自從國家提出特色小鎮概念以來，特色小鎮一直特別火。這幾年，綠城、華僑城、恆大、碧桂園等標杆房企都發布了自己的小鎮戰略，比如綠城計劃要在10年建100個小鎮，實現一萬億銷售額，華僑城將以ppp模式在全國打造100個特色小鎮，碧桂園則稱5年內要投入不少於1000億建10個有差異化的科技小鎮。
大家都知道，現在一些熱點一二線城市拿地非常難了，通過特色小鎮拿地不但便宜，而且佔地面積動輒都是十幾平方公里，很好地解決了開發商拿地難拿地貴的痛點。
01 選址佈局
一二線城市周邊是需求重點
對於特色小鎮的佈局，藍城小鎮選址要求在大城市周邊，宜居、宜遊，經濟條件相對較好，規模在2000畝以上。但不同梯隊的城市，對於小鎮區域的考量都有所不同。
一、選大城市周邊
在城市層面，主要考慮城市能級、交通、生態與地塊等要素，並用具體的數據進行支撐。
現在看來，開發商對於小鎮的區位選擇，基本形成了共識：一定要選在大城市周邊。因為在大城市周邊，跟大城市互動更方便、更強，有點大城市後花園的感覺，對於日後小鎮的人流量也是一個保障。所以說，未來一二線熱點城市一定會是小鎮的主戰場。
二、交通便利很重要
特色小鎮一般都位於城市周邊，交通便利非常重要。一是最好已經或規劃有高鐵站、地鐵站、輕軌站點等線路；二是距離交通節點便捷且距離近；三是距離最近的高速出口車程10分鐘內最佳。
三、景觀資源豐富
交通資源之外，還應該重視景觀資源。特別如果不靠近大城市，更加要有特別強的資源。
藍城的選擇標準，是項目內部或周邊有河流、湖泊、水庫等自然水體資源，且水質條件良好；地塊內部或周邊有農業資源可利用；有歷史文化資源沉澱。
四、地塊規模不能低於500畝
地塊規模一般在1000-1500畝（不低於500畝），可利用農用地指標不低於1000畝；土地指標持續供應應有保證，容積率可綜合平衡。
土地缺乏特點、交通不便，或者土地不完整、政府對產業認知度不高的地方，千萬不要去做小鎮。
02 小鎮產品規劃
90%住宅，10%配套設施
藍城認為，小鎮應該比村莊大，比城市小。在藍城，小鎮是1平方千米開發建設，然後帶動3平方千米或者5平方千米的農業改造，最終做出一個常住人口在1~3萬的小鎮。
藍城小鎮在建築規劃中，90%的是住宅，10%的是配套設施，包括醫療、教育、餐飲、娛樂和文化等。內部結構上以小鎮中心為核心，向外輻射，規劃交通，根據不同地貌規劃不同風格及功能的建築群、豐富的景觀等。
一、充分利用原生資源
按照藍城的設想，100種小鎮需要有100種別樣的風情，恰到好處地運用原生資源，可以避免小鎮風格的統一化。對於土地的利用，尊重、剋制、修繕、還原是其中最重要的態度和方法。
二、繼承當地人文
每一座藍城小鎮在規劃之前，都會充分了解當地的地域文化。比如杭州春風長樂，在規劃之前甚至編了一本《徑山紀事》，將徑山風物、民俗、名人、歷史、故事等等全部都瞭解清楚後，再充分運用到杭州春風長樂小鎮規劃中。
三、共享空間
小鎮居民以中產白領和農民為主，其中35~55歲城市白領中產階級佔比60%，農民佔比40%。
對於周邊或內部有原住民的，藍城小鎮一般會採用雙中心佈局，並設置一個原住民社區的中心。這一類中心通常會提供商業、餐飲、文化、民宿等特色功能。
四、居住空間：強調營造圍合式空間
對於藍城小鎮的住宅產品，大家應該都比較熟悉了，最早爆紅的杭州桃李春風，總價200萬的中式小別墅一推出就被秒光了。藍城小鎮在住宅產品設計上有幾個特點：
第一，產品形態豐富。從高層、疊墅、排屋、中式合院到獨棟別墅，基本都會涵蓋。
第二，以中小戶型為主。由於面向的購買群體主要是白領，為了降低購買門檻，小鎮住宅戶型以中小戶型為主，比如早期推出的90平小別墅，前段時間北京桃李春風推出的中式雙層農莊小院，面積也在158-211m2左右，158平做到四房兩廳三衛。
第三，注重庭院的設計。藍城認為，庭院往往是農業小鎮的真正價值所在，所以藍城小鎮多會以敞開式手法營造圍合式空間，設計主院、側院、偏院、天井。主院造景、側院種菜、後院收納，滿足居民的不同生活需求。
五、道路設計
在藍城小鎮，道路是作為獨立項去規劃設計的，因為要考慮的要素比較多，比如功能性、便捷性、舒適性以及類別、材質、色彩、尺度等等。設計師將小鎮道路比喻為“生趣的河流”。
