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蒼山、洱海、風花、雪月。
一直要去大理，卻沒時間，沒想到這次樓市考察行，不經意間闖入另一個世界。
洱海邊的民宿
大理不僅是電影《心花路放》中都市人群放鬆的潮流新地標，大理更是為人們投資文旅地產資金流變現提供一個前瞻樣本。
如果你也想往超凡安靜的“退休式”生活，不妨來大理，買一座房子，當一回“包租婆”、“包租公”，富足有餘，笑面人生……
大理樓市考察日記
第一站 城區下關
下午約5:00從昆明出發前往大理，一路曲曲折折在大山裡穿行，海拔2000米基線上坡下坡。
因為是第一次開這種山路，差不多保持70-90碼的速度，追趕著太陽一路向西，白雲蒼狗、紅霞漫天、直到一束光線在高速上推進。
約莫晚上10:00左右，城市霓虹在眼前閃亮，進入收費站，交錢給少數民族服飾打扮的收費員之後，感覺開進了一座山寨——大理到了。
大理城區還算繁華，主幹道兩邊時代天街、昆百大、沃爾瑪等大型商業、賣場近在眼前，
這就是城區所在地，下關鎮了。酒店訂的全季，大理唯一的一家，246元一晚的房費確實不算貴，帶有免費停車，要是在杭州，至少要400-600元一晚。（後來才知道，來大理都不住酒店的）
大理全市版圖
這裡先交代一句，整個大理主要由市區（下關鎮）、海東新城、上關鎮、古城區（大理鎮）組成，我們的樓市考察也是按照這四個板塊依次進行。
入駐好酒店後，驅車前往洱海邊找吃的，不過城區確實不大，開了不到10分鐘就到海邊，找了家當地飯店，2人點了幾個菜，有葷有素還有壺當地的什麼酒，不到200塊，這消費水平，對於俺們來說還是蠻愜意的。
當時已經很晚了，“你們慢慢吃，走了東西別忘拿了，我先下班了”，點好菜，端上桌，服務員要走了，諾大的飯店就剩我們2個吃飯的。事後想一想，那個點還接待我們，還不催客，態度還是十分友善的……
大理城區——下關鎮
洱海河穿城而過，匯入洱海
大理城區不大，驅車20分鐘就能逛一圈，這裡商業區和老房子聚集，所以沒有出現大拆大建，也就沒有大的開發商進入，這裡靠近洱海邊有個在售的項目，俊發的“海景”大平層。
俊發算是雲南當地做的比較大的民企地產公司，在昆明、版納、大理等全省範圍有多個項目。
俊發大理城區項目
俊發項目一共有8棟住宅+一座五星級鉑爾曼酒店，我們到的時候已經都賣的差不多了，就剩一棟可看洱海的景觀樓王，大平層，戶型就2種，313平米5房2廳4陽臺，345平米5房2廳4陽臺。單價2W左右，總價在600-700W。
雖然見得多了江浙滬的豪宅，但是，在這裡頭一個就見到這種“豪宅”，還是被震到了。
“我們這三梯兩戶設計，相當於每家有個獨立電梯，還帶保姆電梯。現在都剩 20樓以上高區的了，最後7套，賣完就結束了……”一位熱心的銷售經理如此表示。
據介紹，北上廣來客選擇這裡較多，比例佔到60%左右。
城區的房價從2017年年初起漲，去年同期大概在六七千，目前均價在1.2-1.4W左右，差不多翻倍。現在還有往上走的趨勢，開次盤漲個1000-2000元/平米不在話下……
這批海景大平層屬於保留房源，定價一直維持在2W左右，所以也談不上上漲，針對的是全國範圍有錢的買家，可以算個特例吧。
俊發大平層海景房視野
站在26樓樣板房內，北向大陽臺看洱海，旁邊就是蒼山，頓時，下關風、上關花、蒼山雪、洱海月的意境映入腦海，頗有一番滋味……
不過，值得一提的是，雖然城區新房項目很少，而且都以高層為主，但是住在這裡是繁華生活和山海景觀可兼得，對於常住人士可以重點考慮，畢竟樓下走幾分鐘就是大型購物中心、沃爾瑪超市等，還有漾濞路美食一條街。
其實，從這裡順著主幹道（也是沿著洱海）一路向東，就可直達大理機場，這裡距離大理高鐵站也不過車程10分鐘，過了樓下興盛大橋一路向北可達大理古城和麗江，可以說出則通達、入則繁華，板塊位置具有一定優勢 。
