用户4474646264
长三角楼市表现出来的“高抗风险”能力，相对复杂，单独聊聊长三角城市群刚需置业建议——
购房作为不少民众一生之中最大资产投入，不应该以「疫情后，xx城抗跌」为依据。这种短期节点的涨跌，也许是表象，那么我们看什么？
一、评定城市
城市未来空间如何，抗跌吗？能涨吗？可以用三个指标衡量：
1、人口净流入大；
2、GDP增速快；
3、土地和房屋供应不足。
同时也纠正购房者们固有的老旧观点：将城市粗暴地划分成一、二、三、四线，认为一二线城市房子是值钱的，而三四线城市的房子就不太值钱。
这个想法并不正确哦，具体分析，我们就套用一下上述的三指标：
什么样的三四线城市更有机会呢？（刨除刚需购房），显然是一线周边的三四线机会更大——
1、人口净流入大：一线周边的三四线城市，借助一线核心城市的战略优势，基础设施受益，尤其交通更发达更便利，加速了城市间的人口联动，两方城市均可受益。
2、GDP增速快：尤其是那些城市GDP增速接近核心城市的，机会更大。这里，不仅要看人均收入水平是否向一线城市追进，更关键的是看GDP增速度是不是更快。
举个例子，环沪城市圈的人均GDP增速快于上海，而环京城市圈则相反。价值孰高孰低，立见分晓。
3、核心城市土地房屋供应的松紧：比如深圳，土地供应紧缩，那么对应的粤港澳大湾区周边城市机会将更多。
二、考量地段
大家都知道房子这种钢筋铁骨，质量差异已经不大了。一墙之隔两街道，为什么价格差距那么大？
因为地段的资源优势不一样，土地稀缺啊。
地段我们看什么？也有三点：
1、看交通：好理解，要么市中心，要么地铁近。
2、看配套：教育，医疗，公园，交通等配套丰富、基建利好的地段；
3、看产业布局：有优势产业的地区，比如北京的中关村。
需要强调的是，地段发展经历了三个阶段：交通-教育-新兴产业布局，好地段的定义并非一成不变，不止有交通一条。
再往下，还会有一些更细的标准：比如好的社区物业等等。
三、一些切实好用的指标
判断城市是否值得下手的重要指标：城市二手房占比。
什么意思呢？不论大家现在刚需买入的是新房还是二手房，将来都需要在二手房市场上变现。可以简单理解为，你要卖出的时候价格才体现。
如果一个城市的二手房市场发展程度高，意味着三点：
第一，相关金融比较发达，可以给出相对准确的评估价。而没有二手房市场的城市大概率评估价低，导致首府需求高、杠杆空间小，影响卖房竞争力；
第二，中介行业比较发达，相应地服务标准化程度也会更高，吃差价、一房多卖的几率小很多；
第三，二手房竞争力较强。大部分刚需偏好新房，而当一座城市的新房选择少，二手房的竞争力就会凸显出来，也就是说未来你的房子才有可能更好卖。
城市二手房占比怎么算？可以在网上搜索新房交易量/二手房交易量得出。
以上，一些微观的方法，不止是长三角周边，所有城市圈都可以拿来参考。
楼市风云录
一方面，长三角楼市的抗风险能力，来自于过往“环沪经济发展圈”和去年“长三角一体化”两个政策利好的叠加，加之“环沪”更大的价格剪刀差优势，导致在过去的三四年年，嘉兴、南通、杭州湾都卖得盆满钵满；
另一方面，长三角部分人口输出大省，因为过去两三年的返乡置业行情所导致的回家买房，这固然是因为对标上海乃至南京和杭州，省会和直辖市价格挤压所导致的外溢，但不得不承认，这些年长三角整体发展雏形已经完善，相关城市的基础配套设施因为房地产而拉动，“在自己家乡买房（相对上海南京和杭州）更便宜，配套也跟上来了”，加之故土情节；
另外，高铁的铺设和通达仍然在高速进行着，所以长三角之间两小时“回家经济”已经完成，所以更多购房者在对大城市望而却步之后，选择更具有性价比的环都市圈置业。
最后，对于长三角购房者而言，“如果是自住，即可入手，因为2020的疫情会让开发商率先给出优惠和折扣来冲成交量”，但如果是投资，在房住不炒的大背景下，需要找到那些之前尚未炒作起来的洼地城市，且“只会有一波投资价值炒作”的机会，所以投资要慎重。
黄欣伟
根据财力优先选择都市圈中的核心城市、省会城市，考虑学区因素。