新浪乐居讯 刚刚，深圳市规划国土委发布《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》与《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》。

根据《深圳市2018年度城市建设与土地利用实施计划》，2018年度计划供应建设用地1150公顷，其中新增建设用地400公顷，存量建设用地750公顷。在住房供应方面，《计划》提出本年度新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米，套数建设指标与上一年度持平。

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专家解读第一太平戴维斯深圳公司副董事长 吴睿：让更多人了解保障房，是政府要改进的地方首先，从大的时间段来看供应。按照深圳政府的十三五规划，深圳新增供应总量是35万套，每年新增商品房规划供应在7万套左右。另一方面，十三五期间，深圳计划引进290万—300万人口，这么多人口中，必然会产生巨大的购房需求。如果没有记错的话，关于购房需求有两个统计口径。一个是，十三五期间，商品房的购房需求是70万套，我们自己的统计口径是90万套接近100万套，只有35万套的供应，显然满足不了需求。政府希望调动二手房资源来弥补供应的缺口，但是我们认为是远远不够的。总的来说，

关注今年的计划，商品房5万套，是达不到平均数6-7万套的，主要原因有两个，一是政府的住宅土地整备并不是太顺畅，另外城市更新的进展也不是太顺利。

关于保障房和人才用房，其实是政府加大力度在做的事情。但是，深圳的人才安居保障体系在做，但是这个制度如何落地，如何到达真正需要的人群，却并不清晰，存在模糊和灰色地带，造城市场大规模夹心层并不认为保障体系对他有作用。

比如，工作2-3年的大学生，收入越来越好，越来越不可能得到保障体系的关怀，如果这些保障体系，不能清晰的给到夹心层明确预期的话，大家买房的压力和紧迫的市场情绪没有缓解，加上商品房还在限购限贷，很多想买的也不大好买。所以，保障体系在建立，如何让更多人了解制度，执行上是非常重要的。否则，政府说今年有多少万套保障房，很多人觉得和自己没有关系的，这是政府下一步要改进的。

还有保障性用房、人才安居房，很大程度上，是从商品房的指标里抠出来的。现在城市更新的住宅项目都要配建人才用房，安居房，比如一个项目10万方，最后能够供应到市场的商品房只有8万多平，可能其中要抠出1万多平方米保障性用房，变相减少了市场供应。可是这1万多平，真正需要的人又不知道该怎么到他们手里，相当于变相进一步加剧了商品房供应的紧张，这个方面政府还有很多可以改进的地方。

作为深圳政府，其实还有很多牌可以打，可能现在很多想法还不够有突破性。深圳是改革先驱，很多东西可以做，现在保障产业，很多工改工的项目非常大，某种程度上，深圳工改工的产业空间未来很长时间是超过需求的，如果在这部分工改工项目里，配建保障性用房，或是人才用房，给些住宅指标，可以对市场供应有非常大帮助。 把这部分指标从住宅的城市更新里节约出来，让10万方就是10万方，缺的1、2万方可以从工改里弥补，或者大的工改项目还可以给到3万方、4万方。很多细化的东西，政府有空间做的，但是现在还没有太完善。

另外还有一个细微的地方，整个十三五规划，住房供应的套均面积都是90平方米，虽然符合房住不炒的原则，但是对于深圳这样多元化的市场来说并不太合理。深圳有钱人多，改善需求也旺盛，未来新增供应都是90平的，那么市场上改善型或大户型需求只能从二手市场去要，会造成这样的产品价格居高不下。

世联行集团首席工改顾问 董极：如果对标新加坡，深圳的供地计划更易懂如果说把这份供地计划放在深圳对标新加坡的大背景下来看，会容易很多。新加坡的情况是保障房占到住宅的85%，可以在符合条件的群体内流通，商品房占比15%，价格很高。

大家看到最大的变化，是和过去两年相比，保障房占总体供应的比重加大。个人观点是，就过去两年数据显示，深圳保障房计划已经是十三五的两倍，算是超额完成，未来保障房供应比重还会进一步加大。不管是上半场还是下半场，其实中国的房地产正在悄然生变，未来只要房地产楼市调控目标不放松，市场压力会增加，但是价格不会被允许出现暴涨。

