億級別墅是極小眾的細分市場。
想來，過去十年，『地產營銷人』也品鑑過不少過億的別墅。如果空中四合院算一類別墅的話，盤古大觀樓頂的那11座空中四合院，看過其中的3座，在其中的2座中吃過晚宴、看過表演，感受過窗前觀世界的繁盛一刻。
空中四合院
如果按傳統別墅定義，五年前看過遠洋lavie，兩年前品過潤澤御府、去年則再次欣賞了九章別墅和恆大麗宮，這些億級別墅都給人留下了深刻印象。
有人問，你怎麼定義億級別墅？
『地產營銷人』不想重複那些地段啊、園林啊、戶型啊等常規的價值描述論，反而做一些類比會有更直觀的感受。
譬如每次路過北京的使館區，『地產營銷人』就想：如果這些大使官邸拋開它的政治功能，也當做可售的別墅來賣，該是什麼價呢？
使館區
如果說過億，你肯定不會意外，即使你沒有走進去看裡面的裝修，沒有細看它的院子，沒有估算它的面積，憑感覺就值幾個億。
這是為什麼？
當然使館區的人文價值是無形的，肯定會給印象評估加分，但拋開這一因素，假使就把使館區當做一片別墅區看待，過億的價值判斷依然成立。其核心原因在於區位和密度的反差關係。
區位越好按說密度越大，這是正常的；但倒過來，區位越好密度越低，這是極為罕見的，也是極度稀缺的，所以非常貴是應該的。
無論第一使館區，還是第二使館區都是身處非常成熟的商圈之中，前者是國貿CBD，後者是三里屯，在一片高樓大廈中突然出現一大片靜謐的別墅住區（實則為大使官邸），綠樹濃陰，大隱於市，這種價值只適合用“億元”的單位來估算。
使館區鳥瞰
當然一種情況除外，就是那種小規模的別墅住區嵌套在四面的高樓之中，有坐井觀天之嫌，這樣的別墅即使區位很好，但因為缺少城市空間的過渡，失去了隱私，反而價值不高。
也就說，有一種別墅，你無需走進去看樣板間就已經可以判斷它是不是過億，其秘訣就在於區位與密度的反差是否足夠大。
當然具備上述條件的億級別墅很有限，大部分都是需要走進去，通過感受樣板間的奢華來為價值增色、加分。當然這也無可厚非，產品在別墅價值中扮演的角色已愈加重要。一個純粹的品質是可以為億級總價背書的。
那麼，走進別墅的室內需要呈現什麼樣的場景才能匹配“過億”殊榮呢？
很多人想象中的億級別墅肯定都是披金戴銀，極盡奢華宮殿般的樣子，甚至車庫中的跑車都應該是金色的，其實這僅屬於非常表象的理解，如果億級別墅都是這樣的，真正吸引而來的也只有土豪客戶而已。
億級別墅的裝修固然重要，但最重要的是功能的差異和個性的釋放。
1、億級別墅的社交屬性
別墅一旦過了億，與其他自住型別墅的最大不同就在於社交屬性的重要。
億級別墅其中一個特徵是大面積、大尺度、大空間、大花園是最基本的戶型指標。比普通別墅大出來的面積和功能並不是一味的增加臥室數量，而是放大社交空間和興趣空間。
因此，臥室依然只有4—5間，但滿足不同社交功能的客廳可能會有3—4個。另外，開放式的廚房也不僅僅再侷限於家人互動，有可能會設計成吧檯的樣式，滿足客人眾多時匹配的氛圍場景。
同時，還有一些個性空間會在億級別墅中略顯誇張的放大，譬如：超級闊奢的衣帽間，宴會級的餐廳陳列、穿透力極強的客廳挑空、地下專業級的主人興趣空間等。
2、獨立審美的藝術風格
傳統的歐式或者中式風格僅僅是拿來參考的設計片段，它們需要打破、重組、解構，經過設計大師的奇思妙想，結合現代藝術風潮和時尚趨勢，給予重新拼接、融合、演繹。
所以說，億級別墅的樣板間註定是一件獨立的藝術作品，它不復古，也不媚俗，必須擁有自己獨立的精神內涵和審美價值。
億級雖然標明的是價位，但其價值絕不僅僅是裝飾材料的堆砌和陳舊觀念的重複，而是藝術化的風格再造、材料的創新應用、家居配飾的出奇混搭，它帶給人們的是風格的引領、審美的升級和觀念的迭代。
3、創意設計展現生活方式
億級別墅未必是嚴肅、古板的“面孔”，特別是對於當今的中國而言，豪宅客戶年輕化是一大趨勢。
據『地產營銷人』對多個億級別墅項目的瞭解，其主力客群開始以80後為主，大部分具有留學海外或工作的國際化背景，他們視野開闊、審美多元、個性張揚，他們眼中的頂級別墅已經和上一輩的眼光大相徑庭。
把更具創意的設計融入億級別墅產品，讓生活方式展現出不同的可能性。譬如:在臥室足夠寬闊的前提下，床的擺放未必墨守成規的靠牆擺放，其角度完全可以衝向室外的景觀或露臺，以斬獲更新奇的體驗。
創意在更寬闊的別墅中擁有更大的施展空間，空間可以因創意而靈動、家居可以因創意而驚奇、生活方式可以因創意不再僵化、沉悶、故作乖張。