同時，設計者還為小鎮道路做了生動分類：主幹道、次幹道等各個層級的道路，設計都力求生動有趣，比如鮮花盛開的風景小道、曲折蜿蜒的降速道，還有親水步道、遊山步道等，居民在當中可以獲得不同的體驗和樂趣。
03 產業導入
農業是小鎮的核心產業
產業是小鎮發展的生命力。如果只做住宅，大部分小鎮都顯得太大了，很難有那麼大的人口遷徙。沒有產業輔助的話，人是呆不住的。
小鎮產業主要類型是農業產業、文化旅遊產業和創新產業等，藍城認為，要按照區位的優勢、資源特點來培育最有潛力、最具成長性的主導產業，圍繞主導產業延伸產業鏈，這樣為小鎮居民提供就業機會，就能集聚人口。
藍城小鎮的產業構成包括12要素——農業、頤養、健康、教育、旅遊、文化、文脈、商業、科技、宗教、藝術、產業。一般所有項目都有4個小鎮基因：農業、教育、康養和文旅，每個小鎮根據自身的資源優勢進行產業複合。
所以我們可以看到藍城小鎮基本都是4+1的模式。比如上海春風江南的養旅農複合型健康產業園、莫干山觀雲小鎮以旅遊度假為主的頤養產業、嵊州越劇小鎮的文旅農複合型雙創示範區等，都是產業複合的體現。
在藍城現有的小鎮中，農業是最核心的產業。藍城早在2012年就和浙江省農業科學院聯合成立了藍城農業公司，旗下8家子公司，分別負責營銷、檢測、種子和研發、生產基地等，具備研發、生產、檢測、流通等農業全產業鏈運作能力。
現在，藍城農業已經擁有一支強大成熟的運營團隊，2個現代生態化農業基地，並有100多個聯盟基地，涉及100多種產品。
此外，藍城在生活服務、養老、健康、教育等方面也擁有很強的資源優勢。正因為積累了這些資源優勢，藍城在做特色小鎮過程中，對運營、產業規劃都會更加從容。
04 運營服務
打造活力奔騰的小鎮中心
藍城認為，一個小鎮的活力源於它的小鎮中心。小鎮中心是小鎮的核心，承載著整個小鎮主要的公共服務功能。那麼，藍城小鎮中心的運營服務模式是怎樣的呢？下面我們以杭州桃李春風的小鎮中心——春風裡，來解讀它的具體做法。
一、業態規劃：夯實生活配套基礎，重點拓展人氣商家
桃李春風總共佔地1500畝，拿了八分之一也即118畝來做小鎮業主的生活服務，重點打造5個方面配套：健康、教育、商業、產業和物業。
小鎮中心春風裡設計靈感取自於西湖湖濱、南宋御街、西溪溼地等杭城美景，從生活內容來看，整個小鎮中心規劃了三個中心，一條街區，它涵蓋健康頤養、休閒運動、家庭學習以及文化生活。
1、【健康頤養中心】
藍城小鎮打造了360度全齡化的頤養體系， 這個服務體系主要注重3大塊：健康管理、頤養照護以及醫療問診。
基本就是一個多功能的社區型的養老服務機構。這其中最重要的是暖心窩頤養之家，它配備了社區門診、中醫理療中心、康復中心、智能長者體驗中心和日間照料中心，還有春風食堂的營養餐也會融合進去，建立食養服務體系。
2、【休閒運動中心】
主要包括室內運動館、運動公園、戶外球場、彩色及觀景慢步跑道等。
3、【家庭學習中心】
主要是全家庭、全齡化的終身樂學的計劃內容，包括幼兒園、耕心學堂、童玩樂園。
藍城小鎮在調研以及對商業運營的思考過程中發現，只有孩子經常來到這個小鎮，這個小鎮才會充滿活力，他的父母、爺爺奶奶才會來這裡定居生活。所以小鎮配套能滿小孩的需求非常重要。
4、【水岸商業街】
水岸商業街包括優生活、慢生活、逸生活三大主題：
優生活：特色餐飲、淨菜超市、洗衣店、寵物店、家居生活館；
慢生活：田野農莊、藝術民宿、酒吧、咖啡館等；
逸生活：書吧、電影院、手工作坊、小禮堂、靜修堂等逸生活配套。
二、運營服務：含物業服務，高於物業服務
藍城認為，小鎮建設的核心價值就是生活服務，生活服務的持續輸出構成了一個完整的生活服務體系，它融合生活個內容，構築了整個小鎮的生態圈，這裡麵包括商家、業主，以及開發商、物業、商管公司，以及周邊一切關心、支持小鎮的人，他們所要做的同一件事情就是營造非常好的生活，提供非常優質的服務內容。
1、【商業招商要經歷9大階段】
桃李春風運營負責人、杭州拾裡商業總經理陸斌表示，春風裡商業招商一共分為9個階段，分別是生活需求調研、生活業態定位、業態佈局規劃、招商條件探市、招商政策制定、招商計劃落實、招商落地完成、商鋪設計管控、商家開鋪運營。