近可守遠可攻的城區板塊
大理樓市考察日記
第二站 海東新城
沿著濱海大道往東驅車約10多分鐘，就來到海東新城。
海東，就是洱海以東，也是相當於海西，也就是洱海以西來說的。
濱海大道
海西是大理古城，以少量低密度山體別墅開發為主，整體以保護為主了，而海東主要是山體丘陵地帶，少人居住，便於成片開發。
其實，在下關鎮城區和海東新城之間，還有一塊區域，叫經濟開發區，主要是工廠企業、銀行金融、汽車4S店為主，房地產項目也很少，在此一筆帶過。
海東新城
海東新城俯瞰
海東新城是近年新開發的一個城區，既有山體別墅，也有高層小高層住宅。由於土質影響，這裡植被普遍稀少，所以紅色山體裸露出來，能夠看到的綠色植被也是後期人工移植上去的。
據說恆大已經進駐海東新城，但是具體項目沒看到。
當地比較知名的開發商有云南城投、新大陸（福建上市公司），其他多為中小型或者當地房企。
高層住宅產品，目前價位在8500-12000元/平米，別墅產品，目前價位在15000-30000元/平米不等，視具體產品而定。
值得一提的是，買房子做民宿，開始在海東新城大量出現。
第一個盤：
洱海傳奇（新大陸開發）
項目總體量約13萬平米，海景別墅為主，洋房和度假公寓為輔。項目依山而建，層層退臺，前期別墅已經售完，面積138-258平米不等，單價在2-2.4W。
洱海傳奇現場
目前在售山頂70年產權裝修公寓，主力戶型80平米左右，樓上樓下兩層。總價約120萬，合下來單價1.5W。
但是這種產品接受度並不高，首先是一梯多戶，走進去像學生宿舍那種，其次，室內雖然是上下兩層，但是都算面積，由於山體的原因，下面一層感覺像半地下室，採光和視野受影響。
公寓產品，優勢可能是小面積、低總價，但是缺點也是如此明顯。
帶半地下室的公寓
有一點讓人感到意外的是，別墅很搶手，已經賣完，下一期什麼時候開盤、什麼樣的產品都還未知。
我們看到前期交房的別墅，很多已經入住，而且經過精心打理佈置，做起了民宿客棧，一位搭便車的業主告訴我們，這裡做民宿還是比較火爆的，別墅租金可以租1300元一天，差一點的也能租到1000元一天。
交房後，不少人都在搭建額外空間，爭取更多房間來做民宿客棧。感覺80%以上的住戶都在做民宿。
第二個盤：
大理公館
大理公館也是一個傍山而建的大型項目，有1360餘畝，分5期開發，目前在售一期、二期、三期房源都有，別墅為主。
前期的別墅房源，獨棟為主，306-600平米，單價1.5-2.7W，總價458-1573W，選擇面比較寬，根據位置戶型定價有落差。
大理公館前期別墅房源，
貴的將近3W/平米
另外，還有一個在售的組團叫“蒼耳印象”，4月19日開盤。
小高層住宅，
面積83、88平米，
精裝全配，均價1.88萬/平米。
海景小別墅，
面積161-192平米+贈送面積
可託管，均價1.68-1.9萬/平米，
總價304-373萬。
精裝小高層共346套，還剩60多套，小面積的都賣完了；海景小別墅共92套，還有一半左右。
具有白族特色的售樓處
此外，還有一個全新的產品組團“洱海邊的小院子”也即將開盤。
該產品以大理當地白族民居為產品特色，建設三合小院。而且瞄準的是旅居投資客，每個房間套房設計，除了硬裝，包括床鋪、桌椅傢俱、被子窗簾等均配置到位，可以拎包入住或者全權託管給經營公司來出租做民宿客棧。
一棟“小院子”產品，有4個臥室（套房）、5個衛生間（包括一個公衛），還有一個起居室、會客廳，總價400萬左右，但是還有一些開盤優惠，
如果折扣下來，350-400萬可以拿下一套。關鍵是，該項目可以貸款，首套首貸首付僅需30-40%，也就是105-160萬首付就可以買一套。
第三個盤：
海東方
這個項目是雲南城投投建的大型山體別墅項目，7月份開盤，現在在做認籌。
小戶型MINI別墅，
面積60多平米，單價1.6-2.3W
1房2廳，總價130-140W
