用户5390796505991
通过中介买房，房子有银行贷款未还清，买方将首付款付给卖方，而卖方没有将首付款去办理解押，又不退钱，这种情况下，如何处理？
我认为，先委托专业律师起诉卖方和中介机构，请求法院查封该套房产；
如果法院通过调解的方式解决问题，优先考虑自己的债权；
二手房交易，中介机构在处理这件事情上存在瑕疵；
01
向法院起诉，查封卖方名下的这套房产
（1）查询登记簿
查询该套房产的登记簿，看看权利状态是怎样的。
也就是说，除了抵押权之外，该套房产有没有被查封过。还有多少银行的贷款没有还清；
有二种办法可以查询：
①买卖双方一起到不动产登记机构查询。把该套住房的不动产登记簿打印出来，就可以看得很清楚。
另外，卖方还有多少贷款未偿还给银行，需要到卖方的贷款银行去查询，也需卖方配合。
②如果买方已起诉到法院，买方可以利用立案通知书查询卖方登记簿上的权利状况。
（2）委托专业律师将卖方和中介机构起诉到法院
我们从四个角度来看：
①查看登记簿，假如该套房除抵押权之外没有被查封，那么，马上起诉到法院，争取做到首封（首封也叫首次查封，意思就是排在最前面的第一家法院的查封），这样能最大程度地保护自己的合同债权。
②如果登记簿显示，除抵押权之外还有查封，就算自己起诉到法院，并且胜诉，查封了房产，也只是轮候查封而不是首封。
如果是这种情况，我认为，买方比较被动。
因为，银行的抵押权和首封排在买方的前面，通过自主变卖、或者拍卖的方式将房子变现，房子变现的钱已经被银行和首封的债权人拿走了，轮到自己已所剩无己或没有。
③法院查封以后，经过法院判决，买方胜诉，买方就可以申请法院强制执行卖方名下的所有可变现的财产。这样，买方的债权有可能追回来。
④如果房产只有抵押权，卖方只要将银行的钱还清了，抵押权就能解除。而法院查封，则限制了该套房产办理转移登记的可能，没有法院的解封，是无法交易的，这就从根本上为保证买方的债权起到了非常重要的保护作用。
02
法院调解阶段，如何追回自己的首付款或者买下这套房子
法院调解，一般也是从二个方面着手：一是卖方还钱，二是卖方或中介解押银行的债权，将房子卖给买方。
（1）卖方还钱
如果卖方还钱，法院会要求卖方几天之内钱款到位，如果没有到位，法院会采取强制措施。
（2）由卖方或中介机构筹集资金，解押银行的抵押权
如果中介或卖方能筹集资金，先解除银行的抵押权，再过户给买方，这种方式也能接受。
不论哪种方式，法院调解成功后，会形成调解书，送达原告和被告后，司法文书便具有了法律效力，对原、被告都有约束力。
假如卖方不履行义务，作为买方的原告可以申请法院强制执行。
03
中介对首付款缺乏必要的监管，是导致买方被动的原因之一
中介机构在买方用首付款解押房子的抵押权时，没有起到监管的瑕疵，体现在以下方面：
①中介应与银行沟通好，将首付款进行监管
合同签订好以后，中介应及时与卖方的贷款银行进行协调，由银行将打到卖方月供帐户的银行卡的首付款进行监管，任何人不能动用。待买方通过银行是否具备贷款能力的审查后，再解冻首付款，解除银行的抵押权。
②中介陪同买卖双方一起到银行进行解押
中介与买卖双方一起到银行将首付款解冻，归还银行贷款，拿到他项权利证书和银行介绍信，到不动产登记机构办理解除抵押权手续。
这项工作，一般只在当天就可以全部完成，最大程度保障债权和物权的交割。
最后，买方办理抵押贷款，支付尾款给卖方。
因此，中介在监管首付款的过程中，存在交易流程不规范、风险意识不强的问题。
04
结语
二手房交易中，支付了首付款，房子却未解押，房东又不愿意退钱。
买方先起诉到法院，查封这套房子，起到自己的首付款能追回的目的，同时，避免房东解除抵押权后再转手卖给第三人。
从买方的角度，要对二手房交易的流程有个清晰的了解，特别是签订合同、支付定金、首付款、解押抵押权等几个风险点，要格外注意。
