未来十年房地产行业会有哪些走向？

曹文广955

随着针对房地产行业调控政策的不断出台，以稳定房价为主，达到“住房不炒”的最终目的，房地产行业开始呈现多事之秋，前有恒大地产降价销售引发的投资者退房潮；后有潘石屹夫妇集中抛售地产，接着有万达王健林负债传闻，和破产的80后创业者王思聪切割，均表明了房地产行业的寒冬已至。

而房地产未来十年将何去何从？社长认为房地产行业将会有以下几种发展趋势，有合作并购，坚守转型和最终离场。

合作并购

近几年，随着开发商大力开发土地，土地资源稀缺性进一步凸显。随着土地价格不断升，“招拍挂”竞争日趋激烈，联合取地、合作开发也成为开发商扩大销售规模、分担运营风险，实现优势互补、合作共赢的重要方式。

在权益拿地比例中，保利、龙湖、招商、中南、远洋及首创等更倾向于联合拿地，权益拿地比例在70%左右，形成了新的拿地模式。

除合作开发之外，龙头房企还利用自身在资金实力和规模上的优势，在二级市场上积极寻找并购标的，以获取价格相对低廉的土地资源，这就是开发商拿地的又一模式。

说起并购在机制较为灵活的民企中应用更为普遍，如融创、阳光城及泰禾收并购金额占其自身拿地总额比重分别高达78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭辉、融信等房企也在30%以上。

坚守、转型、离场并存

综合来看，未来十年是房地产最难熬的十年，是坚守还是转型，是强强联合还是默默离场，稍有不慎就只剩破产了，然而提前转型的万达却传出了负债传闻，房地产行业的各位大佬该何去何存？先有格力董明珠不看好房地产，后有玻璃大王曹德旺不看好房地产，形势严峻，刻不容缓。

社长财经

房价上涨并不能带来更多社会财富，实际是一部分人赚到了钱，而更多人增加了负债，最终的结果是全面推高社会成本。在经济快速增长时，工资上涨能减轻购房者还贷压力，工作稳定性也相对有保障，一旦经济增速下降，则工资上涨就会趋缓，对房价的支撑力持续减弱。

财智成功认为，房地产的黄金时代已经结束，未来房地产会回归理性。说起具体走向，有如下可能：

一、未来十年房价回到2015年之前，多数城市房价腰斩

财智成功说过，合理的房价是当地人均月收入能够在当地买一平米房子，而上限则是两个人的月收入。就当下房价而言，各地房价对于中低收入人群来说基本是三个月或者四个月的工资才有希望买到一平米房子。

到了2019年，真正的刚需多数已经买不起房了，掏空六个钱包不一定能凑得起首付，而家庭月收入同样难以支撑房贷月供。随着经济下行压力增大，产业结构大调整，一些行业会受到冲击，部分人的工资有可能下降，而工作稳定性也会降低。

房价超出了合理水平，在炒房风险越来越大时，投资者也会选择其他方向。房价以每年10%左右的速度，五年左右腰斩，可以避免银行出现大量坏账，而选择弃房断供的家庭也不会太多，经济不会受到明显影响。

二、房地产行业在国民经济中的占比降低，开发贷款及房贷金额大幅下降

房地产不会创造新的社会财富，更多是将宝贵的资金沉淀下来，长远来看对于经济增长是不利的。今天的增长，实际是明天的负债，当居民家庭负债率增加到一定程度时，继续依靠房地产拉动经济的风险就会无限增大。

