老鄺是信息工程專業畢業，一直對IT行業尤其是互聯網保持關注，在移動互聯網時代，各個企業都有一個用戶畫像分析，針對目標客戶的特徵設計場景，從而實現營銷。比如做英語在線教育的，其用戶以白領居多，會利用碎片化時間自學，於是地鐵站廣告是重點投放區域。
其實房產投資也是類似的，除了3-5年後賣出的接盤俠，你在持有過程中的租客，也是可以描繪用戶畫像的。一個房子值不值得買？老鄺怎麼想不關鍵，你怎麼想也不關鍵，一切都以市場需求為導向。
1、改善型戶型最具競爭力
很多小夥伴諮詢老鄺時，200-300w總價是一個集中度比較高的價位，在這個價位很多人會考慮入手兩房，但如果你真的去現場踩盤，你會發現賣兩房的人都是為了去買三房，甚至有些是賣了兩房買入同小區的三房。我認為在二胎時代，兩房適合新婚夫婦，三房/四房才是真正的改善型需求。
為了方便解釋，老鄺模擬了一個人在人生26-32歲中間3次買房的成本分析，假設他買的都是同小區，這6年間小區房價保持不變，而且每次置換都是賣一買一，若賣出價格上漲時買入價格也漲，置換的摩擦成本（稅費+中介費）忽略不計。
通過上表你會發現，單身上車型買家是最困難的，不但首付金額最高（指一次性拿出現金），而且一個人供樓壓力大。而結婚婚房型買家，只需要
增加40w現金，兩個人湊一湊還是有的，月供壓力也減少了。到了二孩+老人同住型買家，賣出三房後只增加20w，老人也有部分資金可以支持你，月供壓力幾乎沒增加，這時候的你可能在考慮怎麼買多一套了。上表是一個理想模型，很多人會說這5-6年間房價是會上漲的，那我反問你一句，你覺得這個小區的哪種戶型上漲動力最強？投資房地產儘量買入有改善需求的房子，除了簡單的房間數改善，學位、通勤時間、環境等因素也具備改善需求。
那大單間是不是不能買？以珠江新城的尚東君御舉例，39㎡報價430w，之所以能賣到11w的單價，是因為附近的4/3/2房以一種先後順序達到了這個單價，資金是聰明的，不會留有窪地。這種大單間是被改善型戶型拉上去的，在一輪行情的漲價順序中，必須是改善型戶型向上突破了，才輪到上車型單間補漲。而且買單間的，基本都是投資型避險資金，也就是所謂的“炒家”，而非用家市場。
2、用戶購買力分析
掌握了上述基本原理後，用戶的購買力也是需要重點分析的。先預告一下老鄺的250w總價目標房源，蘿崗區的龍光峰景華庭90㎡三房，以3成首付計算，首付75w，月供9815元。科學城聚集了大量高新技術企業，有5-8年工作經驗的員工，家庭收入集中在40-50w/年，因此龍光峰景華庭的三房是小兩口婚房+單孩家庭的剛需之選。
作為對比，我在選擇250w三房的時候，就不太願意看白雲、花都這些整體弱勢的區域，因為這兩個區的選擇面不夠多，
挑選難度較大。白雲+花都最具購買力的產業毫無疑問是空港產業人口，你挑的房源一定要滿足他們的痛點——機組班車通勤，因此儘量選擇班車途徑點附近的樓盤，但也因為這些樓盤數量不多，供應少了價格自然很堅挺。
蘿崗則是另一番景象，科學城地多道路寬敞，大家都開著車，導致通勤半徑可以擴大到20km+，因此長嶺居、知識城、甚至增城都是潛在供應版塊，你的
同質化競品不斷增加。（配圖距離新塘鎮20公里）
3、租房也有用戶畫像
老鄺自持一套位於白雲區遠景路的萬方園，32㎡80w買入，目前收租2800元，當我在做“鳳變冰”裝修改造時，我目標的租戶就是韓國人+單身女性，因此溫馨是我的裝修主題，除了牆壁的粉刷用了女性都喜歡的Tiffany藍，我在一些細節也花了心思，比如可以上牆的飯桌、酒店式衛生間掛衣鉤、密碼門鎖，讓對方有一種住酒店的舒適感。
再比如，我在2018.03.10線下課程分享老黃埔區100w總價標的物時，我會選擇2000年樓齡的41㎡步梯樓鶴林苑，今天老鄺查閱了一下綠中介，發現該房源已經消失。當時之所以選擇它，是因為中層步梯樓+樓齡新+距離地鐵站近等優點。
倘若我購入這個房源，我會把潛在租戶勾勒成在科韻路上班的單身IT碼農，地鐵通勤僅需26分鐘，裝修上我會貼上覆古牆紙，再搭配鐵藝吊燈+美式軟裝，瞬間提升整屋逼格。至於老黃埔的硬傷“廠區生活氛圍+石化廠汙染”，單身碼農的容忍度應該是可以接受的。
總結
房價也好、房租也好，都是由供需關係決定的，市場永遠不缺需求，缺的是善於挖掘的眼光，如何挖掘連用戶都沒察覺的隱性需求，是老鄺追求的投資之道。俗話說“走一步看五步”，買房從來不是單純看歷史數據，而是用發展的眼光看未來。
2020~2021年成型的琶洲互聯網中心，是廣州下一個總部經濟聚集區，目前已經暴漲的保利天悅固然好，但無需換乘的4+8號線沿線樓盤，能否復刻3+5號線沿線樓盤的輝煌，值得我們關注。
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