03.06 北京空置率创9年新高，深圳高达20% ，一线城市写字楼怎么了？

琅琊榜首张大仙

住宅空置率可以说明房产投资炒作程度，写字楼空置率则在一定程度上说明创业公司当下生存状况。

在市场需求旺盛，创业成功率高的时候，会有很多人热衷创业，租用写字楼，空置率会比较低，供需两旺。在赚钱难度增大时，部分公司盈利状况不佳，自然就会选择缩减规模或者停业止损。

对于创业公司来说，写字楼租金是一块比较大的成本，其次才是人工成本。小公司只有三五个人的话，人工成本也许只有二三十万元，但是租30平米的写字楼，一年下来就可能超过10万元。在业绩不好时，人员可以裁减，写字楼租金下降却有限，搬到更便宜的地方办公或者干脆到民居办公成为更好的选择。

国际贸易环境的变化，经济增速放缓，对部分企业产生较大影响，这是需求减少的重要原因。

空置率创九年新高一方面是需求减少，另一方面也跟部分城市写字楼供应量有关。新的项目不断推出，超出实际需求，自然就会产生大量空置。

写字楼空置率上升，意味着企业议价能力增强，租金水平有望下降，有利于企业减负。对于投资者来说，则说明写字楼已经过剩，当下再去投资有较大风险。

财智成功

一线城市写字楼空置率居高不下，一方面因素是经济放缓，需求疲弱导致供求关系失衡，另一方面是新业态、互联网经济对传统经济的冲击与考验，一线城市写字楼整体市场空置率升高，租户市场明显。

综合来看，北京、上海、深圳这三个一线城市写字楼市场状况较为相似，空置率均创新高，其中深圳写字楼市场新增供应创历史新高，相对应的，空置率也最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%,北京空置率为13.8%,创9年新高。

本人工作在上海，从事金融行业，就以此展述城市写字楼的现状。上海甲级写字楼主要分布在陆家嘴、黄浦、静安、徐汇、长宁以及竹园6个核心商务区。金融行业聚集地，金融CBD陆家嘴空置率最高，达到19%，除了租金一直居高不下外，更多的互联网金融公司的搬离。前年，在陆家嘴写字楼可谓一座难求，如今互联网金融潮水退却，高端、大气、上档次的甲级写字楼就面临着供大于求的市场境地，市场低迷还将会继续冲击城市写字楼市场。

除了经济放缓因素外，新业态、经济新模式，如网红直播带货，移动办公，共享办公室等等也对传统工业化集中生产带来新思路、新考验。

宏看财经

北上广深作为我国最发达的4个城市，也是总部经济最繁荣的4个城市，因此这几个城市的写字楼市场一直都是非常火爆的。

但是自2019年以来，一线城市写字楼的空置率却不断提升，根据CBRE世邦魏理仕的报告数据显示，一线城市的写字楼空置率创历史新高，其中深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率达到了20%；上海的空置率仅次于深圳，达到了19.4%；北京写字楼空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。

不过在四大一线城市当中，广州的表现是截然相反的，2019年全年广州写字楼供应量和空置率都创下多年来的新低记录，截至2019年末，广州写字楼空置率为5.4%，同比下降0.3个百分点，空置率创2000年以来的新低。

这里面抛开广州不说，上海，北京，深圳作为目前我国GDP前三强城市，同时也是我国上市公司数量最多的三个城市，也是金融业最发达的三个城市，按理说这三个城市对写字楼的需求应该是非常大的，那为什么在最近两年时间这三个一线城市的写字楼空置率却不断创新高呢？这里面的原因是比较复杂的，从整体来说无非就以下几个原因。

第一、经济增长放缓。

最近两年时间全球总体经济环境都不太乐观，很多国家经济都面临经济放缓，经济增速降低的困局，包括我国在内，当前我国经济的总体环境是面临下行压力，比如2018年我国的GDP增长还达到6.6%左右，但预计2019年全年全国GDP的增速只有6%左右。

随着经济增长的放缓，很多企业的生存环境都不太乐观，这里面有不少企业都出现倒闭了，即便还能够生存的企业，出于未来生存的考虑，很多企业都有可能把企业搬到租金更低的地方去，这种现象在深圳是非常明显的，目前有很多深圳的企业都从福田南山的地区搬到了宝安龙岗等租金更低的地方，这样目的就是为了减少企业的租金成本。

