文/潮哥
任ZQ在中國房地產界，是一個無法忽視的人物。他曾多次準確預言了中國樓市的走向，被坊間稱為樓市多軍鼻祖。
正因如此，有人對他敬之仰之，有人對他怒之恨之，他也成為了爭議比較大的公眾人物之一。
2018年是房改的第20個年頭，也是房地產進入新一輪改革的開端，值此之際，今天（5月25日），經濟觀察報對任ZQ進行了獨家採訪。
任ZQ專訪視頻
和每一次專訪、面談一樣，這次他又放出了驚人觀點。本號對其中的幾句關鍵話語進行了梳理，並加以解讀。
1、關於土地制度。
任ZQ：當前的房改，從國家層面上來說，有兩個問題沒有很好地解決，一個是土地制度，一個是政府要保障低收入人群的財產權利。尤其是土地制度。
我們現在可以看到的是招拍掛制度導致土地的天價，不管是租賃性住房，共有產權房，還是其他什麼房，仍然是競地價的。換句話說，政府從土地中獲得的收入，一分錢都不少。今年一季度土地價格爆漲，到4月份仍然是爆漲，這都說明了政府仍然希望從土地上拿到多的收益，而沒有想到它對市場產生什麼。
本號解讀：其實這一點也是本號多次強調過的。中國房價居高不下的癥結所在，就是土地制度。
從本質上來說，地方政府還是想通過賣地獲得收入，或者說就目前的形勢而言，地方政府還沒有徹底擺脫土地財政的勇氣。沒有賣地獲得的土地出讓金，拿什麼去建設城市的基礎設施，去修地鐵、建學校，維持一個城市的運轉？靠實體經濟產生的稅收與個稅，根本無法滿足。
所以，即使進入了本輪號稱史上最強調控週期，各地政府依然還是著眼於控制購房需求，如限購、限價、限售等等。並沒有從土地這個根本上下手，該賣的地繼續賣，該溢價的繼續溢價。
於是大家能看到場景是，儘管樓市成交量被各種限制鎖定，進入冰點，但土地市場依然如火如荼。
數據顯示，2018年前四個月，杭州賣地收入破千億，達到了1105億元。北京、蘇州、武漢、重慶、廣州、天津、佛山、上海、濟南賣地收入皆在300億以上，真是賺瘋了。
2018年前4月土地出讓金TOP10
另外，據中原地產剛剛披露的數據顯示，截至5月23日，全國50個主流城市的土地出讓金仍然超過了1.3萬億，同比大增47%。其中46個城市賣地收入過了百億，包括上饒、阜陽、金華、泉州等三四線城市，增幅普遍高於一二線城市，增幅最高為岳陽市，土地出讓金約127億，同比上漲1973.37%。
土地出讓金前五個月同比上漲47%是個什麼概念？這可是在調控期。而更重要是的，這並非是各地政府加大了廉價土地供應，導致了總價創新高，而是繼續推出高價土地大賣的結果。
數據顯示，熱點城市溢價率在10%左右，雖然相比於之前下降了不少，但土地價格上漲的趨勢沒有變。
麵粉不廉價，麵包怎麼會便宜？
2、關於共有產權住房問題。
任ZQ：比如說共有產權房，我們查了已經賣出去的多個共有產權房案例，一部分確實比市場價格低，但是很多案例顯示的是抬高市場的房價。換句話說，就是私人擁有的部分和政府擁有的部分變成全部價格的時候，高於周邊的二手房房價，甚至高於周邊一手房房價。
政府表面上換了個好名聲，因為私人掏錢的比例和現有房價比，確實低了很多，很多人迫於經濟壓力沒有辦法，就用這種方法去解決居住，可是在實際利益上是受到損失的。因為賣的時候只能拿到擁有產權部分的升值，剩餘的升值都歸了政府，政府還可以有一定的措施，按照一定價格把你的那部分回收了。
本號解讀：2007年8月，淮安市首創了與市場接軌的共有產權經濟適用房模式。即中低收入住房困難家庭購房時，可按個人與政府的出資比例，共同擁有房屋產權。
2014年住建部將北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安列為試點城市。但直到去年北京正式推出“共有產權”住房徵求意見稿，這個模式才正式被大家所認識。
它的願景是，政府幫助一批買不起房的家庭，共同出資購買一套房，根據雙方出資的比例享有產權，但不得低於一定的比例（北京規定不低於50%），購買共有產權住房的家庭可以享受全部的使用權。
