因债务人无力偿还债权人的金钱债务，履行期限届满后，双方协商签订“以物抵债协议”的情形并不少见，若债务人及时配合办理房屋过户手续，则双方之间的债权债务应当视为履行完毕；但抵债房屋在办理过户手续前仍登记在债务人名下，可能会因债务人的其他纠纷从而被人民法院予以查封。此时，债权人往往会向执行法院提起案外人执行异议，申请执行法院停止对债务人名下已抵债房屋的强制执行。因我国法律并未对“以物抵债协议”进行规定，且在司法实践中，各级人民法院对以物抵债协议能否阻却法院的强制执行亦存在不同的认识，从而导致司法裁判规则不一。笔者通过梳理、检索相关案例、归纳相关裁判观点，以期抛砖引玉。
1、受让人不能通过以物抵债协议直接获得房屋所有权，仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，以物抵债协议不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
葫芦岛市中业房地产开发有限公司与孙宝刚、葫芦岛恒远混凝土搅拌有限公司申诉、申请民事裁定书（（2016）最高法民申3620号）一案中，最高人民法院认为，以物抵债协议并不违反法律法规的效力性强制性规定，应属有效。恒远公司拟采取以物抵债的方式取得房屋所有权，应属继受取得。因涉案42户房屋属于应当登记的不动产，故按照《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。在办理房屋登记之前，继受取得的法定公示要件尚未达成，因而涉案42户房屋的物权并未发生变动，恒远公司依据其与中业公司之间签订的协议仅享有未来据实抵债的普通债权请求权，而不能直接获得房屋所有权。
另，最高人民法院认为，以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。
2、以物抵债协议的受让人享有的请求权仅是债权请求权，若不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定的情形下，其不能排除其他债权人对该房屋的执行。
最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
根据该规定，买受人必须符合以上四个条件并且其权利能够排除人民法院执行的，买受人所提的执行异议才能得到人民法院支持。本案中，陶智举示的占有案涉三套房产的证据尚不足以证明其在一审法院采取查封措施之前，对案涉房产进行了直接或者间接的实际控制并收取相应租金。另，从举证责任分配上说，案外人提出执行异议或者提起执行异议之诉，应当举证证明非因自身原因未办理过户登记。本案中，陶智未能举证证明非因自身原因未办理案涉房产的过户登记，其应承担相应的法律后果。
3、以房抵债协议签订于人民法院查封之前，且房屋受让人已经合法占有该不动产、已支付全部价款、非因受让人自身原因未办理过户登记的，应当认定受让人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
王波、杨光等案外人执行异议之诉民事裁定书（2016）最高法民申79号一案中，最高人民法院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判决执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。杨光在本案中主张其对王波因与轻工公司之间的商品房买卖合同而形成的金钱债权所指向的执行标的具有排他性的民事权益，对于其该项主张，人民法院应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，根据杨光在本案诉讼中提供的证据是否能够证明在人民法院查封之前其已与轻工公司签订了合法有效的书面买卖合同及合法占有该不动产、已支付全部价款及非因买受人自身原因未办理过户登记等予以认定。综合上述几点，根据现有在案证据，应当认定杨光就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
4、受让人基于以房抵债的原因而通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于诉争房屋的所有者权利，其他债权人的债权不能排斥受让人所享有的占有权能。
海南发展银行清算组与武汉科技信托投资公司清算组等案外人执行异议之诉（（2013）民一终字第95号）一案中，最高人民法院认为，海发行清算组根据《F座房屋购销合同书》、《协议书》、《补充协议》的约定，已经基于以房抵债的原因而实际合法享有金融花园F2004、F2301、F2306房屋所有的部分权益，且其已经通过长期、公开、合法占有形式公示了其对于上述房屋的所有者权利，故其在本案中要求确认对上述房屋享有所有权，具有事实依据，应予支持。
尽管上述六套房屋并未完成权属过户登记手续，但是海发行清算组基于合法占有房屋的事实，其所享有的占有权能亦应受法律保护。而武科投清算组申请法院强制执行的基础权利系一种债权，此种债权不能排斥海发行清算组的合法占有这一所有权权能。
5、主张以物抵债以排除其他债权人的强制执行应当提供证据证明自己为被执行人的债权人，在没有办理房屋产权转移登记的情况下，未完成上述举证责任的，受让人不能从自己是已经实际支付了对价并实际占有所购房屋的商品房购买者的角度主张阻却生效判决的执行。
王榕威与环亚国际贸易（天津）有限公司等案外人执行异议之诉（（2016）最高法民终113号）一案中，最高人民法院认为：第一，王榕威与环亚公司、联华公司签订以房抵债协议后，自称在2001年11月与联华公司签订了商品房买卖合同，且天津市当时并未实行商品房买卖合同备案制度，但其此后从未在房地产管理部门办理案涉房屋的产权过户登记手续。因此，王榕威无法通过不动产登记簿来证明其为案涉房屋的所有权人。