億級別墅沒有制式，沒有成規，它應該是一個舞臺，為人們的美好生活造夢，為嶄新的生活方式探索，為每一個經典作品的誕生而推動行業發展。
就在昨天，『地產營銷人』再次品鑑了北京再一個億級別墅樣板間的盛放，這便是之前曾多次點評的位於大望京商圈為一片密林中環抱的紅廷別墅。
紅廷別墅就屬於前文中提到的僅從外圍望去就具備億級品質的頂級別墅項目。
望京的繁榮如今完全不亞於國貿CBD、三里屯、燕莎等核心商圈，甚至還有超出之感。商務氛圍的成熟，以及國際化的氛圍讓望京早已變為適合豪宅生長的貴地。
數據截屏：58同城望京地區二手房信息
而紅廷別墅的區位之妙在於它與商務區保持著最適度的距離，周邊綠化的覆蓋猶如擁有了使館區的大隱於市的低密生態氛圍。
按北京新總規描繪的未來城市空間，在紅廷別墅所屬的近萬畝環鐵生態溼地區域中，該項目成為是唯一的住宅項目，將獨享超大綠化資源，其變相的容積率經測算被稀釋到0.018。
環鐵區域一片綠色
根據人民網、北京日報等權威媒體的透露，朝陽東北五環同步規劃建設的百萬平米黑橋公園，以及京承高速兩側的何裡棲地公園和山水乃園，將新增水面和溼地共計40萬平米。
其中，黑橋公園引入北小河，形成一片10.3萬平方米的開闊活水水面，淨化迴流至北小河匯入溫榆河，與溫榆河綠色生態走廊銜接起來。而紅廷別墅位於黑橋公園中心，只在露臺即可將10萬平米華池碧波收入眼底。
黑橋公園效果圖
而京密快速的開建以及大山子地區交通樞紐的改造，將讓紅廷別墅擁有更加便利的出行和連接商圈的暢達。
此次，紅廷別墅推出的億元級別墅樣板間，其總價為1.2億（含精裝），佔據中央景觀絕佳位置，使用面積超800㎡，花園面積約1000㎡。面寬17米，進深15米，室外擁有最長的禮儀連廊，體現出超強的歸家禮儀感和私密性。
億元級別墅樣板間設計的靈感來自於歐洲音樂大師“瓦格勒”獨創的概念，傾向於藝術氛圍的營造。
其理念在於：美不是單一呈現的，而是由很多元素和角度組成，如：同一區域內同一功能家居的多造型變幻，大膽撞色的應用，在高品質基調下演繹充滿創意的設計。
它是為藝術品而生，也是為詮釋現代高品質生活方式而提供的新思維、新標杆。
走入樣板間可以看到，首層最中心的位置設計有6.7米挑空的客廳，面積達到了46平米，豪華水晶吊燈如水銀瀉地，氣場震撼。
中西廚設計巧妙，水吧檯可以為主人提供輕餐服務，中廚面寬達到了6米以上。地面天然石材配以金屬飾條結合牆面的天然洞石是玄關設計主題的延續。
餐廳擺放的是10米長的雞翅木餐檯，氣度非凡並具儀式感，是主人宴請賓朋、社交晚宴的理想的空間。
西側酒吧區擁有朝南採光，可作為第二客廳延展更疏闊的交流空間。此戶型未來也可當做老人房的設計，擁有獨立衛生間，並有景觀露臺的改造餘地，放大親近自然的庭院生活。
亮點在於三層的超大主臥套間。吊頂用粉色帷幔營造浪漫氛圍，床與吊頂、地毯形成了自然幾何圖形的拼接，富有層次感。床後屏風帶有靠山的寓意，屏風後別有洞天，北向露臺可以很好的欣賞園林美景。
主臥區衣帽間的打造頗具創意，對稱弧形半透明衣櫃一覽無餘，金屬線條配合胡桃木飾面沉穩大氣，中心佈局的浴缸背襯洋溢自然氣息的油畫，讓泡浴成為絕佳的私密享受。
該億級獨棟配備的是純進口芬蘭通力電梯，轎廂可同時容納8人，尺度大，輪椅可以自由出入。在北側花園連接地庫位置設計有可容納6輛私家車的寬裕空間。
花園層設計了影音室功能區，對於喜好器樂的主人或家庭成員，可在此處揮灑激情，釋放快感，同時不影響家人休息。
『地產營銷人』過去三年持續跟蹤紅廷別墅的成長，從千萬級的聯排、雙拼到邁入億級獨棟，紅廷別墅的價值與形象不斷蛻變。
即將封頂的聯手全球奢華酒店管理集團URC打造的藝術精品酒店會為業主帶來星級酒店的定製化服務，項目門前天環路將以千米梧桐大道的禮儀場景迎接今年入住的業主。
更加有料的消息是，紅廷別墅旁側神秘的6號地塊今年會推出別墅新品。7棟29戶，前後被兩大公園簇擁，是更私密的森林純墅。之前沒夠得上門檻的客戶又有了入手機會。
北京作為日趨國際化的大都會，億級別墅的出現理所當然，只不過我們希望這些作品能夠體現與國際對標的品質水準，彰顯出文化的自信和審美風格的獨特，有朝一日可以與全球的頂級別墅一較高下，爭芳鬥豔。
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