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典型案例
小章与小姚是两夫妻。结婚后，两人商量着购买了一套房屋，登记在丈夫小姚的名下。不久后，小姚在外急需用钱，就打起了这套房子的主意。
他首先瞒着妻子小章，在小章不知情的情况下，委托中介寻找房屋买家。很快的，买家小曾就找上门来。小姚和小曾两人签订了合同，小曾随后支付了大部分房款，虽然还没有办理房屋过户登记手续，但是小曾已经住了进去。
妻子小章很快知道了这件事，于是向法院提起了确权之诉。法院判决认定，房屋是小章和小姚夫妻共有房产，小章取得了房屋产权部门颁发的共有权属证书。
随后，小章以房屋共有，自己不知情为由，要求小曾搬离。房屋虽然被认定是共有财产，不是小姚个人财产，但是小曾不认啊。他觉得自己已经付了大部分的钱，相当于买了房子，于是拒绝搬出去。
小章无奈，再次将争议提交到法院。
律师说法
先来看看法院怎么处理的。
法院认为，小姚买卖的是夫妻共有房产，属于家庭生活的重大事项。这样的行为必须要征得妻子小章的一致同意。
小姚卖出房屋，属无权处分，妻子小章之后也不承认。由于房屋尚未办理变更登记，小曾不构成善意取得，不能获得所有权。
上述案例中，由于妻子小章及时发现，在房屋未变更登记时及时提起诉讼，挽回了损失。但是如果上述小曾已经办理了变更登记，可能结果又会不同。
根据司法解释，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
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法律顾问家
律师说法：
可以肯定的是，这个房屋买卖合同是没有效力的。可以从以下4个方面分析：
第一，根据婚姻法的相关规定
夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；
夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有，约定应当采用书面形式；
由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。
第二，未经丈夫同意，擅自出卖属于夫妻共有房产的行为是否有效？
依据《物权法》规定，处分共有的不动产，应当经全体共同共有人同意意；并且无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回。
上述法律规定确保了不动产所有权人享有物权的绝对性。
也就是说该房屋的出售是需要经过夫妻双方都同意，如果丈夫一方不同意，有权追回房屋。
第二，婚姻法规定：夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。
也就是说丈夫或妻子在
处理夫妻共同财产上的权利是平等的。有一种情况是因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
但是非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商、取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
第四，我国民法通则规定：
共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
因此，该房屋买卖合同无效。
律师说
这个问题涉及四个层面的法律知识，下面我就为大家逐层介绍一下。
无权处分订立的合同效力
首先，第一个问题是，夫妻一方未经对方同意，擅自与他人订立房屋买卖合同，该合同是否有效呢？
我们知道，该房屋属于夫妻共同财产，任何一方未经对方同意擅自处分都属于无权处分。根据最高院出台的司法解释，无权处分订立买卖合同，该买卖合同不因无权处分而不具有法律效力。换言之，如果该房屋买卖合同不具有其他无效事由，就算是夫妻一方无权处分该买卖合同也是有效的。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条第一款 当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
夫妻共同财产的处分问题
根据法律规定，夫妻共同共有的房屋，如果要进行处分的话，需要夫妻双方的共同同意。因此，就算该房屋买卖合同有效，只要夫妻另一方执意不卖该房屋，该房屋就不能办理转移登记，即
该房屋买卖合同是无法实际履行的。《中华人民共和国物权法》第九十七条 处分共有的不动产或者动产……应当经……全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
如果该房屋最终无法办理过户，那么房屋的买受人只能追究签订房屋买卖合同的夫妻一方的违约责任了。
善意取得问题
当然，如果房屋买受人符合善意取得的条件，及时夫妻另一方不同意也能够取得该房屋的所有权。
比如，该房屋只登记在夫妻一方名下，他谎称是自己的房屋出卖给第三人。出卖人通过查看不动产登记簿有理由相信该房屋是出卖人个人所有的，于是支付合理对价将该房屋买下来。并且，买受人直到办理该房屋转移登记手续时仍然不知道真相。这样，当该房屋转移登记到买受人名下以后，就算夫妻另一方再怎么不愿意，也无法阻止买受人得到该房屋。
善意取得后的赔偿问题
夫妻共同共有的房屋被其中一方无权处分、并且第三人善意取得以后，另一方可以在离婚时要求损害赔偿。
《最高人民法院婚姻法司法解释三》第十一条 第二款 夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。
当然，为了维持婚姻和睦，如果不愿离婚的话，就不能要求对方赔偿自己损失了。毕竟再怎么赔来赔去，也都属于夫妻共同财产。
冰焰
平时在接待当事人时经常碰到有人问这样的问题，“李律师我家房子被我家老公偷偷卖了，我该怎么办？”有人会说，现在都有房产证的，夫妻一方擅自处分房产也不是那么容易的，但实际上并不是大家想的这么简单。
案例介绍
我们之前代理的案件：A男与B女是夫妻关系，两人婚后购有一房，登记在两人名下。婚后A痴迷于风险炒股，但因运气不佳一直亏损，为了翻盘，A到两家借贷公司分别借了50万、80万。借贷公司为规避风险要求A夫妻两人同时在贷款合同上签字，并要求A提供抵押，于是A在隐瞒妻子B的情况下，找来C女冒充B，并偷得B身份证。因B女与C女外表有些相似，于是A顺利借到钱并成功到房产局办理了抵押登记。后因A没有及时偿还借款，A与B被起诉到人民法院。我方为B方代理人，后在我们的调查取证下，A的骗局被识破，为B成功保住了房子。
那么如果夫妻一方擅自把房子卖了，另一方还能否把房子要回来呢？
一般要看房子是登记在夫妻双方名下还是个人名下。如果是登记在处分房产人个人名下，买房人如果主观上并不清楚共有人存在且支付了合理的价款，即使没有办理过户，买房人仍然可以继续履行合同，要求卖家过户。但如果房子是登记在夫妻双方名下，作为买房人是有义务核实卖方人是否是权利主体，如果没有核实就跟卖房人签订房屋买卖合同，很难被认定为善意，所以这个时候房子所有人是可以撤销买卖合同的，房子还是有机会拿到回来的。
二手房买卖需要注意什么？
1、找正规的中介购买。
2、如果没有中介，可以与卖房人一起到不动产登记中心调取房屋登记信息。这里不能仅是要求卖方出示房产证，因为房产证造假的太多。
3、到现场查看。比如是否买卖的房屋是否有出租等情形。
4、没有房产证的房子要慎买！！！
法解千愁
您好！很高兴为您解答。
夫妻共有财产，一方未经另一方的同意出卖房屋，签订买卖合同，合同本身的有效，如果第三人不知道卖方无权处分，且支付合理的房款，房子已经过户，就追不回房子了，如果房子还未过户，仍然有挽救的余地。
北京冠领律师事务所
买、卖双方签订《购房协议书》不违背法律、行政法规的强制性规定，应当有效，双方当事人均应按照约定履行自己的义务。涉案房屋虽登记在出卖人一人名下，但实为出卖人夫妻共同财产。买、卖双方签订的房屋买卖合同将夫妻共同财产单方出售，在并无充分证据表明其配偶对该买卖知情同意的情况下，应认定出卖人构成无权处分。因此，买、卖双方签订的房屋买卖合同有效，但属履行不能，应以出卖人无权处分为由予以解除，并由卖方向第三人承担相当于根本违约的违约责任。
