一、经济开发区模式
物流园区的经济开发区模式将物流园区作为一个类似于目前的工业开发区、经济开发区或高新技术开发区的项目进行有组织的开发和建设。该模式要求政府在特定的开发规划、政策下设立专门的开发部门进行经济开发。通过物流园区的经济开发，引进优秀物流企业，改善城市流通环境，在规模化物流运作资源及条件支撑下，创造城市发展的支撑点。
该模式的显著特性是：作为园区开发建设关键的物流企业团体同时又处于相互竞争的地位。采用这种开发模式最重要的问题是，作为“物流经济开发区”内的企业开发团体能否在涉及到直接的开发利益冲突时，能客观、而有力地协调、处理各相关企业之间的矛盾。
经济开发区模式将整个规划中的园区紧密地定位在一个现代化的物流园区的概念上，是建立在具有现代化物流思维的专业的物流企业团体基础上，以物流为主要经济发展立足点的服务园区。这种模式有可能成为既有经济类开发区和物流与产业经济结合的新的经济开发区的发展方向。
二、主体企业引导模式
主体企业引导模式以主体企业的经营实力为中心，整合城市的存量资源，利用企业在物流方面和供应链管理中的优势地位，在政府政策的合理引导下，逐步实现物流产业在物流园区内的聚集，乃至吸引物流环境依赖性强的企业入驻，实现物流园区的开发建设目的。
主体企业引导的物流园区开发模式，要求具有战略眼光的实力较强的网络化。规模化经营物流企业进驻园区发展，也要求大型、具有区域辐射能力和在所依托的经济中心城市具有较大物流活动量的企业在园区利用专业化物流企业设施或自行建设物流设施、建设生产基地、采购基地和销售机构，这些都对园区的开发政策、园区的物流运作基本交通及配套的城市基础设施等条件提出了较高的要求。
该模式的显著特性是：主导企业是未来物流园区管理运营的主体，其引导的物流园区开发模式以市场需求为立意点，采用了自下而上的“拉动”方式，从市场配置资源的优势分析，由于企业本身具有丰富的物流经营管理经验和较高的专业技术水平，该模式降低了物流园区因功能定位不合理和需求不足等因素所造成的投资风险。
在该模式下，整个物流园区由一个主导企业来规划，从而在整个前期规划、开发建设过程、营运过程具有企业的有效性优势。这恰好弥补了经济开发区模式的不足。
三、物流地产商模式
物流地产商模式，是将物流园区作为工业地产项目，通过给予开发者适应工业项目开发的适宜的土地政策、税收政策和优惠的市政配套等相关政策，由工业地产商主持进行物流园区的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行物流园区相关设施的经营和管理。目前，经济发达国家，如澳大利亚、美国、德国等国家均有此种开发模式的范例。
该模式的显著特性是：将物流用地的属性归为工业用地，从一开始就从土地价格上获得更多的便利条件。由于物流园区的建设和发展具有投入高、回报期长、回报率低但比较稳定的特性，作为工业地产项目进行开发，可以实行分期建设，在建设物流园区的同时留足配套项目工程用地，实行市场化建设及运营。
这种开发模式适合于我国大部分城市，只要政府能够提供高效的工作效率以及良好的经济管理与运行制度体系保障，同时给予相应的优惠政策与调控，在建设过程中根据企业的实际情况进行综合开发与建设。
四、综合运作模式
综合运作模式是指对上述的经济开发区模式、主体企业引导模式和工业物流园区开发采用工业地产商模式要求政府确立物流业对国民经济基础支持地位并在土地和建设投资上给予资助同时，管理部门具有较强的宏调控能力与较为高效的工作效率，以及良好的经济管理与运行制度体系做保障；对于工业地产商要求具有较强的投资能力和融资能力保证按照政府对物流园区的规划进行开发和建设地产商模式进行混合运用的物流园区开发模式。
由于物流园区项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地。税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备园区的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使园区建设能顺利推进的目的，必须对经济开发区模式、主体企业引导模式。工业地产商模式等进行综合使用。
鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还有可能出现相关政策的协调问题，以及对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战，所以，即便采用综合开发模式，往往也要以一种相对固定的模式为主，对园区的一些特殊开发项目，有选择地以辅助的方式采用其它模式，以保证园区建设的顺利进行。
该模式的显著特性是：在考虑前三种模式特点的基础上，确定一种主导模式。鉴于各种开发模式均有相应的开发制度及运作机制，采用综合开发模式对园区整体制度的设计和建设期的管理要求较高，而且，还有可能出现相关政策的协调问题，以及对园区开发建设的承担者的综合能力提出了较大挑战。所以，即便采用综合开发模式，往往也以一种相对固定的模式为主，对园区的一些特殊开发项目，有选择地以辅助的方式采用其他模式，以保证园区建设的顺利进行。
五、政企联合（PPP）模式
政企联合（PPP）模式由政府统一规划，组织物流企业共同开发模式。即政府相关部门从总体上对物流园区作出规划，通过招商引资等方式，由相关企业负责具体项目的开发，共同完成物流园区的开发建设。
（一）政府规划物流企业共同开发模式：由政府进行物流园区的总体规划及道路、通讯、水电等基础设施建设，入驻园区企业负责具体项目的开发。
（二）政府规划物流，地产商主导开发模式：政府进行物流园区的总体规划，由物流地产商统一投资开发建设并负责园区的物业管理，入驻物流企业租赁物流设施进行物流业务操作。
更多资料请参考中商产业研究院发布的《中国物流园区开发运营及投融资战略规划研究报告》，同时中商产业研究院还提供产业大数据、产业情报、产业研究报告、产业规划、园区规划、十四五规划、产业招商引资等服务。