第二、产业转移带来的影响。

过去几年很多城市都在积极进行产业结构调整升级，逐渐淘汰那些落后产业，重点发展一些高新技术产业和金融业等服务业。

而随着产业结构调整的升级，有很多企业都从北京，上海，深圳等这些一线发达城市转移到了中西部一些城市去，一旦产业流失了，它所带走的不仅仅是工厂这么简单，还有可能把相关的供应链也带走。所以最近几年，不论是深圳，上海还是北京，都有很多企业把总部搬到了其他地方去，这就造成市场对写字楼的需求开始减少。

第三、高房价带来的挤出效应。

北京，上海，深圳作为目前我国房价最高的三个城市，这三个城市房子均价都达到了5万块钱以上，其个别地区的房价甚至达到10万块钱以上，这根本不是普通人能够承受得起的。

而高房价带来的影响是非常明显的，一方面是企业的租金成本不断飙升，比如从2019年12月的租金水平来看，北京优质写字楼的平均租金达到了472.6元每平米每月，上海优质写字楼平均租金达到291.1元每平米每月，深圳优质写字楼达到201.2每平米每月。

按照目前北京上海深圳的租金水平，一个企业租个100平米的小办公室，一个月就要花三四万块钱，在当前经济总体环境不太理想，企业利润不断被压缩的情况下，很多企业都承受不起这么高的租金。

对于高房价企业惹不起，但可以跑得起，所以很多企业出于自身利润空间的考虑，都开始搬到那些房价更低的地方去，而且这些地方人工成本也相对比较低，这对于企业发展来说会更有利一些。

第四、金融业整顿带来的影响。

从2018年开始，我国监管部门就加大了对金融行业的整顿力度，特别是p2p行业以及网贷受到整顿的力度是非常大的。而北京，上海，深圳作为我国金融业最发达的三个地区，同时也是p2p、网贷最盛行的三个城市，所以在这一轮金融整顿当中，受影响最大的就是北京，上海跟深圳，特别是深圳的影响尤为明显。过去两年时间，有很多金融企业都倒闭了，比如在最鼎盛的时候，我国的p2p平台有上万家，截止目前市场上真正能够正常运营的平台已经只有几百家。

而一直以来金融行业都是写字楼的重要买家，比如在深圳福田，大部分写字楼租户都是金融企业，一旦这些金融企业被整顿倒闭了，或者缩小规模了，那么影响最大的肯定是写字楼的需求，所以我们看到在金融整顿之后，深圳福田，罗湖等地区的写字楼空置率是一直不断上升的。

第五、写字楼供应过多。

一边是市场行情不好，金融业整顿等带来的写字楼需求下降，另一边是目前北京上海深圳等城市的写字楼供应量却不断增加。

比如2019年北京全年优质写字楼供应总量达到90万平米，这个供应量仅次于2009年，其中甲级写字楼供应量高达71.3万平米，创历史新高；2019年上海全年写字楼新增99万平方米，而全年消化新增写字楼面积只有29.6万平方米；

至于深圳那更夸张，2019年全年深圳新增写字楼面积达到200万平米，这个供应量创历史新高，但深圳全年消化的新增面积只有80万平米，而且目前深圳在建当中的写字楼还有一大把，预计未来这个供应量会进一步增加，相应的空置率还有可能进一步提升。

而相对来说，2019年广州新增的优质写字楼面积是比较少的，全年只有12.5万平米的新增写字楼面积入市，新增面积只相当于深圳的6.25%，这也是为什么广州写字楼空置率这么低的原因之一。

总之，在市场行情不太好的情况下，一方面是市场对写字楼的需求不断萎缩，另一方面北京、上海、深圳的新增写字楼面积却不断创新高，当市场供过于求的情况下，写字楼空置率不断上升，租金不断下跌也就没有什么大惊小怪了。

贷款教授

供给过剩，这几年北京、深圳的写字楼供给过多，而另一方面随着经济增速的放缓，需求也没有如预期的更上去，导致空置率增加，深圳今年是明显感觉空置率高了，好几个在房地产行业工作的朋友都表示深圳的写字楼空置率高了很多，下面我们来看一组数据：

