本人是建筑工程管理本科毕业，从事房地产营销及管理长达8年的一名地产界的小学生。近期闲来无事，准备为各位关注我的好友，陆续更新一波关于房地产干货知识的福利。我相信就算是地产小白，只要持续阅读我所更新的文章，一定能为你在饭桌上吹牛×的时候提供素材。而且我也奉劝那些只会意YIN，没有房地产实操经验的嘴子们。别打嘴炮，不服来战。那些从未从事过房地产的媒体人，你就好好带上自己虚伪的人设发一些模棱两可的观点，赚点零花钱就行了。乖一点，别TM给人胡说，误导我们勤劳善良的GF群众。闲言碎语不要讲，讲一讲销售部里买新房。
一、五证齐全和五证不全的销售部营业区别：
以前房地产市场的乱象就不在提了：什么炒楼花，五证不全就收钱，伪造假合同签约，返租倒卖，变相融资等等，那些开发商给业主挖大坑的行为随着近十年来国家对房地产市场的大力整顿，基本也不存在了。既然咱们现在活在当下那就议论当下：目前市场上能开门营业的销售部百分之九十五都是五证齐全公示材料完整的项目，还有百分之五的也就是还差预售证的项目了。有的读者要问了，国家不是不允许没有预售证的销售部营业吗？你说的对呀，是要有营业行为呀，开发商不宣传，不收钱，不给你资料就不构成违规。简单点说就是我建好销售部了，来几客户进来聊聊天，上个厕所，只要没有确定的营业行为就可以。正常的开发商在四证齐全的时候就会开启销售部进行蓄客阶段。如果你碰到只有土地证就开F销售部的，无非就两种情况：一、开发商LB无知者无畏想以身试法。二、开发商资金链短缺，准备变相融资，或者卷钱跑路。
总结：遇到五证不全的房子可以看看，但不能交钱。
二、成熟地段销售部的沙盘模型可信度ZUI多八成，待规划地区可信度ZUI多五成：
你进到销售部首先听到的一句话往往是：您好，请问您是第几次来？之前有没有和哪位工作人员联系过？置业顾问为什么要这么问呢？一、是预防撞单，如果好几个人接待过你，那么你一旦购买这个业绩提成归属就是个很麻烦的问题了。二、是每个置业顾问的性格，销售技巧，说辞和经验能力都有所不同。可能你问同一个问题，几个人给你的回复都不一样，不光你比较懵逼，置业顾问也不会了。原因就是除了公司制定的销售说辞以外，对照不准确不可信的沙盘模型，每个销售人员的想象力不同，从而导致说辞不统一。这沙盘模型是开发商为了更好的销售所使用的道具，又不是上地理课寸土必争的精细作品，还是要参考实际项目情况的。
总结：了解沙盘要详细，周边待建配套不可全信。多看看同区域在售的项目，结合不同项目置业顾问的介绍，同时自己查阅官方可信规划资料后才能了解项目真实情况。
三、具有拆Q遗L问题的房产项目，入手需谨慎再谨慎：
大家经常能够看到一些小区里，一片是新建挺拔的新楼，一片是破破烂烂的旧房。像一只得了皮肤病的癞皮狗一样，难看至J。这种小区就是在开发之前就存在拆Q遗L问题，首先购买有拆Q遗L问题的项目的风险J大，开发商开发周期延长，资金压力大，矛盾冲突多，对于实力雄厚的大开发商还能撑得住。如果是中小开发商来啃这块硬骨头，绝大部分会把一口好牙全部嘣烂，面临不能专注项目品质，或资金链断裂跑路的局面。就算是成功将小区建设起来，只要还有一户钉子户还在，小区整体配套设施的规划还有绿化环境因为无法连成一个整体，业主居住环境一定会大打折扣。不但影响项目品质，也会影响此小区的二手房交易价G。
总结：有拆Q遗L的小区能不碰坚决不碰，如果非要买一定要详细调研其拆Q问题背后的原因预计解决时间周期为多少年？进行谨慎分析慎重考虑再做决定。
四、在同区域同价位项目中，联合开发的项目肯定没有独L品牌开发商开发的项目品质高。
在我们买房中一定会遇到名字为某科，某大，某地等知名品牌开发商名字销售的项目，但是销售部公示的五证上却是报备着别的本地房地产企业的公司名称，那么此项目就属于联合开发的项目。联合开发的项目有三种形式：一、国内知名一线开发商企业为了战略布局全资收购在本地占有优等地皮但缺少开发资金的开发公司，达到百分之100完全控股的项目。二、国内知名一线开发商企业利用品牌知名度和本地开发商企业联合控股开发的项目，占多数股权达到控股状态的项目。三、中小开发商因为资金与经验不足，两个或者多个开发企业入股联合开发的项目，股东众多，股权分散。前两种的购买风险不大，但因为收购及入股成本较大，为了盈利就只能降低项目品质，一些烂尾项目也就是在当地ZF的牵头之下这么盘活的。第三种的联合开发项目风险Z大，合作中的公司只要有一方出现问题，马上就会陷入危机，同时中小开发企业大多半路出家不重视品牌影响，只要能挣钱什么品质诚信后期服务都可以不管不顾。
总结：遇到联合开发项目一定要调研出背后开发商的具体情况再做决定，能买独L品牌开发的项目就不要考虑联合开发的项目。
写了这么多也甚是乏累，希望看完文章的朋友加一下关注，以示鼓励。文章我会继续更新的，下一篇给大家在科普一下开发商销售团队的销售代理公司的区别，置业顾问常用的销售套路，黑心开发商为节约成本是怎么偷工减料的，签订商品房买卖合同需要注意哪些陷阱，房地产项目发布的欺诈广G等等那些不为人知的房地产内M。有人看，我才有动力写。我有敢说实话的勇气，也请大家给我点创作的动力。关注我，我不会虚伪的感谢你，只会真诚的向你输送我所了解的房地产知识。