二手房交易，最好事先咨询当地做这方面工作的朋友，先指好路，提醒买方在交易时的注意事项，也可以避免房屋交易风险。
欢迎关注江南的文蕴世界，关注房产交易，保障个人合法权益。
江南的文蕴世界
这个问题明显是中介操作过程中的错误。一般情况下，中介卖房的二手房按揭流程是：
第一：带客户看房，达成意向，在中介门店签订二手房买卖合同，客户交定金。定金不超过房价的20%，但为了安全，一般交付2-5万。在签订合同时还要当面落实如下几条：
①产权是否共有，共有人是否同意出售。
②房子是否有抵押，如有抵押，则业主是否有偿还能力，如果业主没有偿还能力，则是否同意金融公司代还，代还的费用谁出。
③房屋是否从在被法院查封。
④房子是否出租，业主是否和租客达成一致，租客是否能在交易完毕后腾房。
⑤业主是否能及时腾房，房屋户口是否能及时迁出。
⑥房屋是否有物业采暖等的欠费，如有欠费则要结清。
⑦约定银行面签时间，过户时间等。
第二：银行面签，一般是签订合同第二天或者第三天就去银行面签，这主要是落实买房人的资质问题，一般5-7个工作日通过，而首付就是在面签的时候交付业主，如果觉得自己资质有疑问，则可以商议面签审核通过后打首付。
第三：面签审核通过后，约定房管局过户，房管局过户时进行土地落宗、网签、报税、缴税等等。但过户之前也就是在面签审核的空挡时间要再次落实房屋是否有抵押，是否被法院查封等等情况。否则无法过户。
第四：房屋过户完毕后，约5个工作日内买房人取出房本，然后再开始在房管局做他项抵押，约5个工作日出他项证明，然后送去当时面签的银行，银行出尾款给业主。
第五：业主收到尾款后，开始和买房人交接房屋，包括物业费采暖费煤水电费等，如有欠费业主结清，房屋户口迁出，去辖区没派出所的户籍室落实。业主交钥匙，买房人去换锁。
第六：二手房买卖交易完成，而这整个过程中，中介方要全程跟进、协助、监督、甚至代理，有问题或者新情况时一定要及时协商解决。
最后，说说发帖人你这个情况：
二手房交易过程比较复杂，不只是过户贷款等，还有房屋交付的问题，而在这些过程中难免会出现各种各样的情况，而出现情况就需要去解决，比如你这个问题解决的办法就是，中介方协助，利用金融公司去垫资解压，但这个解压费用谁来出，如果业主不出你也不出，那么可以要求中介方解决，这是他们在签合同过程中的失误，应该承担的责任！
贾雨村夫
首付款支付给房东却不过户也不退钱，这个就是购买二手房常见的遇到的购房风险。
先肯定的说，房子被抵押是可以交易的，只要房东把银行的抵押贷款还完，从银行把产权证取出，就可以产权交易。这里说的房东不退钱的原因是什么呢？房东家人意见不统一？还是价格卖低了反悔了？这里你要把问题搞清楚。
如果被法院查封了怎么办？你和房东签定的合同早于查封，那你可以找律师去解封，解封后把银行的按揭贷款还完就可以过户了。如果查封在你和房东签定之前，那你这个合同就无效了，只能叫房东退钱给你。
如果被行政查封，比如房东违法建筑，被规划局查封，不能上市交易，那房东就要把违法建筑清除，符合规划要求才能交易过户。或者规划局对房东的违法建筑罚款，房东要把罚款交完后就可以交易。
具体的怎么抵押了卖不了，你这里没有说原因。
房东不退钱，怎么办呢？这里谈谈我的观点。
根据我平时看到的二手房交易，遇到这种问题有三个解决办法。
首先要求中介协调，或者三方协调
由于你这是通过中介居间服务购买的这套房，中介公司有责任在中间协调你和房东的这件事的。
抵押不能交易，、中介公司在签订合同的时候，没有做产权调查，没有进行风险评估，而首付款也支付给房东，中介公司在中间没有提示购房风险，本身没有尽到责任，因此，中介公司也应该承担相应的责任。
或者要求三方在一起来协调解决。
最经济的方式是先协调，协调不成，你就得另外想办法来解决。