1、北京的写字楼供给过多

下图是北京过去10年住宅投资额和办公楼投资额的数据，从2009年 开始办公楼的投资额增长幅度大幅上升，在2009年房地产领域的投资额只有167亿元，而住宅的投资额是907亿元，办公楼的投资额只相当于住宅房地产投资额的18.4%。但是到了2015年，办公楼的投资额增加到了899亿元 ，增长了4.38倍；而同期住宅房地产投资额增加到2026亿元，增长了1.25倍；住宅地产的投资额增长幅度明显小于办公楼的投资额，办公楼投资额已经达到了住宅投资额的44.3%，6年时间这个比例从18.4%上升到44.3%。

从上面的数据也可以看出在过去的数年间，其实北京的土地供应是失衡的，表现在两个方面，第一是总的土地供应偏少，第二是在已经供应的土地当中，偏重于写字楼，而把住宅的比例降低了，这个就导致了今日的结局：住宅严重供不应求，房价大涨，而写字楼供给过剩，造成很高的空置率，造成了浪费。

潘石屹的SOHO公司总部在北京，北京也是他的根据地，潘石屹是对房地产看空最明显的一个房企企业家，这个也行也和他所在的行业有关，因为他在2012年转型专做商业地产，也就是写字楼，而且主要就是集中在北京和上海等一线城市，但是这些城市供给过剩，导致写字楼单靠收租金很难回本，才不断的要求去出售物业，及早的回笼资金。

但是到了2018年北京的写字楼投资额已经降低到了522亿元，而住宅的投资额已经上升到了2026亿元，写字楼投资额和住宅投资额的比值已经降低到了25.8%。相比2015年高峰时期的44.3%已经降低了不少。

2、深圳的写字楼同样是过剩的

下图是深圳过去十年在办公楼投资额和住宅投资额的数据图表，深圳的失衡是最近几年才发生的，从时间上比北京要晚三四年，2009年的时候深圳在办公楼的开发投资额是35亿元，这个比例是很低的，上文我们知道当时北京的办公楼投资额是167亿元，深圳大概只有北京的21%；到了2017年，深圳的办公楼投资额上升到了536亿元，比2009年增加了14.3倍，这个数量级的增加可以说是“暴涨”。

而在同一时间段，住宅开发的投资额在2009年只有290亿元，在2017年是1010亿元，8年的时间只增长了2.48倍。从这个也可以看出来，深圳的供给失衡比北京更加厉害，深圳本来就是缺地，而在有限的土地上又过度的用来开发办公楼，但是在住宅领域的投资增长却比较缓慢，导致了如今的写字楼空置率大增，而住宅的价格大大上涨，导致租金也随之上涨。

在2009年深圳的办公楼投资只相当于住宅投资额的12%，而到了2017年这个比例已经上升到了53%，这个上升的比例是非常高的，这是一个不正常的现象，深圳如此多的办公楼需要消化的时间比北京也更久。

看得出来深圳的这个数据已经在改变，2018年，深圳的住宅开发投资额已经达到了1303亿元，同比增加接近30%，而同期写字楼的投资额是599亿元，增长的幅度只有10%左右，那么办公楼的投资和住宅的投资额的比例也下降到了46%。

总结：供给过剩最北京空置率创9年新高，深圳空置率高达20% 的根本原因，这个趋势还会持续下去，一方面通过降低在办公楼投资额，以此降低供给的增加，让市场进口的达到平衡，另一方面，降房租为未来也是一个不得不考虑的问题。

如果以北京为鉴的话，深圳的写字楼的过剩才刚刚开始，北京是2015年写字楼供给达到了高峰，即便此后数年时间供给在调整，但是依然造成了目前北京写字楼空置率创9年新高的结果，所以深圳的写字楼市场目前也许还不是最冷 的时候。

壹号股权

对于这个数据，虽然出乎意料之外，但并不是很惊讶！

就拿我们集团公司上海总部来说，2017年最多时，接近有500名员工，三层办公楼（一层自有、两层租用）；到了2019年，员工还剩下300号人，只使用了一层半，其余的都已经转租出去了！

当然，这里面的原因是多样的！一部分是因为，公司战略调整，将资源、人力、财力集中到几个核心的板块当中，对其他附属的业务（比如融资租赁、园区托管、孵化器等）进行剥离，这样很大程度上简化的人员；另一方面，部分员工，也分别外调至各个分公司一线，留在总部的普通员工一下子也减少了很多！