还有一个微小的变化是产业用地占比较2017年增加10.8%。现有产业用地比重已高，政府还在继续增加，本身是为了加大深圳产业大发展，对人才的需求也更高，所以政府对保障房的需求也更多，简言之，

1.能不能完成，地从哪里来，钱从哪里来，完不成怎么办。每年都发布年度建设计划，但政府应该每年再发布一个完成计划的检讨。这是首先要解决的问题，否则，计划再好都没有用。

2.关于住房建设数量。商品住宅5万套的基数，显然是根据过去5年的成交量测算出来的，过去5年平均商品住宅成交量是4.45万套，二手房是8.65万套，按照这个规模增加5万套每年，看起来是够的。

但是，过去5年的那些成交量，是在房价大涨150%的基础上出现的（二手房价格从2012年的2.2万/平涨到了2017年的5.5万/平）。以及，是在严厉的限购限价打压下出现的。这说明，5万套的供应量不够，没有办法缓解供应短缺的预期。也意味着，下面只能通过更加严厉的限价限购限贷政策，来稳定市场不能放松。

3.深圳过去2年严厉执行干预政策，导致了商品住宅供应量腰斩，未来继续执行现在的限价政策，就算是有楼盘出来，也没办法卖。好地段的项目开发商都在跟政府讨价还价，拖着不卖要么直接转成长租，

关于人才住房，我还是原来的看法，可以通过购房券的发放，让优质人才去买商品房，而不是政府直接去建设人才房，这样是在继续伤害市场机制，也会产生更多的隐性成本，以及寻租空间。

我不认为人才住房在长期能起到什么作用，我们需要的是“可支付平价住宅”，人才住房和安居商品房都没有办法实现这个目标。按照现在的做法，还不如学北京，将安居商品房全部改为“封闭循环”的共有产权房，彻底去投资化。

合一城市更新集团董事总经理罗宇：商品房供需矛盾依然严重第一，保障房供应占比提高有助于完善多层次住房供应结构，解决中低收入阶层住房问题，帮助深圳留住人才。

第二，商品房供需矛盾依然严重。

一方面政府应该下大力度通过政策出台解决城市更新实施困难问题推进城市更新土地供应进度（从目前来看约80%立项的城市更新项目走不到实施这一步），重点在于解决历史遗留的确权困难问题以及拆迁困难问题，比如引导行业协会通过行业协商为城市更新项目制定合适的拆迁补偿安置行业标准，比如出台城市更新拆迁争端解决机制（特别是钉子户问题）；

另一方面，政府可以通过加大土地整备利益统筹的留用地比例并扩大留用地商住功能比例，既推进土地整备利益统筹的参与积极性，又通过留用地开发加大居住供应。当然，还应从深层次思考深圳规划功能结构优化问题，适当提高居住规划功能比例。

鼎鸿微看点：今年的住房供应规模由往年决定，新增用地所剩无几房地产是有周期的，今年的土地供应规模决定明年或后年的住房供应量，反过来说今年住房供应规模是前年和去年的土地供应量决定的，不是今年能决定。

在土地的供应规模上，显然新增用地已经所剩无几，大量用地只能靠存量市场来供应。存量市场也是有周期的，一个城市更新项目从计划到土地出让，基本上都在三四年的时间。

官方解读《深圳市住房建设规划2018年度实施计划》遵循“十三五”住房规划提出的“稳增长、保民生、调结构”的规划思路，结合当前全市人口结构、土地资源条件、住房发展现状等，重点从加大土地利用效率、破解土地资源紧约束难题、确保住房有效供应等方面，合理安排本年度住房建设目标并加快组织推进实施，促进我市房地产市场稳步健康发展。

首先，优先安排人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地供应，确保上述三类住房的筹建规模不低于年度建设总量的60%。

《计划》提出本年度新增安排建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约5万套、268万平方米，套数建设指标与上一年度持平。其中新供应用地建设约0.4万套、城市更新配建约3.2万套、产业配套住房和土地整备利益统筹等用地建设约1.4万套。

