今天，我要讲的城市是唐山。
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在讲唐山楼市之前，我要先讲述一个关于买房的悲惨故事，是我身边一个朋友W的故事。
时钟拨回到七年前，2011年开始，在一线城市快速上涨的带动下，全国几乎所有三四线城市普涨，到了2012年，普遍上涨幅度在50%左右。
那个时候的人们，有一种错误的认知，就是只要是房子，买来就可以保值升值，不分几线。也就是在那几年，出现了大批返乡置业的悲壮大军。
W人在北京，当时手头有个百十万闲钱，想买房投资，但是没有北京购房资质，又不想离北京太远，只能往周边找。选来选去，看中了唐山。
为什么选唐山，当时来看完全没毛病。
从距离看，唐山离北京不过180公里，高速两个小时即可到达；从经济看，唐山一直是重工业大市，在河北省GDP多年来排名第一，超过省会石家庄，经济基本面不错；从城建来看，唐山的城市面貌不错，城市很新，而且到处都在大兴土木，一派繁荣景象。
2012年7月，W驱车来到唐山，看到老市中心新华道附近的新盘价格不过七千多，和当时的北京房价一比，简直如同白拣。W毫不犹豫的拍出了一百万，以接近八千的单价，全款定了一套一百多平的眺望南湖的高层三居。
为什么要全款?因为W是个生意人，不是专职的炒房客，买房保值增值目的更强，不喜欢折腾，缺乏贷款意识。
然后，W很放心地回了北京，在他看来，这套房子买的万无一失，唯一不确定的就是上涨的速度了。
然鹅，万万没想到，唐山房价在2012年下半年达到顶峰之后，就步入了漫漫熊途。
一方面由于唐山本地新盘供应量巨大，接盘者有限，供大于求；另一方面是国家大力推行供给侧改革，直指钢铁、煤炭去产能，以钢煤为主要支柱产业的唐山遭受经济重创，无数中小钢厂、煤矿纷纷关停，经济一落千丈。
W就眼睁睁地看着他买的那套房子，从将近八千跌到七千，再跌到六千多，最低甚至达到六千。
时光走到了2016年，W买完这套房子已整整四年，收房两年多，一直毛坯搁置，每年除了交物业费，就是看着它各种花样下跌。
好在12年之后，W又在其他城市买了房子，有的已经大涨，多少弥补了唐山带来的心灵伤害。
W从来不和别人提他在唐山的这次投资，不仅是觉得没面子，而是说了别人都不信，“哪有12年买的房子到现在不涨还跌的，全国哪有这样的城市?我不信！”
到了16年下半年，W买的那个楼盘好歹涨回了一点点，达到了六千多，W决定卖掉这个鸡肋的投资，把钱投到其他地方，于是，他在唐山中介挂了牌，单价6700左右。
一个月之后，终于卖出，几年算下来，各种损失合计超出了四十万。而且由于唐山多年来二手房市场冷淡，中介费居然是买卖双方共同承担，W除了自认倒霉还能说什么呢?
W是2016年的8月份卖掉这套房子的，等他9月份去唐山办理过户的时候，发现情况似乎有些不对，房产交易大厅人头攒动，人们都很亢奋，很多人告诉他唐山开始大涨了！
此时的W，除了让一万头神兽在心里来回奔腾，还能做什么呢?