這看似是幫助低收入家庭買房的好方法，但在實際操作的過程中，吃虧的還是消費者。
在任ZQ瞭解到的部分共有產權成交案例中，有些明顯是先抬高總價。
比如周邊300萬100平米可能會被抬高到320萬，然後你出一半也即160萬買了一半產權，看似賺了，實際上是又被收割了一刀。
3、關於房子數量問題。
任ZQ：有位住建部前領導，他認為按戶籍計算套數的話，我們的住房已經夠一戶家庭一套房子，或者到了1.1，他的計算有一個最大的錯誤就是一戶家庭現在不是住一套房子。因為我的子女單獨住了一套房子，但是戶口還在我的戶口本上。一個可能是不夠支付銀行按揭的條件，所以貸不了款，得靠我去貸款，所以買房還是以我的名義，好像名義上我有兩套房子，但實際上不是。這個比例是很高的。
中國現在大概有7500萬的獨居戶，其中4000萬左右是老人，有3500多萬是年輕人，80後、90後，不跟父母一起住。
我們就算單獨居住的。這個比例會到多高呢？北歐現在是40%，中國現在是五點幾，六點幾的樣子，如果我們要漲到40%的話，會有多少獨居戶？大概是2.5億的獨居戶，或者更多。前三年，2017、2016、2015年，每年獨居戶增長30%多，而且還在繼續增長，我們估計很快會超過2億多家庭。整個城市才3億多戶口本，流動戶口、常住人口都算上。2.5億的獨居人口怎麼辦？幾乎是翻一番吧，可知我們現在的房子是不夠用的。但是在一些人的概念裡，房子已經夠了，他們不知道這中間的差距有多少。
本號解讀：任ZQ告訴我們，中國中心城市的商品房缺口很大，我們的房子不夠用。
儘管目前有各種數據證明中國的房子已經夠多了，足可以容納地球上一半的人口。但這裡計算的是所有的房子，而非中心城市的商品房。
事實上，中心城市能夠進入市場進行交易的房子並不多。所有房子算起來，其中商品房佔比只有30%左右。
從近日湖南省披露的一份住宅去化週期時間表，可以很清楚地看到，不光是長沙這樣的省會城市，其他一些三四線地級市中心城區的住宅去化週期也已經跌破了國家規定的12個月去化週期警戒線。
另外，據易居研究院數據顯示，目前全國百城庫存規模相當於2013年3月的水平，即庫存規模回落到了五年前水平。
粗略統計，目前全國範圍內至少有佛山、成都、鄭州、寧波等18個城市的去庫存週期低於12個月的安全線，杭州、武漢、長沙、海口、重慶、徐州更是到了嚴重告急的程度。
房子不夠賣，城市化進程仍在繼續。深圳、杭州這些人口競爭力特別強的城市自不必說，天津、西安、成都、武漢、長沙、鄭州、重慶也在落戶門檻降低的背景下，加快了人口流入。西安2018年第一季度落戶人口就達到30萬，比去年全年還要多。天津在“海河英才計劃”公佈的24小時裡，就有30萬人申請落戶。
如此形勢，房價怎麼可能下跌。
有人肯定納悶，在中國中心城市中，除了深圳面積較小外，其他都是六、七、八千平方公里，北京、杭州等城市更是擁有1.6、1.8萬平方公里的土地，不缺地怎麼會缺商品房呢？
注意，我這裡說的是商品房。因為只有商品房才能進入市場交易，如果算上其他小產權房、農民房等不能上市交易的房產，各城市確實不缺房，哪怕是深圳也不缺。各城市缺的是商品房。
為什麼？
問題的答案又要回到土地制度上來。中國各地方政府土地推出規劃是根據戶籍人口定量推出，而非常住人口，更非實際管控人口。
導致了商品房供應速度總是追不上常住人口增加速度和購房需求增加速度，所以看上去，各城市商品房總是處於供不應求的狀態。
至於為什麼不多推，這個問題本號之前多次解答過。
在目前多數地方政府仍主要依靠賣地收入維持財政的背景下，尚不具備大量推出廉價土地的條件。考慮到財政收入的重要性，地方政府只能以這種飢餓營銷的方式推出土地。
地方政府若一股腦地將土地全部廉價拿出來，後續的財政收入指望誰去？只有每年給出一些，坐享成本上漲，才可以細水長流。
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