而我们搞金融的相对而言，还是比较好的情况！如果是做实业的，这两年日子确实难熬，生意也难做，老板挣不到钱，自然会设法减少支出，而裁员是最直接有效的方式之一！

企业员工变少了，对办公场所的需求也减少，写字楼自然空置率就会升高，尤其是对于一线城市来说！

首先，一线城市写字楼租赁费用很高，非核心业务，根本没有必要去承担如此高昂的成本！

其次，现如今，国内的高铁线路覆盖面非常之广，再加上有城市地铁（或轻轨）的辅助，交通十分方便！将公司搬迁至一线城市周边的二、三线城市，既不影响业务的开展、产品的出售，还能大幅度减少支出、提高利润，一举多得，作为企业来说、何乐而不为呢！

总之，造成一线城市办公楼空置率居高不下的原因，有很多！而大量企业“逃离”一线城市、搬迁至二三线城市，导致的空置率上升，是其中比较关键的因素之一！

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财经者思

【阳光侃房】观点，题主所提问题反映出越来越多的城市的商业楼盘空置率很高，间接反映出实体经营的成本之高！

不仅仅是写字楼，包括商铺都商业楼盘，不好卖不好租的现象已经持续多年了，实体行业经营成本太高，购买商业楼盘和出租商业楼盘的人数就会跟着下降，直到市场上出现越来越多的空置的“写字楼”等商业楼盘。

正是因为一些地方的商业楼盘空置率太高，才有深圳等一些城市出台写字楼及部分商业楼盘改出租房的方案出台，本质上也是写字楼市场的"去库存“，通过各种手段，写字楼重新定位之后，方便投入到租房领域中。

综述，市场经济下，各种商业楼盘各种形式的"改革”，是激活其部分内在价值，以相对实惠的价格“出租”投放到市场之上。

阳光侃房

两年前，我们给客户的投资建议就是要回避写字楼的投资，这除了短期经济下行压力到时的供求矛盾外，更深层次的原因是长期的。

我们思考这样一个问题，李佳琦和薇娅得生意模式需要写字楼吗？

互联网经济对传统竞技的冲击和革命是各个方面的。最底层得是生产关系的革命。

每一次生产力的革命最终都会导致生产关系的革命。

农业社会的佃农制，

工业社会的雇佣制，

互联网社会呢？

生产组织形式很可能会打破工业化生产集中生产从而降低单位成本的形式，更碎片化的组织形式可能出现，从而生产喝生意未来未必会在以集中的形式出现，在家办公，移动办公，网红在机场可能都能直播带货。

所以，冲击写字楼的，最厉害的还不是经济短期的低迷，更重要的是新经济到时的新的生产关系和生意模式。

郑宇光

去年，在经济放缓、需求疲弱的背景下，多地写字楼市场空置率上升，租金下降。

梳理了四个一线城市写字楼市场最新发展状况与趋势。综合来看，北京、上海、深圳这三个一线城市去年写字楼市场状况较为相似，在供应大幅增加、经济放缓、需求疲弱的背景下，空置率均创新高。其中，深圳写字楼市场新增供应创历史新高，空置率最高，达到20%；上海空置率仅次于深圳，为19.4%；北京空置率为13.8%，创2011年以来最高水平。

经济结构的调整和产业的变迁，是写字楼空置的根本原因，而持续增加的供应量，也提升了空置率，局部区域供不应求。

多位第三方机构人士指出，供给与需求的断裂，将使写字楼在很长一段时间内处于待调整的过剩状态。

将眼光放得更长远些，随着经济和产业的调整升级，写字楼市场的春天也许要几年后才能到来。

空置率上升租金承压

权威行数据显示，过去一年，全国一线城市整体写字楼市场空置率攀升，达到近10年最高点，目前平均在10%左右；二线城市写字楼平均空置率则更高，平均在28%左右。

租金方面，据中国指数研究院报告，2019年四季度一线城市商圈写字楼的租金中，25%环比上涨，75%环比下跌；二线城市商圈写字楼的租金中，50%环比上涨，40.9%环比下跌，9.1%与上期持平。

截至三季度末，北上广深写字楼的每平方月平均租金分别为389 元、310 元、178 元、和233 元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一线城市租金整体承压。

值得一提的是，一线城市里，写字楼空置率内部分化严重，最低的是广州，最高的是深圳。

据58安居客《2019全国写字楼市场宏观报告》数据，2019年前三季度，北京、上海、深圳写字楼空置率为13.8%、12.5%、21.2%，分别较去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，广州写字楼空置率维持低位且持续下降至3.7%。

