前些天在朋友圈看到一则 LPR 利率消息，因为有房贷，便多关注了一下。
原来 2020 年 1 月 1 日前的房贷，需要在 2020.3.1 至 2020.8.31 间进行转换，我并没有收到工商银行（我的贷款银行）的通知。便到工商银行官网找到通知文件，以及按通知文件说明找到 APP 中转换的入口。
同时，也找到了央行的公告。
在做转换之前，做了些研究。
LPR 和转换政策介绍
1、LPR 是什么
LPR 全称「Loan Prime Rate」，为贷款市场报价利率。该利率由多家商业银行进行报价，剔除最高值和最低值后，再取算术平均值。每月进行一次。
基准利率是由央行制定的政策利率，LPR 则具有一定的市场竞价机制。
2、哪些贷款需要转换
从央行的公告看，所有基于基准利率的浮动利率贷款，均需转换，包括房贷。但公积金贷款除外。
未来，LPR 将取代此前的基准利率，新贷款申请直接使用 LPR 利率做基准
3、两种转换选项
虽说必须转换，但央行提供了两个选项：
转换为 LPR 利率 + 固定点差转换为固定利率下面介绍这两个选项。
4、选项一：LPR 利率 + 固定点差
公式：还贷的利率 = LPR利率 + 固定点差。
其中，LPR利率取上一年 12 月的五年期 LPR 利率（贷款期限 5 年内的个贷，使用 1 年期 LPR 利率），每年调整一次。固定点差则使用「当前还贷利率 - 2019 年 12 月 LPR 利率」计算而来。
以我为例，当前还贷利率为 4.459%（基准利率 4.9% * 91 折），2019 年 12 月五年期 LPR 利率为 4.8%，那么我的固定点差为「4.459% - 4.8% = -0.341%」（可以为负）。
贷款合同转换后，固定点差保持不变。往后每年根据上一年 12 月 LPR 利率重新计算还贷利率。
假如 2020 年 12 月 LPR 利率下降到 4.7%，那么我 2021 年的还贷利率为「4.7% - 0.341% = 4.359%」。
5、选项二：固定利率
转换为固定利率，即直接到贷款还清，利率保持不变。至于这个固定利率是多少，从央行公告第五条可知，即最近的还贷利率。
央行公告第五条
LPR 和固定利率选哪个
LPR 和固定利率的区别很明显，前者每年变化，后者固定不变。选哪个完全取决于 LPR 在贷款期限内，是升还是降。
如果利率下降，选 LPR，如果利率上升，选固定利率。
目前普遍认为，接下来几年利率会下行，但长期谁也无法预测。所以，若剩余还款期限只有 5 年或 10 年以内，可以考虑 LPR；若像我一样还有 20 多年，便有点难选了。
我倾向于选择固定利率。
选 LPR 的核心理由只有一个：近几年 LPR 肯定下行，先把便宜占了，参考欧美发达国家，长期利率肯定也下行，很多发达国家利率长期在 1% 甚至更低。
下图给出了 07 年到 15 年的房贷基准利率，显示出利率下行的趋势。
房贷基准利率
但以目前的中国经济水平，20 年或 30 年成为发达国家，并不容易。直接参考发达国家利率水平认为中国利率会持续下降，并不可靠。
选择固定利率，还有其它理由：
固定利率没有未知的风险，让我心安。利率下降 0.5% 和上升 0.5%，对应少还的金额 < 对应多还的金额。如果利率先降再升，不够填补。个人与银行是博弈关系，银行推荐转 LPR，大概率对银行自己有利。更重要的是，虽然 LPR 利率设计了一套市场竞价机制，但我相信房贷利率仍然是被强管制的。
从 2015 年至今，基准利率一直维护 4.9% 不变，但大家买房的利率并非都是 4.9%，国家想放水的时候，可以给个 9 折、8 折，甚至 7 折，想收紧的时候就上浮 1.1 甚至 1.2。
推行 LPR 后也一样，LPR 也只是定价基准，各地方仍然可以通过「加点」调控。下图截自新华网
新华网新闻
所以，本质是什么呢？
以前：基准利率 * 浮动比例现在：LPR 利率 + 加点数以前做乘法，现在做加法。以前的锚是基准利率，现在的锚是 LPR 利率。锚是什么不重要，重点是浮动比例和加点数，两者效果并无本质区别。
而且央行特别聪明的制定了一年期和五年期两个 LPR 利率，五年期非常稳定，容易干预，估计和基准利率差不了太多。请注意，基准利率也是可以改的。
最后，选固定利率也能规避政策的不确定性，在网上看到下面这幅图，1985 年到 2005 年，也就 20 年，政策可谓南辕北辙。我怕 10 年后国家会不会用 LPR 利率收割大家，而且是合法收割，找不到漏洞。
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