上一篇去杠杆，说的很笼统，其实与老百姓相关最大的就是掏空了六个钱包的房子。关于房地产，大家也比较熟悉，可是走到今天这个局面其实早就设计好了，去杠杆的神助攻，中国房地产市场的半渡而击。
任泽平说，“房地产市场短期看金融、中期看土地、长期看人口。”至于中期，至少十年以上，长期得三十年以上，如此长的时间，看了也没用。所以，我们就金融这个话题与房地产联系在一起，与去杠杆这件事情联系一起。
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一、二十年的地产神话，基建狂魔一战成名。
如果说改革开发40年，前20年的大机会来自于贸易，通过贸易消灭价差，是制造业的黄金期，只要胆子大，敢想敢干，小作坊就能赚大钱。那么后面20年就是房地产一统天下的时候，以房地产为代表的供应链，所有的家电、房地产企业、食品饮料的消费机会都衍生于房地产。而以此为基础，中国的建筑、水泥、钢铁、建材、家电、家具、装修全线爆发，中国以前所未有的基建能力屹立于世界之巅，号称基建狂魔。可是房地产到底在国家经济分配中到底起了一个什么作用呢？
二、存银行跟买房子，其实是一样的，政府只是想办法要用你的钱而已
你把钱存银行，银行用你的钱房贷。但是你买房，政府就用不上了？不是，你买房只是属于钱流转的一个环节。房子从规划，到政府卖地，到房开商拿地建设，再到卖给你，再到你还贷。这个流程之中，最大的利润点在哪？
其实很简单，看主要受益者就能看出来。
房地产商赚钱了吗？不，万科一年几百亿的利润，做了三十年的万科，如果这么好赚钱，资产也不止两三千亿。而一年能赚几百亿的国企，实在太多了，不胜枚举。所以，房开商的生意也不是好生意。
买房的赚钱了吗？房子肯定增值了，过去二十年房子肯定翻翻长。但是有多少人是赶上福利的？物价上涨其实冲抵了很多资产的上涨，保值增值幅度也没有想像这么大。
综合下来，谁是赢家你已经有了答案。
是的，最大的赢家就是政府。
把老百姓的房子，通过储蓄的方式（基本你很少卖房吧，我相信绝大部分人房子肯定越来越多）转化成地方政府的收入，地方政府通过这些收入或者账面资产来进行抵押（城投公司），再通过商业银行系统放出资金进行投资，进行基础建设，再卖地，再开发，形成一种滚雪球式的增长，而这个环节，一个都不能少。
这个系统经常出现一些问题，比如14-15年，老百姓不买房了，房子全部库存再开发商手上，不能回收现金，没有拿地的欲望，地方政府无法获得新增资金，政府开工资困难。这时候怎么搞呢？涨价呗，只有涨老百姓才买，能掏干一些是一些。
但是这个模式必须建立在老百姓有存款的前提下，如果老百姓没钱，谁也无法兜底，房子几年一涨，这几年就是让你凑够首付，再次被收刮干净的过程，所以老百姓现金流过多，不利于经济发展。
当六个钱包都掏空后，谁来为国接盘？
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佛家说，一切万法是佛智慧本体的作用或表现，均处于相互依存、相互容摄、相互平等、没有矛盾冲突的和谐统一之中，共同构成现存世界。
三、抛开实际汇率谈房价，这是耍流氓；忽视通胀谈涨价，这是别有用心。
抛开外汇谈房价，这是耍流氓。那我们看看一个自娱自乐的俄国，和一个保汇率不保房价的日本。
1.大家都知道，俄罗斯的卢布已经成了渣，莫斯科一套带厨房卫生间的单元房在1991年时单价约500卢布/平米，到2016高峰时单价飙到约30万卢布/平米。你以为这是涨了30万卢布/500卢布=600倍。是不是觉得不是很高，哈哈哈，在1998年的卢布币制改革，1个新卢布等于1000个之前的旧卢布，也就是现价折成旧卢布是：30万X1,000=300,000,000=3亿！这样下来真实的涨幅是3亿/500=60万倍！
30年涨了60万倍，老铁，刺激不？
所以，房价涨跌是货币现象。
根据两个时间点的兑换美元后的核算，房价实际涨幅与全世界其他国家基本一致，房价始终在想办法以合理的计价进行回归，是抵抗通胀、抵抗货币放水的有力武器。（转自优化生活指南大神）
2.来，我们再看看日本，日本房价，其实比你想象的涨的更高。
这是最经典的一张日本房价图纸，其实这个涨幅比不上北京上海。85到91年，7年时间，你去北京问问北京人，09年到16年，北京海定区从3.3万/㎡涨到7.0万/㎡。丝毫不低于北京，但是北京房价崩了吗？
所以不能但看本币价值，毫无意义。我在把日本的汇率给发出来，你就知道具体房价涨了多少。
在这几年，日本的汇率提升较快。日元升值240%，就是原来涨一倍的房价，变成了2.4倍，这7年实际涨幅，可能在6倍以上，所以就崩盘了。
同理，其实俄罗斯的房价兑换成美元，同时考虑国内的通货膨胀，涨幅也没有你想象中的那么疯狂，如果感兴趣的朋友可以去查一查数据。