其次是向法院申请财产保全
你可以找一个律师，向当地法院递交申请，要求对这套房进行财产保全，这样，这套房暂时不能交易。
申请财产保全后，房东不能对这套房进行产权交易，必须要你撤销保全申请后，这套房才能交易。
这样做的好处是，你由被动要求房东退钱，到房东不能交易，会主动要求你解封，你就从被动转为主动，主动权掌握在你手里了。
这时候你就可以要求房东，或者支付违约金，房东到底是退首付款还是继续履行合同。
申请财产保全需要几千块钱，找一个律师需要几千元钱的成本。
最后向法院提起诉讼
如果财产保全不能解决问题，那就只有向法院提起诉讼了。
向法院提起诉讼是最后的手段了。这时候你就要找律师，阅读购房合同，收集证据。
在提起诉讼的时候，你要把中介公司一起作为被告一起起诉，在这个交易的过程中，中介公司没有尽到降低和避免交易风险的责任，是要承担相应的责任。
一般签定的三方合同，在违约责任的赔偿方面，违约方要赔偿守约方房价的20%，并且双倍赔偿定金。这个权益是你应该得到的，你在诉讼的时候，应该主张自己的权益。
这件事是给你一个经验，在二手房交易的时候存在很大的风险，应该找一个从业时间长，经验丰富的经纪人来给你把控风险。不但能节省经济，而且能够节省时间和精力。
当然，这是我个人观点，仅供参考。欢迎各位对这个问题在下面留言，发表你们的观点和意见，相互交流和学习；也可以点击关注我的账号，方便以后交流这类似的问题。
重庆玖哥
我是袁哥，我来回答
01
首先分析这个问题的几个关键点，然后找出来，再予以解决
（1）通过中介买房，首付款付给房东了。
其实这样做，本身中介就已属于违规操作，首付款应该在过户前交给当地房管部门的监管账户，同时这样做也给买方造成被动。
（2）所买房屋被抵押卖不了
房屋即使被抵押了，只要是原房主偿还贷款解除抵押就可以继续交易，不存在卖不了
（3）房东不退钱
如果能交易，房东为何要退钱？
通过以上对问题关键点的复述，我已找出了原因，针对这个问题我提出以下解决方法。
02
这件事我认为应该速战速决，不宜拖延，因为迟则生变。同时对这件事的处理结果应该有两种准备，买方是要房还是要房钱，解决办法是协商解决还是诉讼法院，无论何种方法，做为买方自身都需有理有据。具体解决办法如下：
（1）找出购房合同，并找出相关条款，买方是否按合同履约？房屋买卖前中介是否告知房屋抵押？合同是否有交易的时间截点？
（2）如果买方按约付款，中介也告知了房屋抵押了，那就由中介方督促卖方在规定的时间内解押，然后交易。买方也不能提出退款要求，正常交易就可。
（3）如果中介没有告知房屋抵押，可以以此告诉中介，它这种行为涉嫌商业欺诈，同时要求解除合同退房，退款，同时退还中介服务费，以进为退，这样中介就会积极的解决。
（4）在上述办法协商都未果的情况下，收集证据，主要是书面的，只有起诉。
重要的一点协商和起诉前最好找一位精通房产诉讼律师朋友咨询。
03
总结解决办法，重复要点：买方自身需有理有据
先礼后兵，争取变被动，为主动
无论协商还是诉讼都以合同，证据法律为依据。
协商和诉讼之前律师咨询
只有这样买方才可以顺利解决，退回房款或顺利交易。
我是袁哥，请关注我，二十多年房产从业实践，为你房产投资解疑释惑。
袁哥自媒体
最近真很多帮卖家解压出问题的！
我都回答四五遍了，怎么又来啊！！！
不能帮房东解压！
我已经反复强调了替房东解压的风险，这里再说一次，希望更多人可以看到，并避开这个坑！
很多中介都推荐买家用首付帮卖家解压，解压成功后房产过户，但是我坚决反对！
不管如何，这么操作都是有风险的，如果解压后各种原因不能过户呢？
解决解压的问题，其实有更简单更安全的办法，房东自己去借款，或者过桥贷，首付用银行资金监管的方式，只要房产过户，产权证下来，首付就到房东手上，房东就可以还掉过桥贷，大家都没风险。
