北極北2
開發商的合同上約定的逾期交房違約金是日萬分之0.01，確定不是開玩笑？
楊文戰律師觀點：約定違約金低於實際損失，是可以要求按實際損失賠償的！
商品房買賣合同是由開發商提供的，在合同上做些手腳，給些對購房人不利的合同條款是很常見的，但前提是不要太過分。否則購房人也照樣有辦法主張權利。
就逾期交房違約金來講，很多合同上約定的標準是日萬分之一，這已經是很低的標準了，如果真照樓主所說合同上定的是日萬分之0.01，按這個標準1萬元房款的日違約金是1分錢，100萬的房款1天的違約金是1元錢，那簡直是開國際玩笑了。
有人說有約定就得按約定來，合同既然簽了就得這麼辦，這個說法有道理，但不絕對。
《合同法》第114條規定：
當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
請注意，按合同法的規定，約定的違約金低於實際損失，可以要求增加。那麼逾期交房的損失該如何評估呢？逾期交房的違約金如何約定合適呢？
我們來看一下《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規定。
該司法解釋第17條規定：
商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：
逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
綜上：依據上述法律規定及相關司法實踐，如果約定的逾期交房違約金標準太低，購房人可以按同等地段的租金標準來主張實際損失，並不是開發商約定了過低的違約責任條款就必須按該條款來定責！
（本文由 北京楊文戰律師 提供，首發於悟空問答）
楊律說法
1、先來看看不約定延期交房時違約金怎麼主張。
根據《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第17條的規定，商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法的，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
也就是說，如果沒有約定的延期交房違約金的，可以參照該房屋周邊同類型房屋的租金標準去計算，這個標準如何拿捏，一個可以通過評估去確定，一個可以看看相關部門是否有發佈當年的租金參考標準。
那麼，如果一套房子月租金是3000元，那麼每天租金就是100元；
2、約定日萬分之0.01的違約金是多少？
假如這套房子總價款是300萬元，則每日違約金為300萬*0.01/1萬=3元。
那600萬的房子一天才6塊錢，1千萬的房子也就大概10塊錢。
這其中差距可想而知。
3、違約金明顯不合理怎麼辦？
根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少”。
《合同法解釋二》第二十九條第一款“當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決”的規定
如果違約金確實低了很多，可以向法院申請將違約金調高，具體調高到多少，可以參照上述沒有約定的情況下的標準，即以租金為損失依據。
只要主張了，法院一般依據當事人的申請、根據具體案情對違約金進行調整，不然就明顯顯失公平了。
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陳桂雄律師在廣州
一般合同當中的違約金的賠償標準，是由合同雙方通過協商來制定的，所以關於違約金賠償數額，沒有合不合理的問題。只要雙方當事人都同意，則可以按約定的執行。
但是，違約金的約定，也要符合一般賠償標準，如果違約金約定過高或者過低，則應當以實際損失為準。
按照法律規定，如果違約金的數額高於或者低於實際損失的30%，都是屬於過高或者過低的情況，也就是說，如果一方真的違約，守約方要求支付違約金，違約方也可以申請法院將違約金進行調整。
所以在約定違約金的時候，不要覺得約定一個過高的數額就可以高枕無憂，就可以完全限制對方的違約行為的。一般情況下違約金的賠償數額，以守約一方的實際損失作為衡量標準，法院也會考慮對方的違約程度來酌情支持部分違約金數額。但如果數額奇高的話，一般不會全部支持。
北京任麗麗律師
現在買房基本上都是霸王合同，愛買不買，不會因為你一個人而改變合同的。
我買的那合同日違約金最高不超過X元，也就是9元吧？延期一年也就是最高賠3285元。
問題是你不同意不簽名就不能買。。。明知道是坑也沒辦法。
人生如旅途2018
1.合同違約金約定還是非常重要的，雖然說如果你實際損失低於違約金可以另行要求賠償損失，但區別就在於，有約定基本直接就按照約定來了，另行主張損失的話是要舉證的，你不懂法律你就很難舉證。
2.如果非要買，也可以，違約金過低，對方逾期交房的，你另行主張損失，比較容易獲得支持的就是你若是租房子住，租金支出是可以認定為損失的。