至于国内，中国是世界的制造业中心，人民币兑美元的汇率是不会有大幅变动的。所以汇率基本持平。剩下的就是通货膨胀，其实老百姓没有投资渠道。
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上面的例子也已经说明，除了通胀，汇率是影响房价的另外一个最重要因素，因为牵涉的内容比较多，以数据和结论为主，过程不再讨论。
汇率大家清楚，就是相互之间的货币互换比率。
1.如果我是一个封闭的经济体，我不需要跟你互换，我家说是多少钱就是多少钱，跟你没关系。我个人理解，汇率是建立在交易的基础上，谈到交易，就与商品联系在了一起。商品是什么，是对外进出口贸易。
2.另外还要资产货币化，这必须得有个开放的金融系统，我国是半开放的金融系统，就算最近开始开放，也没有见到大笔资金去炒房子。所以，就资产货币化这一块来说，可以忽略。
3.人民币供应量和美元供应量之比
资本主义控制的美国，对于货币的供应，本身比较谨慎。所以，美元相对是世界上最讲规矩的货币，牵一发而动全身，他们也不敢随意乱搞，按照美国政府制定的货币发行的锚定物是通胀，通胀2%。所以，对于其他变量来说，这样的波动不值得深入去研究。
人民币的供应呢？下面我给各位大佬看看人民币发行大东家，人行的情况：
在2013年之前，中国的货币发行量都以外汇，主要以美元为锚定物。
从2013年，中国外汇储备过多，大量货币发行过剩，国家鼓励资本花美元。才有了王首富的海外资产，到了2017年，外汇降低了，货币不够用了，由把他搞回来。哈哈哈，觉得好玩不？
从2014年开始，国家不在单纯利用外汇作为货币的锚定物了。改成了抵押品，因为外汇不增长咱们也得发货币。
除了58%的外汇，还有对存款银行债权30%，剩下的小项不再说了。
对存款银行债权主要分两大类：
一是借给四大行之类的商业银行的再贷款。
二是央行操作的债券，包括地方债、企业债、商业银行债之类。
第二类就是上面所说的收割韭菜的债券货币化。央行通过不断操作，让大家一起分摊掉这些债务。
绕不开的话题是，我们的体制，必须供养低效率的国企和庞大的政府。所以，货币发行肯定不能停，我的货币发行量肯定是远高于美国的。之前说过，我们已经超过美国+欧洲了，通胀自然而然也是如此。
所以从实际汇率的角度来看，人民币在持续贬值。
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国际上的钱要来中国，通过名义汇率，交换商品通过名义汇率。最终，影响房价的，也是名义汇率。名义汇率刚才也说了，金融市场目前正在进场， 还不是决定性因素，影响名义汇率的，是中国作为世界制造业中心，对面贸易的原材料及商品。
美元，作为世界最大消费国，与大宗商品挂钩非常紧密。而中国的人民币，一度非常值钱。自1949年至1978年，人民币汇率兑美元汇率长期被维持在2.75至1.50之间(￥/1US$,下同)。自1979年开始，人民币逐步贬值，至1994年，人民币最低跌至8.62(跌幅为83%)，后来被稳定在8.27，一直到2005年7月。人民币大幅贬值推动国际资金涌入中国，盘活了中国丰富的劳动力资源，让中国经济得以迅速发展起来。
注意几个节点，1978年，为什么中国要主动货币贬值？贬值的背后，是提高商品输出的竞争力，以美国为首的西方国家，长期要求人民币升值，到20世纪90年代，中美贸易逆差不平衡逐步扩大，美国开始反复敲打中国，要求人民币升值。中国政府很巧妙地以“太极拳”方式化解，通过时不时对美国的大额采购，安抚其不满情绪，努力维持人民币汇率在低价格区间，就是为了对倾销商品。
现在我们已经成为世界制造业中心，一头买原材料，另外一头卖产品。
2018年，中国贸易进出口总额为4.62万亿美元(约合30.51万亿元)，同比增长12.6%，占全球贸易总额的11.75%。
美国贸易进出口总额为约为4.278万亿美元，同比增长8.2%，占全球贸易总额的10.87%，成为仅次于中国的全球第二大货物贸易国。
而且我国超过美国后，他们就没有追上的可能性。所以，作为世界制造业中心，人民币起着举足轻重的作用，他敢随便贬值吗？世界制造业中心不要了？
所以，你看到了14年国家鼓励对外投资，花外汇。17年国家收紧外汇，兑换超过1000美元报备。你没操纵，特么谁在操纵？
所以，名义汇率，不会有大变动，而这也不可能构成房价波动的基础条件。通胀才是房价最大的推手。
写到后面有所偏题了，我觉得很有必要写个关于房地产的专辑，另外这个房价的事情还没有说完，这玩意大家最关心。既然偏题就偏下去，下周我写一写中国的具体通胀是多少，感兴趣的关注并点 再看 ，谢谢！