锅已经烧开了，水也快耗干了，如果继续添柴，锅有可能被烧化。在这种情况下，釜底抽薪是唯一选择，降降温，然后再慢慢添水，这样才能更好熬粥。

银行贷款就是干柴烈火，是房价上涨的核动力。为了经济增长及稳定就业，贷款就要向中小企业倾斜，开发贷款及房贷就必须严加限制。

三、中小开发商大量破产，大鱼吃小鱼

全国有上万家房地产开发商，目前只有二百余家破产，对行业影响微乎其微。但是随着贷款收紧，融资渠道受限，房地产开发商过去不差钱的情况一去不复返。

降价会影响到地价，一些地方还会对降价幅度加以限制，于是一些开发商会直接选择破产，留下一些烂尾楼，部分损失由购房者承担。

负债高的、资金不充足的中小开发商倒下很容易，资金充足、负债率低的大型开发商则能够实现大鱼吞小鱼，低价兼并扩张。

四、多套房持有者多数会被套牢，难以出售离场

2019年二手房价格已经明显松动，消费者观望情绪增加。买涨不买跌的普遍心理下，消费者更多会选择持币观望。

部分炒房客资金吃紧后会选择弃房断供，这是法拍房增加的根本原因。供求关系在发生变化，等三年有可能省30%左右的购房款，理性购房者会耐心等待，而不是高位接盘。

曾经获得了超高回报，对房价上涨推波助澜，今后数年多套房持有者多数会被套牢，找不到接盘侠，真正的刚需也无力接盘。

五、人口拐点来临，多数城市房产空置率持续上升

上世纪五六十年代是人口数量激增的年代，也是兄弟姐妹最多的一个阶段。随着时间发展，老人纷纷离世，留下大量房产，多数城市房产空置率会上升，租金则有可能明显下降。空置的房产增多，影响租房市场的同时，也会增加二手房供给，进一步拉低房价。

财智成功

我是做房产销售的。我认为未来十年，甚至更久，房地产的走向会有以下特点。

1 GDP占比逐步降低。

房地产发展至今，已经由原来的主推经济，变成了经济发展，转型的阻碍。国家经济，地方经济过分依赖房地产。房价，房租高企，已经严重挤压实体经济发展空间。

2 城市分化日益严重

随着需求饱和，遍地开花越来越不可能。当资源有限，必然会趋向集中。未来一线，新一线城市房产投资可能还是可以有所作为，但是三线以下城市必然会因为教育，就业，城市建设等多方面原因逐渐失去吸引力。随着时间推移，中小城市空心化会越来越严重。

冷剑残血

问这个问题的，你无非就是想知道房地产是会涨还是会跌！其实买的人都想着房子涨，没买房的人，都希望房子会跌！这是无可厚非的！

因为房地产是资产类的东西，受到很多因素干扰，没有人能具体判断能涨还是能跌，涨了吧，怕房产泡沫刺破了，一地鸡毛，跌了吧，买的人受不了，地方政府也不愿意！具体看国家的调控！就今年发布的数据来看，大部分得城市都小跌，一部分城市在涨，但是跌得城市在加速增多。

今年并没有降息，所以房地产并不能更多的狂欢，大概率在明年5—6月份应该会有一次降息，届时房产会有一段小阳春。然后大基调还是房住不炒的格调！所以不是刚需的话，个人有个2-3套房就已经可以了，没必要把后十年的钱全部都投到房子里！

如果你是个刚需，确实想买，建议能买一线城市市中心，就下手。不行就买二线城市的市中心，接着才能考虑一线城市的市郊，二线城市买不起，那也要买三线城市的市中心！这样你拿着十年二十年都不会亏。一线城市50-80平最抢手，二线城市80-100最抢手，三线城市120-140最抢手。

盘股问今

我认为未来十年房价整体走势稳健，但一线城市房价会平稳上涨。

如今房地产行业政策调控密集，房地产投资增速降低，销售面积和销售额增速持续下行，各大城市房价涨跌不一，分化加剧。

从2019年前三季度各大城市二手房涨幅不一，除了一线城市的二手房整体上涨之外，二、三线城市的房价开始分化，涨跌不一。

虽然部分城市房价已经出现了下跌，但是从房地产调控密集度来看，本轮调控还将继续。2019年前三季度，全国各地房地产调控政策接近400多起，平均每天有两条政策出台，密集程度前所未有。长期来看，可能有部分城市会松绑，但没有整体松绑的可能性，整体房价将继续调控。

那么在未来，房地产是否没有投资价值呢？

那也不是的，商品房总有商品属性，商品的价格受供需关系影响，需求大于供给，价格就涨，反之则跌。

一线城市及个别超级二线城市由于高薪酬工作机会，良好的教育资源和公共设施等资源竞争力，不断的吸引人口流入。人口流入意味着房子的需求增大，但土地是有限的，因此房价还是会不断上涨。

但是二三线及以下的城市，由于城市竞争力弱，人口流入小于人口流出，房子供给逐渐大于需求，房价上涨缺乏动力。但由于房地产行业在国民经济中的重要性，因此整体房价应该会趋于平稳。

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修行路上的韭菜

这个问题可以换个理解方式，十年前来北京北漂的那些人大部分都是想通过自己的努力，在北京买房留下的，十年后还有多少北漂会这么想？

未来十年房地产行业从大方向说就是稳定合作，从各个城市来说就是用房价拉升经济，吸引人口，然后搞基建拉升房价在卖房，从个人来说，买的起房子的人会越来越少，福利房和租房将成为房产中介的主要业务。

