1、近了拿地難，遠了銷售難
對於依託特殊資源的旅遊地產而言，城市近郊符合條件的土地資源原本就非常稀缺，拿地難度不言而喻。但是一旦項目遠離城市，必然會面臨銷售速度慢的難題。高層決策者經常會遇到這樣左右為難的兩個方案。通常來講，以下兩類旅遊地產的安全係數最高。
第一類，大城市周邊的旅遊地產。中國旅遊地產的第一波市場高潮不在遠郊，而在近郊。無論市場如何波動，臨近大型城市周邊的強勢項目進可攻、退可守。特別是一旦價格窪地遇到旅遊亮點，想不暢銷都難。較典型的是華僑城歡樂谷主題公園模式的成功，最基礎的條件就是臨近一線城市人口密集居住區，從深圳到北京到上海，潛在客群均得以充足保障。未來隨著大城市周邊旅遊資源的消耗，位於一線城市周邊1-2小時左右的二線景觀型城市將成為旅遊地產熱點。例如上海周邊的杭州、廣深周邊的惠州等地，現在已經成為旅遊地產開發的熱點區域。
第二類，旅遊知名度高的景區。遠郊旅遊地產的破局之處在於依託全國知名旅遊景區，搶佔稀缺景區資源，借勢區域知名度帶動項目知名度。例如萬達在西雙版納、雅居樂在海南的佈局均屬於此類。只有知名的景區，才有充足的人氣，只有充足的人氣，才能支撐旅遊地產。
2、短期升值難，長期週轉難
旅遊地產本身隱含著區域運營的概念，催熟區域得到市場認知需要經歷一個過程，短時間內難以有較大幅度的升值。而一旦項目開發週期拉長，房企資金鍊能否承受就成為關鍵的現實問題，因大盤項目銷售不暢導致資金鍊緊張的企業不在少數。
這就引出一個更深層面的話題，究竟應該旅遊先行還是地產先行？
理論上來講，應該是旅遊先行，從改造區域環境和配套的角度出發，提升人氣和認知度，等區域達到一定成熟度時再進行地產開發。但對於以高槓杆、快週轉為目標的房企而言，坐等升值的方式並非正道。
動輒幾十億甚至上百億的資金沉澱是任何一個房企都無法承擔的。毫無疑問，現實中均採用地產先行的模式，放棄追求最大升值空間，首選將升值預期讓利於客戶從而快速回籠資金，甚至恆大等開發商在項目一期不惜虧本快速去化。但這也只是權益之計，項目後期的持續推動一定與旅遊運營成效密切相關。
縱觀成功的旅遊地產項目，依託傳統旅遊景區成為不二的成功法門。從海南到雲南，開發商均是清一色的搶佔景觀，湧現出海景系，雨林系、溫泉系、古鎮系等不同題材的旅遊地產項目。利用外部旅遊資源，將房地產物業升值，能夠更快的形成消費吸引力。因此，旅遊地產的本質還是離不開“旅遊”二字。總之，如果打算進入旅遊地產，首先要考慮能否潛下心來做旅遊，如何達成旅遊和地產的平衡，如何實現“依靠旅遊拉動地產，憑藉地產反哺旅遊”的良性循環。
2旅遊地產的客戶特徵——“五多五少”
1、外地客戶多，本地客戶少
旅遊地產通常選址位於偏遠區域，一般處於非傳統居住區。單純以居住屬性覆蓋的區域客群範圍有限。一方面是因為數量不足，另一方面購買力和投資意識也有侷限。即使可通過本地客群實現部分前期走量，但是對於項目後期卻無法形成足夠支撐。所以旅遊地產一定要跳出區域，將目標鎖定在更大範圍內的外地客群。沒有任何一個旅遊地產項目只認定本地客戶即可清盤的，反而多是因為外地客戶開拓不力而導致銷售慘淡。這就決定了旅遊地產項目客群開拓的重心是一種外向型的模式，在銷售渠道和營銷策略上不同於傳統項目。
2、避寒需求多，避暑需求少
中國大部分地區處於溫帶氣候，排除舒適的春秋兩季，夏季超過38 度的高溫天氣較少，相對而言寒冬尤為漫長。這決定了避寒的人群基數遠遠大於避暑人群。這也不難解釋為什麼僅有的少數幾個亞熱帶景區成為度假熱點，催生了三亞的東北避寒度假現象。旅遊市場這種季節性的南北對流特點，也導致了旅遊地產度假需求也是避寒大於避暑。可以預見，北方的旅遊度假市場發展速度和成熟度今後仍然將滯後於南方，而且差距會進一步拉大。
3、投資成份多，度假成份少
根據市場調研數據，旅遊地產客戶多持有度假兼投資的置業理念。購房的出發點是房價不會下跌，最注重產品是否有升值潛力，旅遊地產“被承擔”了資產保值增值的功能。究其原因，是由於居民投資渠道有限，銀行存款量不斷刷新歷史記錄。因此旅遊地產逐漸呈現平民化特徵，更多的普通中產階級加入到旅遊地產消費群體中，十幾萬的首付對於一二線城市的購房者來說並不是遙不可及的門檻，特別是對於房產升值的普遍預期， 加速催使更多的中產階級成為來旅遊地產的業主。
4、兩極需求多，中間需求少
旅遊地產產品需求逐漸呈現兩級化，兩頭大、中間小的“啞鈴式需求分佈”特徵越來越明顯。從近期多個旅遊地產項目的市場反應來看，最受市場歡迎的是低總價的小戶型產品，次之是200平米以上的大型別墅，而處於中間位置的大三居、大四居的平層產品反而市場反應慘淡。從置業目的分析，面積60-70平米、總價30-40萬左右的中小型公寓最適宜投資，也可以兼顧家庭度假功能，因而成為客戶首選。大型別墅多用於長期度假居所或改建為會所等商務功能，也受到市場的歡迎。
5、體驗興趣多，觀光興趣少
旅遊消費正處於由觀光遊向休閒度假遊轉變的過渡時期。雖然觀光型旅遊仍然是主流，但這已不能滿足高端財富人群的休閒需求。趨勢總是由少數人引領的，而旅遊地產置業的財富人群多屬於引領度假趨勢的這少部分人。在見多識廣之後，不再滿足於觀光，進而追去更高層次的體驗需求。因此，配置娛樂體驗、健康體驗、購物體驗、特色休閒體驗等複合功能的旅遊地產產品更受客戶青睞。
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