甲级写字楼市场方面，根据莱坊2019年第三季度报告数据，广州甲级写字楼市场第三季度无新项目交付，目前存量为570万平方米，整体空置率为8%，环比下降1%，主要租赁需求来自TMT行业，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等区域空置率均在10%以下。

反观深圳，虽有先行示范区概念优势，主要租赁需求也是TMT行业，市场空置率却不容乐观，第三季度甲级写字楼整体空置率高达21.3%，各细分市场空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，华强北34.6%，车公庙30.8%，高新园24.9%，福田中心区15.1%。

未来三年写字楼市场空置率也不容乐观，因为新增供应在持续增加。莱坊研究部预计，广州甲级写字楼市场未来三年新增供应约为253万平方米，以琶洲和金融城热点区域为主，随着琶洲互联网总部等项目竣工入市，空置率将会逐步提升，在2020年达到峰值后会逐渐回落。

在深圳，短期内市场租赁需求持续萎缩，写字楼新项目却还在不断竣工入市。在第三季度，深圳甲级写字楼市场就有四个新项目竣工交付，主要位于福田和前海区域，存量上升至725万平方米。莱坊预计，单在2020年深圳还将约有120万平方米的新项目竣工入市。

这是一场长期战役

在全国写字楼空置率不容乐观的情形下，空置率数据分化背后，有多重影响因素在交织作用。

权威从业者分析，深圳方面，P2P行业综合整顿导致相关金融企业退出，再加上新增供应大幅增加，是写字楼空置率上升的主要原因。广州方面，空置率的持续下降得益于较低的租金水平，以及较少的新增供应。

新增供应多，一定程度加剧了深圳写字楼空置率高居不下的形势。第一太平戴维斯研究部谢靖宇认为，深圳大量新增供应推高空置率，至少在未来半年内，预计更多业主会提供更大租金让步或者优惠举措，深圳写字楼第四季度的租金也将有所下跌。

今年全国写字楼新开发面积增长由负转正，开发商还在积极拓展写字楼市场，而写字楼项目施工进度缓慢，后续充足的供应有可能进一步施压售价及租金。

现阶段，在整体经济下行的大环境下，面对高昂的租赁成本压力，中小企业扩张谨慎，甚至出走，写字楼需求在短期内很难有较大改善。

但总体而言，多名分析人士均认为，这是一场长期战役，不能只看一时得失。

以形势严峻的深圳为例，从中长期看，“由于服务业在深圳产业结构中占据的比例还在不断提升，以及考虑社会主义示范区的政策红利将在未来几年逐步释放到科技、通信和金融等行业当中，预计甲级写字楼市场会在2020年之后逐渐回暖，需求出现回升。”

从历史上看，北京写字楼此前的低空置率也得益于第三产业的高速发展。在产业结构上，深圳的第二产业占比在一线城市中最高，随着制造业向服务业转型，第三产业占比抬升，写字楼需求也有望提升。

虽然整体市场空置率严峻，在第三季度，深圳南山的高新园写字楼市场较为活跃，凭核心商务区一半的租金水平，吸引了相当数量的金融服务和金融科技企业入驻。

2019年下半年之后国内写字楼将有所复苏，因为政策将引导更多元化的写字楼需求，如深圳前海等地方政府用租金补贴政策为企业提供支持。

此外，需求端也有值得注意的一些微小变化，诸如联合办公等替代性办公方式正在诞生。

随着联合办公概念盛行，过往无力负担甲级写字楼的中小企业也有了入驻机会。据行业数据显示，尽管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭质疑，截至2019年第一季度末，联合办公在北上深三大城市的市场渗透率已达到6%。

在这一层面，如果开发商或业主或可以考虑带来新的企业空间解决方案，满足更多元的写字楼租赁需求，有望在未来降低写字楼空置率。

有料Media

一方面看写字楼供应量较大，另一方面是新经济形势下，公司的效益变差，很多在裁员，进而减少办公面积。公司收入增加缓慢，为了应对经济寒冬，都在压缩开支，写字楼的房租相对容易压缩。

不会保险销售的田老师

老老实实做实体的都交不起房租了，那些个无成本的互联网金融公司办公室越租越大！说明啥？现在干活的不如忽悠的。