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城镇居民农村买房,虽然买卖合同无效，买受人仍有权取得拆迁补偿款
阅读提示：实践中经常出现城镇居民在农村买房，房屋被拆迁后出卖人为取得拆迁补偿款而主张买卖合同无效，根据我国相关法律规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，因此此种情况下房屋买卖合同会被法院认定为无效的合同。但是，房屋买卖合同无效不等于出卖人可以享有全部还欠补偿款。本文引用的案例中，出卖人将房屋出售给非房屋所在地的集体经济组织成员，被法院认定为对合同无效负有主要责任，最终仅被判得70余万的拆迁补偿款中的30万元宅基地区位补偿价款。
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裁判要旨
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城镇居民购买农村房屋，买卖合同因违反法律法规的性强制性规定而无效，对于买受人因房屋拆迁所得的拆迁补偿费用，出卖人仅有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，对于拆迁款的其他部分不得再主张权利。
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案情简介
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一、房山区城关街道办事处X村X街X条X号（即案涉房屋）是村委会于1996年11月份批给王建安的宅基地。2000年4月7日，王建安与宋民签订房屋买卖协议，将案涉房屋以86000元的价格卖给宋民。经查，协议签订时，宋民系城镇居民，2001年10月18日，宋民将户籍迁入案涉房屋。
二、2013年11月案涉房屋项目进入拆迁，回迁面积160平方米，宋民与村委会签订拆迁补偿安置协议，约定村委会支付拆迁补偿款共计709270元，其中宅基地区位补偿价300000元，房屋重置成新价217353元、装修及附属物补偿价93810元、周转费60000元、搬家补助费3472元及其他费用。此外，村委会支付宋民提前搬家奖、独生子女家庭奖励、房屋安全拆除奖、二次搬家补助费等款项共计126472元。
三、2013年12月，王建安向法院起诉，要求确认王建安与宋民房屋买卖合同无效，并要求宋民支付差钱补偿款200000元及回迁安置面积80平方米。
四、北京市房山区法院经审理认为，宋民无权享有案涉房屋的宅基地使用权，案涉房屋买卖合同应属无效，宋民取得的差钱补偿款中应由王建安的份额，最终判决王建安与宋民签订的房屋买卖合同无效，宋民支付王建安拆迁补偿款中的宅基地区位补偿款9万元，驳回王建安的其他诉讼请求。
裁判要点
本案中，宋民不具有案涉房屋所在地集体经济组织成员资格，依照我国相关法律规定其无权取得案涉房屋所在地的集体土地使用权，因此，法院判决认定王建安与宋民签订的房屋买卖合同无效。
根据我国法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案宋民因案涉房屋拆迁取得拆迁补偿款，而宋民不享有案涉房屋所在地的宅基地使用权，该权利仍归王建安所有，因此，王建安有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，而对于拆迁款的其他部分，仍应归宋民所有，王建安无权主张权利。
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实务经验总结
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前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：
城镇居民购买农村房屋，买卖合同因买受人不属于房屋所在地集体经济组织成员而被判无效，此时买受人因房屋拆迁所得的拆迁补偿费用并不需要全数返还给出卖人。相反，此种情况下法院通常会认定出卖人负主要责任，仅有权要求分割基于宅基地使用权产生的拆迁补偿款，对于拆迁款的其他部分不得再主张权利。
相关法律法规
《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》
七、关于涉农案件的审理问题
第二，关于农村房屋买卖问题。这是社会主义新农村建设中的重大问题，这个问题比较复杂，我们的总体意见是，要密切关注国家相关政策规定，在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。
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法院判决
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本院认为：违反法律或者社会公共利益的民事行为无效。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告与被告于2000年4月7日签订房屋买卖协议时，被告不属于X村集体经济组织成员，虽然签订协议后，被告及其家人已经将户口迁入X村，但结合本院对X村村委会的调查及X村集体经济组织成员认定标准，宋民及其家属不属于X村集体经济组织成员，且涉诉宅院亦未经县级人民政府土地行政管理部门变更登记为宋民，其无权享有X村X街X条X号的宅基地使用权，故原告要求确认房屋买卖合同无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。
无效的合同自始没有法律效力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王建安与宋民之间的房屋买卖合同无效，宋民应返还王建安房屋，宋民购买X街X条X号宅院后一直由其居住、使用争议房屋，现争议房屋已拆迁。宋民与X村村委会签订拆迁补偿协议，取得拆迁补偿款。
案件来源
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王建安与宋民确认合同无效纠纷一审民事判决书[北京市房山区人民法院（2014）房民初字第01593号]
转自：民商事裁判规则（bj18601900636）
审核： 商安岭