从唐山回来之后，W发现唐山楼市以疯狂的速度上涨，不到年底，他六千多卖掉的那套房子单价已经破万，而且还有继续上涨的势头。
W决定，此生再也不去唐山。
这是一个真实的故事，有如神助的W，在唐山最高点入场，持有四年多后在黎明前的最后一刻离场。
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我讲这个故事，不仅仅是为了让大家从别人的不快乐中得到快乐，我只是想通过这个故事让大家更清楚地看到唐山楼市的发展轨迹。
我们可以看出，唐山房价从2012年开始持续阴跌，2015年达到谷底，2016年底突然爆发，到2017年上半年二手房已整体上涨50-60%，到目前为止唐山房价一直保持稳定。
唐山，是一个地理位置优越、矿藏储备丰富的城市。紧邻北京和天津，扼华北要冲，有开滦煤矿和大量铁矿储备，还有紧临渤海湾的曹妃甸港口。可以说，除了四十年前的那场大地震，唐山其实有着得天独厚的天赐条件。
依托大量的铁矿和煤矿储备，唐山大兴钢铁和煤炭重工业，尤其是钢铁行业。
有这么一个段子，全国钢产量排名：第一名：中国（不包括河北省）；第二名：中国河北省（不包括唐山市）；第三名：中国河北省唐山市（不包括瞒报产量）。
可见钢铁行业在唐山的支柱性地位，借着前些年钢铁行业的兴盛，唐山本地涌现了无数大大小小的钢铁企业和亿万富豪。十多年前，唐山街头就豪车遍地，奔驰、路虎、保时捷随处可见。
唐山人民虽然比较富裕，但这却是一座缺乏文化底蕴的城市。十年前，唐山最流行的就是人人配戴大金链，谁的金链越粗越有面子，粗到什么程度?有的甚至如同沙和尚的大佛珠。
唐山本地最大的金店五洲金行每到店庆时分，都是人山人海，唐山人如同抢购大白菜一样的抢购大金链和各类金饰。
扯的有点远了，说回唐山房价。
先看一张唐山自2010年以来的土地出让面积和楼面地价地图。
我们发现，唐山政府2010、2011年出让了大量土地，据当时估算，去化周期超过了120个月，因此，2012年买入唐山的W正好跌入了这个深坑。
而当时的楼面价不过一千多元，开发商买入成本低，加上去产能经济下滑，市场不景气，开发商即使以四五千元的低价卖出也是不亏本的。
新房价格低迷，二手房自然更低。尤其在唐山这样一个大量的低价新盘充斥，本地人又只认新房的市场，二手房想卖出除了低价抛售别无他法，所以才出现了中介费卖家也要承担一半的怪事。
但是我们看到，除了2013年供地量较高，12、14、15、16年唐山土地供应量都创了新低，再加上前期低价拿到大块土地的开发商很多并没有马上全部开发，而且逐步滚动开发，新盘供应量并没有大家预想的那么大。
到了2016年，唐山的新盘已经去化到18个月左右的正常状态，而市场经过四年多的低迷和下跌，已经蓄势的差不多了，只是在等待一个爆发的机会。
从这个表中，我们可以看出，其实每年上市的商品房面积是基本稳定的，每年的销售去化情况也比较稳定。
唐山楼市四年积聚的能量，北京楼市的热度传导，唐山的洼地效应，再加上京唐城际的炒作，唐山楼市被瞬间引爆。
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2016年9月，唐山楼市开始启动，11、12月份，大量外地炒房团涌入唐山。主要包括北京炒房团、天津炒房团和转战北三县的炒房团。
值得指出的是，有大量所谓的北京楼市大V指挥并引导了这场唐山炒房大行动，他们与唐山本地开发商签下协议，引导并组织了大批粉丝去唐山扫楼，每套提取数万的巨额佣金。有哪些大V借这次唐山炒楼大发了横财，我想很多人心中有数。
在这场轰轰烈烈的扫楼运动中，唐山市面上位置较好，性价比较高的楼盘很快被扫荡一空，炒房团主攻的目标是离京唐高速路口较近，离火车站较近，单价在6000-8000元左右的两居或三居，在这些盘被扫光后，开始去扫更偏远区域的低价楼盘。
值得说明的是，唐山最贵区域——凤凰新城的高端楼盘，比如价位一万出头的唐城壹零壹，反而被炒房团放弃了，因为单价过高，在炒房团看来，套利空间有限。
炒房客买买买，楼盘不断涨价，唐山本地人自然恐慌性跟进，于是越买越涨，越涨越买，直到2017年4月、5月份唐山连续加码出台限购政策，限制外地人购买，狂热的市场情绪才暂时得到平稳。
但是，新盘已经普涨了100%，二手已普遍上涨了40-70%。
唐山从六千元时代一步跨入了万元时代。
区域 | 楼盘名称 | 价格 |
凤凰新城 | 唐城壹零壹 | 16800 |
凤凰新城 | 水木兰园 | 15000 |
凤凰新城 | 万科金域香缇 | 14000 |
凤凰新城 | 华润万橡府 | 13000 |
路北区 | 金隅乐府 | 15000 |
路北区 | 公园艺境 | 10000 |
路北区 | 恒大华府 | 9000 |
路南区 | 南湖壹号 | 12000 |
路南区 | 万科南湖春晓 | 11000 |
路南区 | 南湖金地 | 7600 |
▲ 目前的唐山房价
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唐山房价2017年6月份开始启稳，炒房团撤出，又变成了本地刚需接盘，到目前为止一直处于横盘状态。
那么，今年和未来两年唐山的房价又将走势如何呢?是继续稳步上涨，还是像上一个周期那样，在一次猛烈透支之后继续步入漫漫熊途呢?