稳定是稳房价，不管涨跌都得稳稳的来，合作是将有大批的开发商破产重组，房地产行业将有十几家开发商在各地区独大，形成地区性质的小镇和LD开发模式，这两点将会成为未来十年的必然。

各个城市方面就要结合前几天说的因城施策，地方债务多的，两三年房价一直在跌的，经济需要拉动的，吸引人口，城镇化进程中的大中城市都在房价上涨范围内，对于这些地区的房价明年应该就会涨一批，不管是从放松限购，还是从补贴购房，人才引进哪方面入手都将归于房价上涨这个节点。

而对于我们个人来说，很多一二线大城市的房子将更买不起，只能寻求租房和福利房模式，未来大城市的租房一族将成为房产中介的主流业务，形成本地住民申请福利房，外来人口租房模式。

除了以上观点以外，还有未来十年房地产税很难在五年内出台，也许十年过后也不会出，现阶段现行政策下开放的农村集体土地入市，改变不了一二线大城市房价高启的情况。

历史总是往前推动，偶尔也会倒退，但总归还是要往前的。

属狗的水瓶座

未来10年房地产市场会有三个明显的走向，第1个走向是增长趋于平缓，平台期出现，第2个走向是分化更加明显，不同城市之间的房地产价格有明显区别，第3个就是租售比趋于正常租金上涨。

先说第1个，房地产市场经过了十几年的快速增长，现在这样增长的速度已经放缓，这不意味着房地产市场会迅速的下跌，但是过去那样高速的增长不再现实了，这是因为中国经济的增速已经放缓，现在开始更加注重质量，同时房地产市场经过了十几年的快速增长，红利已经消耗干净，现在房屋的存量已经不能够支撑更多的房价上涨了。

第二各地区房地产会出现分化，房地产市场是一个割裂的市场，各个城市的房地产市场都可以认为是不同的市场，彼此间联系比较少，在一些城市房屋由于过去十几年的快速房价增长有过度建设的情况，那么下跌的空间就很大，而一线城市由于房价的过快上涨限制了经济的增速，因此会对房价进行抑制，但在一些三四线城市仍然还有较快的增长空间，房价也有比较大的上涨趋势，这样房价还会出现上涨。

第3个现在中国市场的租售比仍然扭曲，租金收益和房屋投资不能够达到西方发达国家市场的水平，因此租金的上涨是一个比较明显的趋势，未来随着房价的逐渐平缓增长，租金可能出现一个相对来说更大的涨幅。

咨询师天生

房地产行业发展十几年来，逐渐的从小而全，向大型房企过渡，以前小型房企遍地开花，最近几年开始逐步兼并重组向大型房企过渡，因为这个行业是重资产行业，实力不济的企业很难在艰苦的市场环境中生存，资金，人才，人脉，市场资源的要求都相对较高。未来，将会出现几个或几十个超大型的房企，基本上占有市场八成以上份额，它会掌握市场定价权的制高点，会对市场的价格走势形成指向性的重大影响。

其次，随着社会发展，社会平均工资会逐年走高，人民对物质生活的追求会更加高端，将来，市场上的高端房源会比较抢手，距离市中心相对距离近的房产会更加保值。

最后，市场会出现两极分化情况，高端，优质，地理位置优越的楼盘会保值增值，低端，大众化的，地理位置偏僻的楼盘会掉价，会出现贬值。是故有宁买城里老破小，不买远郊新大远。

阳光穿城而过

房地产业在GDP中占有相当比重，房地产上游和下游产业链众多，如建材、农民工就业、银行贷款等等，随着人口结构的变化和社会的发展，房地产业未来发展最主要还是由国家主导为主，未来房地产业的兼并重组、优胜劣态会非常明显和突出。

九月天

大家好我是（投机悟道），我是一位财经爱好者，我喜欢有规划的理财，有创意的赚钱，我相信有需求就有市场，没有赚不到钱的行业，只有不会赚钱的人。我喜欢研究股票，管理经济，研究市场规划，用自己独特的眼光去看待市场的变化。以下是我的观点和分享，希望能帮助到大家：\r

随着社会发展，社会平均工资会逐年走高，人民对物质生活的追求会更加高端，将来，市场上的高端房源会比较抢手，距离市中心相对距离近的房产会更加保值。\r

最后，市场会出现两极分化情况，高端，优质，地理位置优越的楼盘会保值增值，低端，大众化的，地理位置偏僻的楼盘会掉价，会出现贬值。\r

是故有宁买城里老破小，不买远郊新大远。\r

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最后在这里我祝大家能开开心心，生意越来越好，钱越赚越多，身体健健康康，家和万事兴，\r

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