再重复一遍，千万不要用首付去解压，首付走银行资金监管！不听话，钱没了不要找我哭！！！
👉我是“房地产先锋号”，看户型，论过户，买卖房避坑、维权，地产有关看这就对了！
房地产先锋号
先跟中间方沟通，看看具体怎么做，才能保证房子可以正常过户，毕竟作为中间方是有责任的，因为首付款直接付给房主的，我们也是中间方，没有哪个经纪人会希望一个单子出现纠纷的，天天不干别的，尽处理纠纷了。
如果房主死活就是不撤押，那么就按照合同流程走，该出庭出庭，该怎么判决都可以，因为一般的合同都会有约定时间什么时间房主去撤押，什么时间面签，什么时间去过户。到某一约定时间，如果有一方出现类似于这种情况，那么就是房主这边违约。
接着这个问题我也多说一点，简单说一下房产交易的流程我们需要注意的一些细节吧，也方便以后有朋友会遇到这样的问题。1,看房中，如果在跟房主谈判到见面，在签合同之前，一定要查一下房主的产权证明，看看有多少抵押，有没有其他一些异常事件发生过。2，首付款一定要做资金监管，毕竟谁的钱也不是大风刮来的，碰到题主这样的问题对自己也有保证。3，合同中一定要有时间约定，比如付首付时间，房主撤押时间，双方去银行面签时间，过户时间还有交房时间。4,如果房主有抵押，尽可能让房主不用咱们的首付款去扯押最好了，如果房主必须要用首付款，那么就签一个担保协议，找一个第三方担保首付款，宁可花点担保的费用，最起码的能够保障咱们的资金安全。
今天上午去带看，经理跟我陪看，说又出现纠纷了，我同事月初签的单子，房主还有20万的房贷没还清，当时客户反复的跟房主说能不能自己还清贷款，如果能够自己撤的话，那么今天咱们就可以签合同，如果自己撤不了的话，那么就通过中介找个担保公司担保一下。房主也一再的确定可以自己撤的，那么好，合同中约定首付款全部都做资金监管，房主也把自行撤押声明签字按手印。等到今天，房主突然打电话说撤不了押了，还什么其他中介跟她说他们家都是把首付款给到房主的。仔细想想如果真要出现题主这样的问题，客户什么样的感受呢？
不高不瘦
这种事情太多了，如果你跟中介，房东签订的合同没有问题，都是按照正规手续走的，而且合同中没有涉及这一块问题，那房东就是故意隐瞒，中介就是工作没到位，具体情况没了解，或者搞不好就是一丘之貉，联手搞你
第一，找中介，让他去跟房东沟通，最不济，你们三家坐一起，商量协商这个事情。争取解决
第二，中介推脱，或者房东无赖，你直接报警，中介房东一起告，告他们诈骗，不正当手段诈骗
所以，赶紧解决
NnNn兔子
一般大中介都有流程的，首先在签居间的时候先要到交易中心拉过产调，看有没有贷款或者其他抵押，并且需要买方在产调上签字认可，当买方付了定金那么产证肯定就要交给中介保管，以防一房多卖，如果房东需要自行还贷款或者其他用途的时候，需要居间方陪同一起并保证产证不会单独留给房东，再网签付首付的时候，居间方一定还要去拉一下产调，基本产调的有效期是一星期，签完网签，付完首付后产证还是要交居间方保管
你是原来房东就有抵押还是付完后房东再去抵押的？如果是你们网签后房东自己去补办产证并去抵押，只有去法院，原来就有抵押，而居间方没有去拉产调，你可以追责居间方.要是你明明知道有抵押还去操作这套房，那是你心太大了
jiongThe
如果是房东故意隐瞒房屋抵押的事实，则属于故意隐瞒合同的主要事实和重要情况，其得承担缔约责任。可以到法院起诉，请求追究其缔约责任，并承担因此所造成的其他损失。如果还没有签合同，则请求其双倍退还定金。
万里独行788
是这样的，在签约的时候是中介让你把首付款打给卖方，还是你自己跟卖方协商的，要是中介告诉你的，你就把中介也带着一块起诉，我们公司是会提前告知买方提前给卖方首付款的弊端，要是买卖双方自行协商好的，那中介也没有办法，到时要有告知义务！只有走法律程序了！！