研究了唐山的经济和土地供应及楼市基本面之后，我更倾向于后一个答案。
唐山本土的支柱产业，钢铁和煤炭产业，在去产能之后一蹶不振，在最低谷的2015年，直接全行业亏损。
▼再来看唐山近几年的GDP产值
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从13年到15年增速缓慢甚至下跌，16、17年才有了6点几的增幅，这个增长幅度相对于全国各大二三线城市的增幅，显然并不理想。
在国家产业升级迭代的重要时刻，资源型工业城市会持续衰落，除非唐山自身成功转型。但以唐山的本土文化和对人才吸引的能力，我并不看好唐山的转型。
产业落后，投入巨资的曹妃甸几近烂尾，雄安崛起，资源向南倾斜，这一切都构成对唐山经济的利空。
再说土地供应，2017年唐山的土地供应量不算离谱，目前唐山拍出的楼面价已从14、15年的一千出头迅速上涨到近六千元。从这个角度来看，构成了对唐山房价的支撑。
但是，问题的关键在于开发商。
在这一轮唐山楼市大洗牌之后，地头蛇干不过过江龙。唐山本土的土八路开发商纷纷落败，唐山成了品牌开发商的天下，如万科、恒大、碧桂园、富力、华润、新华联等。
但是，原来的本土开发商前期低价屯积了大量土地，这是他们手中的底牌和资源。
本土开发商或将土地直接卖给大开发商，或者双方合作开发，或者被品牌开发商兼并，比如，恒大兼并了唐山的博志地产，将其旗下的地块也一并收入囊中。
同时，这些品牌开发商自己也拍下了大量土地，目前，每一家大开发商手里都握有大量的土地储备。
然而，品牌开发商不同于本土开发商，本土开发商普遍体量不大，又是游击队土八路模式，他们可以慢慢屯地慢慢开发慢慢卖，没有明确的销售规划。
品牌正规军可不同，总部对他们是有严格的销售任务的，每年完不成是要打板子的。
据我了解的内部信息，万科唐山公司今年的销售任务额是100个亿，唐山恒大是70个亿，再加上其他各大开发商，总任务额预计不低于300亿。
这些开发商可都是黄埔军校出来的正规军，他们的开发能力、建设速度、包装推广都是一流的，三个月完成建设，六个月开始销售，这是正规军的正常速度。
为了完成各自的销售任务，今年一定会是唐山品牌大开发商的血拼之年。
我不妨再向大家透露一个数据，去年，楼市一片大好的2017年，唐山全年销售新盘168万平米，总值150个亿。
今年，就算能与去年打个平手，或者略高，也必定是开发商拼抢客户的刺刀见红之年。
可是，在炒房客已全面撤出唐山的2018年，销售额打平的可能性又有多大呢?
如何血拼，品质?物业?户型?拼到最后，无非还是价格和打折促销。
所以，今年唐山新盘的价格即使不降，也不大可能再上涨了。
新盘不涨，二手房自然无力上涨。
楼市供大于求，而唐山长期缺少人口流入，未来主要靠本地人接盘，经济持续转型不力，恐怕第二个专属唐山的慢熊周期即将来临。
如果这个时候想去唐山接盘的，我希望你再从头读一遍W的故事。
唐山，是中国三线城市的一个典型样本，唐山的故事，我相信，未来一定还会在其他更多三四线城市重新上演。
米宅北京
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