由於廣州市一手樓盤基本上都是雙合同，因此本系列討論範圍僅限二手房，而我把價格設置在100w-300w，則是因為這個範圍是比較糾結的，比上不足比下有餘，大於300w的房源其實選擇很多。今天第一篇老鄺將以100w總價二手房開個頭。
1、房源分析
老鄺這次挑選的房源是番禺區市橋版塊的雅居樂君域公館，30㎡總價95w。雅居樂不用多說，總部位於廣州的品牌開發商，擅長打造豪宅項目。大家有沒有發現20年前的樓盤命名喜歡叫“XXX花園”；10年前的樓盤喜歡叫“XXX苑”、“XXX庭”；現在的樓盤叫“XXX府”、“XXX公館”，名字越來越有東方味。這也代表著買房者品味的變遷，發展初期大家很重視有沒有花園小區，發展中期大家的審美帶點歐式豪華風，現在的審美則迴歸中式審美，更希望低調內斂。
君域公館，聽名字就很高大上，也確實是，作為2016年才交樓的產品，在市橋版塊可以說是“萬綠叢中一點紅”。周邊都是20多年樓齡的步梯樓，作為原裝高層電梯樓，雖然是單體樓，但物以稀為貴。由於整棟樓的房產證都未滿兩年，因此需繳納5.6%的增值稅，剛剛好達到100w總價範圍。
2、周邊配套
該樓盤位於番禺區大北路，老鄺認為番禺區地鐵7號線以北屬於市區，而市橋則屬於近郊版塊，但好就好在市橋本身是番禺區的中心地帶，以珠寶加工和商貿業為主，不管是商業配套還是交通都是非常便利。該戶型的租金水平在2500-2800元之間，租金回報率≈3.28%。
近郊和市區的聯動，很關鍵的一點是地鐵，距離樓盤最近的是地鐵3號線市橋站。說實話，樓盤距離地鐵口有點遠，老鄺以較快的步行速度，尚需15分鐘，但我也發現很多人是用電動車接駁。
樓盤兩邊都是老破小步梯樓，生活便利度不用擔心，樓盤入讀的學校是先鋒小學，雖然只是市一級的小學，但市橋版塊的整體教育質量不錯。老鄺不太熟悉番禺區的小升初政策，但查閱教育局文件，該小學對口的中學有番禺區實驗中學，因此買不起越秀+天河北學位房的家長，可以考慮一下市橋的學位房。
3、投資策略分析
老鄺反覆強調，房產投資是有門檻的，100w總價就是廣州市的最低門檻，三成首付買家請努力工作，存夠首期就可以上車。這個價位的買家由於資金有限，只能挑選上車盤，對於上車盤我一向是推薦電梯樓＞步梯樓，因為電梯樓不容易犯錯。
也許會有人糾結同樣的100w總價，為何不在市橋版塊買個兩房的步梯樓呢？老鄺上一篇文章已經分享了“住投分離”的買房理論，同等地段或相似地段，電梯樓漲幅是步梯樓的一倍，大約30% v.s 17%，因此從投資角度分析，我希望買房者在100w這個價位無需過多考慮居住舒適度。現在的蹲下是為了將來跳得更高，上車後你還要面臨置換的問題，這是幾年後的事情了，電梯樓能讓你的資產更容易跑贏廣州市平均水平。
君域公館的優點是樓齡新、有地鐵、配套成熟；缺點則是沒有太多潛力、面積小不適合自住。老鄺在勾勒這個價位買家的用戶畫像時，我能想到的是珠城通勤的年輕白領，這批買家很多還未成家，因此30㎡的單間自住未嘗不可。至於沒有潛力的問題，看跟哪些板塊比，畢竟番禺整體性上在未來3-5年都會享受到南沙發展的輻射，假設番禺廣場附近的房價上漲100%，你覺得市橋版塊的漲幅會低於50%嗎？更何況標的物還是剛交樓的高層電梯樓。
總結
買房講究的是“看菜吃飯”，100w也好，300w也好，每個房子都有它的優缺點。購房者在挑選房源時須明確自己的需求是什麼？只要找到匹配自己的房子就可以入手。100w總價作為廣州市房產投資的門檻，老鄺更在意的是投資屬性，而成熟版塊的電梯次新盤非常符合我的選房邏輯。
如果你心目中也有些不錯的100w總價上車盤，也可以在評論裡留言，但我希望你能說明優缺點，本人的三觀一直是“授之以魚不如授之以漁”。
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