚改區項目中，87％位於三四線城市。這些三四線城市中拿到大量拆遷補償款的人，成為了房產需求大增的重要推動者。按照棚改貨幣化比例估算，2014-2020年通過貨幣化安置一共推動商品房去庫存14.7億平。
2015年-2017年1800萬套貨幣化棚改造就了火爆的三四線樓市。未來3年1500萬套仍將繼續，三四線城市將是主戰場，尤其是過去兩年棚改較少、房價上漲不明顯的三四線城市，房價政策性上漲是板上釘釘，各位可以拭目以待。
6、健全地方稅體系，穩妥推進房地產稅立法。
解讀 ▌房地產稅不必多說，也懶得多說。首先房地產稅只是增加地方稅種，改變以往從交易環節徵稅到持有環節徵稅，與房價漲跌沒有關係。
7、培育住房租賃市場，建立租購併舉制度，發展共有產權住房。
解讀 ▌可以說，全國有條件發展租賃住房制度和共有產權制度的城市不超過20個。只有在房價高，供不應求，供需矛盾明顯的一線城市和個別熱點二線城市才有必要、有可能開展。另外，看看香港、新加坡的住房模式就會明白，租賃住房和商品房服務群體和階層完全不同，不要有不合乎情理的過分期待。
8、支持居民自住購房需求。
解讀 ▌這條延續了住建部部長王蒙徽2017年12月23日在全國住房城鄉建設會議上的說法：“2018年我國要抓好房地產市場分類調控，針對各類需求實行差別化調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。庫存仍然較多的部分三四線城市和縣城要繼續做好去庫存工作”。
也就是說，政府還是會滿足首套剛需、支持改善需求的。但是，在何種前提下、在何種背景下出臺相應政策，很難預估，從目前的情況來看，還沒有對剛需改善放鬆的跡象，而且，全國各主要城市已陸續上調了首套房貸利率。至於何時會兌現承諾，我估計會在房價下調到一定程度之後，地方財政吃緊、GDP增速乏力時，再出臺維穩吧。
貳房產投資建議
1、投資客切勿淪為高房價的接盤俠。房產投資最核心的關鍵就是看清大勢、順勢而為。在2015年-2017年房價暴漲的年代，閉著眼睛都能賺錢，沒有技術可言。那麼，今天我要奉勸各位，風向已變，2020年之前，都不適合房產投資。適用範圍是一線、二線、三線、四線、五線。原因我也無需多表，熟悉我的朋友應該都知道，政策不放開，房價不上行。
2、在各項政策手段的聯合制約下，2017年，北京二手房價下跌13％，上海二手房價下跌10％，深圳一手房價下跌11.9％。二線城市也開始全面下跌。庫存去化大的、房價漲幅高的三四線城市也已到頂。如果調控政策保持連貫性和穩定性，再疊加去槓桿和加息，2018年北上深房價會繼續下跌，幅度10％左右。除非前面提到的首套改善政策鬆動帶動成交量，才有可能會止跌企穩。
3、剛需客量力而行。首套、改善的剛需客，如果是急切需要入住的，只要月供能扛得住，不在乎房價暫時下跌的，可以買，千萬別影響婚姻大事和孩子讀書。不是急切入住的首套、改善，我勸你再等1-2年持幣觀望，現在除了上海首套可以維持9折到基準利率，其它一二線大多已經上浮。另外，房價下跌，早買一年虧一年。此外，對於有能力買到限價新房的朋友來說，如果新房價格比周邊二手房便宜20％以上，可以大膽買入，畢竟行情再差，再跌20％的可能性還是很小的，而且，相同地段，相同條件下，一手房比二手房更加抗跌。
4、抓住二線城市人才引進機遇。目前，全國近20個二線城市發佈了人才引進的政策，對落戶和購房都有相當誘人的優惠。如果碰到這種機遇，請千萬要把握住，機不可失、失不再來。就像2002年之前上海為人才引進、招商引資實施的藍印戶口一樣，只是一個特定歷史時期的產物，每年政策都會有變化，而且必定有飽和退出的一天。能夠落戶並申請到購房補貼的一定要儘快購房，補貼你的房款已經替你抹平了房價下跌的虧損。
5、過去兩年漲幅大的三四五線城市房價已經到頂。我前面提到這輪房價上漲完全是棚改貨幣化和去庫存導致的政策性上漲，嚴重透支了需求，未來5-10年不會再漲，而且隨著大城市分流走的購房需求，還會逐漸走向下跌。
6、庫存仍然很大，並且房價沒有明顯上漲的三四五線城市，恭喜你們，2020年之前，國家仍然會大力去庫存並實施棚改，剛需和改善趕緊上車，政策不等人，房價不等人。切記，買新房，別買二手房（學區房除外），這裡的二手房就是坑。投資客就別湊熱鬧了，在供嚴重大於求的地方，根本沒有投資的意義。
7、重點城市房價長期必定上漲。隨著城市化進程的推進和我國經濟的不斷髮展，大城市化和城市群化是勢在必行，未來有投資價值並且可以保持房價持續穩步上漲的只有一二線城市以及一線城市的外溢三線城市。但是，長期看漲並不代表短期可以投資，請大家耐心等待下一個週期。
8、 房產投資和炒股完全不同，炒股你要與眾人背道而馳才能獲利，買房需要的是在別人瘋狂的時候，你更瘋狂，在別人膽小的時候，你更膽小。別人貸款100萬是剛需，你貸款500萬就是投資，別人猶豫不決的時候，你就要持幣觀望。最後，還是送給大家一直以來我不斷重複的話“聽黨話、跟黨走、順勢而為，切勿逆流而上”。
以上就是我分享的房產投資經驗，如果覺得對您有些許幫助，請分享至朋友圈。如有任何房產方面的意見和建議，歡迎在後臺給我留言。再次謝謝大家長久以來的支持和肯定！
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