第二，王榕威主张其取得案涉房屋所有权的依据首先是其对于环亚公司享有300万元的债权。但其只提供了借款合同和环亚公司的三张收据，却未能提供其依据合同向环亚公司支付出借款项的银行转账凭证和现金交付出借款项的其他证据。环亚公司一、二审均未出庭应诉，没有提供相关证据支持王榕威的观点，仅凭王榕威提供的借款合同和收据，不足以证明其为环亚公司的债权人。
第三，王榕威二审中提交了其与联华公司签订的两份商品房买卖合同，其中对于案涉两套房屋价格的约定分别是225万元和345万元，与王榕威主张的其对环亚公司享有的债权数额不同。而且，两份合同中有关付款形式与付款时间部分均为空白，从中无法看出王榕威向联华公司购买案涉房屋与其主张的环亚公司以上述房产抵债一事之间的联系。
综上，王榕威提供的证据，不能形成完整的证据链，以达到其证明自己为环亚公司的债权人，债务人环亚公司因无法偿还债务而以案涉环亚公寓的两套房屋抵偿给王榕威，但采取由案外人联华公司与王榕威签订商品房买卖合同的方式完成所有权转移的目的。在没有办理房屋产权转移登记的情况下，王榕威没有从自己是已经实际支付了对价并实际占有所购房屋的商品房购买者的角度主张阻却生效判决的执行。
6、以物抵债协议欠缺部分生效要件的，不能对抗人民法院的强制执行。
法院经审查认为，异议人所主张的8楼房屋依法不能办理房屋权属证书，仅系7楼房屋的附属隔热夹层，不能单独进行交易；且法院生效民事判决书已经判决了异议人的借款本金及其利息，并进入了执行程序。异议人主张8楼房屋权属亦没有支付相应的对价，异议人主张8楼房屋的权属没有法律依据；在被执行人蒋某与异议人杨某约定该条款时，涉案房屋已经办理了抵押登记，抵押人在抵押期间转让已办理登记的抵押物的，抵押人未通知抵押权人的，转让行为无效。故异议人称涉案房屋8楼属于异议人所有的理由不成立。
7、以物抵债协议生效后，债权人对债务人的债权转化为房屋转让的对价，双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代，且债权人已对抵债房屋实现合法占有、使用、收益，未变更登记亦非债权人原因所致，故债权人对抵债房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
闫凡苓、张秀娥再审审查与审判监督（（2017）最高法民申2484号）一案中，最高人民法院认为，根据原审法院查明的事实，2011年7月17日，张秀娥与殷宪银之间形成借款关系。其后，双方于2012年9月6日签订以房抵债协议，由殷宪银以其所有的位于薛城区燕山路东侧384号的楼房北数第3间（上下共三层）抵偿该借款本金及利息。根据协议约定，协议生效，张秀娥对殷宪银的债权转化为房屋转让的对价,双方之间基于借款所形成的债权债务关系已被以房抵债协议中的权利义务关系取代。闫凡苓关于张秀娥与殷宪银之间系代物清偿关系、在未办理物权转移手续前债务人不履行以物抵债协议的债权人不得要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物归自己、但可以要求履行原债权债务合同的主张，与当事人约定不符，亦无法律依据，本院不予采信。
殷宪银、房屋共有人王业花与张秀娥、房屋承租人闫志甫于2012年9月16日签订协议书，将房屋租赁关系的出租人由殷宪银、王业花变更为张秀娥，殷宪银亦将其已经预收的租金返还给张秀娥。至此，张秀娥已实现对房屋的合法占有、使用、收益。虽然房屋所有权尚未变更登记至张秀娥名下，但未变更登记并非张秀娥原因所致。原审法院认定张秀娥对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止对涉案房屋的强制执行，并无不当。
从上述司法裁判中可以看出，人民法院内部对于该同一性质的问题存在截然不同的看法，可以概括为两大类：
一类为不考虑以物抵债协议是否能够满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，而直接认为该协议受让人仅享有债权请求权，不产生物权期待权，不能阻却法院的强制执行；
另一类则认为，以物抵债协议享有债权请求权，且在满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定（即在人民法院查封之前已签订了合法有效的书面买卖合同、在人民法院查封之前已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户登记）的条件下，认为该协议能否阻却法院的强制执行。简言之，主要争议点就在于“以物抵债”协议能否等同于普通的房屋买卖合同，在协议签订但尚未办理过户手续前的协议效力如何，该协议是否能够适用物权期待权的保护规则。
结合上述裁判案例，笔者认同以物抵债协议属于诺成性合同，不以房屋实际过户为生效要件，在该协议签订后，双方即形成了房屋买卖合同关系，且该协议并不违反法律法规的效力性强制性规定，因此该协议在双方签订后已依法成立并生效。在该协议中，债务人系将房屋出卖给了债权人，只是基于双方存在其他的债权债务关系，债权人以债款折抵购房款，但并不能因此否认其买卖合同法律关系的本质。因此，若双方存在真实的债权债务关系，并因此签订了以物抵债协议，在债权人满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定的情形下，笔者认为应当适用物权期待权的保护规则。但基于人民法院内部对此问题的裁判规则不一，笔者建议以房抵债协议的债权人在以房抵债协议签订后，宜与债务人协商尽快将抵债房屋办理过户手续，以免抵债房屋因债务人的其他纠纷被人民法院采取强制执行措施。
合作机构：重庆索通律师事务所
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