而在招商過程中，以下幾個問題應該重點關注：
業主對超市、菜場、中餐館、理髮店、銀行等這些基礎配套非常關注，所以生活基礎類的業態需要極度具備品質以及性價比的商業運營團隊來做；
餐飲消費和親子家庭消費為主，要滿足一老也少的特殊需求；
由於小鎮的地段限制，招商條件不是一次落位，它需要先探一下當地的市場和一些商家的需求，來進行最終的恆定；
由於藍城小鎮要求優先做配套服務，讓業主一住進來就能享受服務，所以在項目規劃階段，業態規劃、主力商家篩選、前期招商等一系列工作就要同步展開。
2、【招商準則：商家要以服務為核心】
為了給業主提供更加優質的生活服務，春風裡在招商時會堅持以下幾條準則：
第一，藍城倡導仁慈普愛、真善至美的價值觀，這些商家必須要認同，他不應該是逐利的，而是希望共同營造這樣一個小鎮生活，這是很重要的一點。
第二，商家的商業模式要以服務為核心，而不是以價格、規模或產品的快速迭代取勝。必須是以服務來贏得口碑，來贏得業主的人心。
第三，商家前期幾年介入到小鎮的過程當中，它必須要有一個共建共享的思維邏輯，既要與業主互動、開發商互動，更要運用互聯網的營銷，讓周邊的消費者來到這個小鎮，來他的業態裡面消費，這是非常重要的。
第四，店長或者老闆一定要是專業的，不是三天打漁兩天曬網的那種遊玩型的商家。
在建立了清晰的標準之後，春風裡對商業政策的制定也比較明確了。
首先，在商業的初期，前幾年會免租金、免物業費，來促進商家進駐；
其次，對於特別重要的業態，比如養老、教育、運動等，小鎮會在硬件的設計和裝修上給予一定的支持。另外有一些文化IP的商家，藍城會對它的後期運營進行一定的支持；
第三，超市、食堂等基礎生活類業態，採取自營自建的方式。因為這些業態服務品質非常重要，所以有幾點要確保，一是要確保團隊的服務意識，第二是要確保它的經營品質，是與當初開發商或者服務運營團隊對業主的承諾高度一致。
陸斌指出，桃李春風用了2年多時間來招商和落位，頭一年是基礎配套的招商和特色商業的招商為主，最後半年基本上是做一些補位業態的招商落地。
基本30家左右的商家，每一個業態要談6到8個意向商家才會有一定眉目，最後再篩選、落位，平均每個商家的洽談時間要在8個月到10個月之間。
3、【運營管理】
在運營管理層面，藍城小鎮也有自己的一套邏輯。
首先，春風裡是一個開放式的街區，在服務小鎮業主的基礎上也會拓展客群融合大眾消費。
其次，春風裡的商業是由小鎮商業運營公司統一化管理，並採取租賃經營、聯合經營和自住經營等多種合作方式，包括物業的管理，在物業和商業也會有一個良好的互動機制。
從運營基點的角度考慮，第一會把基礎的生活配套做得非常夯實；同時把人氣商業開拓起來，吸引更多的非業主的消費和一些內容的承載，小鎮商業街的人流決定著商家的問題，引入家庭型人氣商業有助於全齡化的消費拉動，促進各類商家的消費；
最後是營造一個文化亮點，中式田園生活是中國小鎮居民的共同嚮往，所以文化生活的營造將會是桃李春風的重點，這會使得業主對整個小鎮的居住生活體驗內容更加豐富。
4、【文化建設】
在小鎮文化建設過程中，藍城小鎮重點打造人與人之間的和諧，人與人之間的關愛，在文化建設上，制定了業主公約，通過組織諸如鄰里節、敬老節等活動，建設業主自治共同體和精神家園。
為了讓業主建立起聯繫和感情，藍城小鎮設立了不同的社群，比如運動類的社群就有健走群、羽毛球群、乒乓群，在運動館沒有建成之前就早期參與進來，讓商家跟未入住的業主在交付前就形成一個家人與家人的連接。這些社群的建立也是為了讓業主對小鎮和商家有一定的親近感，讓他能提前入住到小鎮。
對於小鎮管理和維護，藍城倡導自治的模式，小鎮也創建了小鎮生活理事會，這個組織包括鎮長、副鎮長、秘書長 以及各個部門的負責人，甚至家長、里長、村長等，這些成員都是通過小鎮的選舉和推薦來產生的，在小鎮居民的監督和幫助下對小鎮的日常的運營管理負責，共同創造真正的小鎮文化，讓小鎮往正能量的方向發展。
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