与此同时，《计划》还提出将通过棚户区改造、购买、租赁、综合整治等方式筹集人才住房、安居型商品房和公共租赁住房约

△城市更新配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房项目预选库

其次，进一步挖掘存量土地供应潜力，提高土地利用效率，稳定商品住房市场供应。《计划》提出本年度新增安排建设商品住房约5万套、建筑面积450万平方米。商品住房用地安排重点从“量”向“质”上转变。通过进一步挖掘存量用地潜力，提高土地综合开发利用效率，保证住房建设规模不减少，以满足商品住房市场供应需求。

最后，通过多部门协调推进、多措并举，加快推进我市供给侧结构性改革，构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房供应体系。

一是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”目标定位，严格落实国家、省、市有关住房供给侧结构性改革精神和我市《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，充分发挥各部门职能，统筹协调、强力推进房地产市场宏观调控，加强新建住房价格管控的同时，严格落实二手房“三价合一”政策，促进我市住房市场平稳健康发展。

二是高度重视我市人才住房、安居型商品房和公共租赁住房的建设工作，通过稳定住房市场供应、提高土地集约节约利用、加快推进城市更新和棚户区改造以及存量房筹集利用等多举措，拓宽人才住房、安居型商品房和公共租赁住房筹集建设渠道，加大我市住房保障和人才安居工作力度，支撑我市人才强市战略。

三是根据国家相关政策法规安排，抓紧构建符合我市实际的住房租赁管理法规体系，使住房租赁纳入法治化、规范化轨道；加大新增供应土地建设租赁住房的力度，积极组织开展“城中村”规模化租赁试点工作；加快培育和发展我市住房租赁市场，努力构建分层次、多渠道的住房供应体系。

供地计划《年度计划》包括民生设施用地供应、居住用地供应、产业用地供应、商业服务业用地供应、建设用地清退等内容。2018年全市计划供应建设用地1150公顷，重点保障以下方面：

1、优先保障民生设施项目用地需求，促进特区一体化共享发展。2018年计划通过全市预申报收集建设项目用地需求，结合重大项目、十二项重大民生工程等要求，安排民生设施供应规模612公顷，占全市用地供应规模53%，加快补齐民生短板，有效提高文教体卫等公共配套设施水平，改善综合交通环境，完善各类市政公用基础设施，提升包括公园绿地在内的环境生活品质。在空间上，继续推动公共资源向原特区外倾斜，新供应民生设施用地指标中81%位于原特区外，提升基本公共服务设施均等化水平。

2、加大产业用地供应，推动产业转型升级，构建质量型发展新优势。推进土地供给侧结构性改革，加快工业及其他产业用地供应，全力保障我市重大产业项目的用地需求，2018年安排产业用地供应规模225公顷，较2017年增加了10.8%。此外，计划供应包括总部经济用地在内的商业服务业设施用地54公顷。

3、保持保障性住房建设力度，有效促进房地产市场平稳均衡健康发展。坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，贯彻落实国家“坚持调控目标不动摇、力量不放松”等指示精神，土地供应模式进一步向存量用地倾斜，形成多主体供给、多渠道保障、租售并举的住房制度。2018年计划安排保障性安居工程用地、商品住房用地合计109公顷。4

稳固存量建设用地供应主旋律，不断强化城市更新、土地整备用地供应新形势。严格落实 “强区放权”改革要求，持续保持城市更新建设用地供应力度，坚持土地整备工作力度，多措施挖掘用地潜力，2018年城市更新计划供应建设用地246公顷，土地整备通过利益统筹盘活存量建设用地供应35公顷建设用地。

建立计划动态调校机制。各区（新区）应加强计划执行的动态跟踪，根据建设项目推进及用地指标使用情况，提出计划调整需求，市规划国土委统筹后，对当年计划进行动态调校,报市政府备案。

加强计划实施督查。市政府与各区政府（新区）签订《2018年深圳市“拓展空间保障发展”十大专项行动及城市建设与土地利用实施计划责任书》，市规划国土委对各区（新区）完成任务情况进行督查。

附重要数据：

各区重点项目

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