認籌金40W
雙拼別墅，
單價2.5-3W 認籌金60W
小獨棟別墅，
單價3W 認籌金80W
感覺這個項目較冷清，購買門檻還挺高，很多信息也不確定，現金不是很充裕的，就別去了……
第四個盤：
洱海福門
這個項目就在機場旁邊，同時與海東新城管委會辦公地對望。上高速、高鐵站也十分便利，位置有一定優勢。
項目體量約40萬平米，共10棟樓，前三棟要交付政府做健康產業，目前在售另7棟。
戶型為68.5平米、39平米、49平米，層高5.39米，可以說是買一層送一層。
單價8000-10000元/平米，按照買一送一來算，折後價其實4000-5000元/平米。
所以，現場很多人來買，很多中介帶客戶來看，而且能貸款50%，首付20萬就可購買一套。
大理樓市考察日記
第三站 大理古城
由於上關鎮以原住民為主，還有部分農田，所以並未有房地產項目開發。在此一併略過。
隨後，我們來到旅遊景點雲集的大理古城片區。
這裡有少量的山體別墅項目，但是沒有高層、小高層住宅，估計也是充分保護古建築群落的考慮。
大理古城
著名景點：大理三塔
洱海邊少數民族表演秀
第一個盤：
大理的小院子
位於蒼山腳下3000畝的大盤，分成南區、中區、北區3個部分，目前南區已經交房，在售的是中區。
在售的總高3層小樓，帶有花園、一個院子，面積在120平米，裝修交付，拎包入住。
打著獨門獨戶概念的小獨棟，也是瞄準文旅投資客。
由於大理古城都是40年產權，所以該項目雖然規劃為住宅，但是土地權限就是40年商業性質的。
項目由於是大盤開發，所以健身房、會所、公園、度假設施等相對齊全。
價位在300萬左右一套，不過房源很緊俏，所以要提前預約。
可支持貸款，首付一半。
第二個盤：
悅山海
項目已經是準現房，今年10月全面交付。佔地134畝，規劃別墅和酒店。
產品面積有3種：
一樓平層218平米，總價270萬；
二樓平層94平米，總價220萬；
三樓平層77平米，總價240萬。
其中，二樓94平米2房，精裝全配、裝有地暖、拎包入住，瞄準的是外地投資客。他們傢俱家電都配好，還有託管服務，代業主出租打理做民宿。
銷售主管從昆明萬科項目過來的，較為專業，講解的很細緻客觀。
“像我們這邊94平米戶型，一個月收益最少是在四五千左右。因為我們可以給你提供這種跟民宿單位合作，包給民宿公司的”，該主管介紹。
“因為像現在我們一期，有一個業主他家是三個房間，他也是做民宿，他就一天880的收費”，對於做民宿，她很有信心。
該主管老公家就在大理蒼山下，屬於原住民，由於結婚，該主管不得不從昆明來到大理。
按照她的說法，“這裡寒暑假、五一、十一、春節等節假日都是旅遊旺季，一年有三分之二的時間，做民宿會很好租”，“這個村子有90%的人都在開客棧，自己家開的客棧”，看來，在大理，不住酒店住客棧已經形成一個共識。
後記
根據4月18日新聞，昆明到大理高鐵已經步入通車試運行階段，預計今年7月份正式通車，屆時昆明到大理2小時可達，大大促進來大理旅遊的人次數量。
大理平均氣溫20多度，夏天最熱10—28度，冬天最冷不會低於七八度。
大理晴天比較多，比如去年一個冬天，基本上只有一個星期是陰天，幾乎整個冬天都是大太陽。
這裡旅遊資源十分豐富，也給附近地產項目做民宿客棧，打開了現金流變現的想象空間。
隨著保護洱海的行動一步步落實推進，一些當地民居做客棧將逐步關閉，這對於一些商業地產項目來說也是另一個利好。
如果真像他們所說的那樣，其實來大理買座房子，做個安靜的美房東，換一種生活姿勢，也未嘗不是一種上佳的嘗試。
不過，還想提醒大家的是，民宿行業有風險，如果入手，建議還是謹慎、多方面深入考察再做決定。
關於大理風花雪月的故事，後面有緣再續嘍~
掃碼入群，
一起去當老闆娘/包租公，
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