小区使用10年，前期的物业一直赖不走，未续签物业合同，那前期物业合同还有效吗？

徐州文艺范

并不是说成立了小区业委会就意味着前期物业服务合同的结束。我们来看看相关的规定就明白了，根据《物业管理条例》相关规定，自业主大会选聘新的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。

也就是说业主大会选聘新的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止，这时才算是和前期物业说bye bye。

像是选聘新的物业公司这种事需要通过召开业主大会投票表决决定，而不是由业主委员会决定的，像是题主所说“前期物业一直还干，不尽众意，成立业主委员会也没让前期物业走成”想来也是没有召开业主大会，而且并不是大多数的业主都同意更换物业服务公司导致一直没有换成。

东友律师事务所

这么看来这个小区，业主对小区的自治不是很成功，自己的“命运"仍交给别人掌握中。

1、小区业主大会没有就终止前期物业服务合同表决。成立业主大会\\业委会，只是具备了终止[前期物业服务合同]的条件，并未形成法律所规定的充要条件。无论前期物业服务合同是否有期限，根据当前物业相关的法律法规，到期后自然延续前期物业服务合同，不违规。

如果业主大会决定终止前期物业服务合同，按照流程，业主委员会发函致物业公司。提前60日(当地有规定从规定)通知即可生效。

2、业委会尚未签订[物业服务合同]，[前期物业服务合同]一直生效。根据相关的物业法规，业主大会决定与哪家物业服务公司签订[物业服务合同]，方式由业主大会决定:原物业续签\\重新招标\\邀约其他公司皆可。

本案提到的物业公司为什么没有走成？是业主大会未给予有效表决？是业委会没有正式发函？还是因为业委会与物业公司交接事项未达成一致？还是在一切符合法定程序后，物业公司以其他理由滞留小区？

物业公司进驻和撤出小区，都须符合一定的法律规范，比如公示\\政府相关部门备案。物业公司在接管小区后也是不得随意出的，除非倒闭或者不想在当地物业行业混。

本案中小区的业主该怎么维权呢？

笔者有如下建议:

1、召开业主大会，就前期物业服务公司的去留进行表决，其撤出的时间待定。

2、业主大会就小区前物业公司撤出之后，如何进行小区管理进行表决。表决项有小区自管、与前期物业公司重新商议服务合同、重新招标选择物业公司等。

但是小区成立了业主委员会，完全可以掌握主动权，对于不满意的物业公司，可以采取多种方式给与约束(以上两点)。

需要提醒的是，按照法律法规小区业主大会/业主委员会，重新选定了物业，与新物业公司签订了新的物业服务合同，其合同效之日起，前期物业服务合同宣告正式结束。

至于在过程中，前物业公司可能会出其他幺蛾子，解决方案也只能见招拆招，在这无法一一表述。

老包有时不在线

根据《物业管理条例》第26条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。

从实际运作来看，一般有以下三种情况下： (一)前期物业服务合同约定的终止时间届满，合同终止，服务终止。

(二)前期物业服务合同约定的合同期尚未届满，业主委员会另行选聘物业服务企业并签订物业服务合同，则前期物业管理的终止时间为另行选聘物业服务企业的物业服务合同生效。

(三)前期物业服务合同约定的合同期限届满，业主委员会尚未成立，或尚未选聘任何物业服务企业，原物业服务企业可以不再进行管理，也可以与开发商继续签订前期物业服务合同，继续对物业进行管理。这种情况下，前期物业管理的终止时间为新的物业服务合同生效时。

如你所述，前期物业一直在干，不尽众意，成立业主委员会也没让前期物业走成。我不知道你说的众意是占大多数的业主的意还是少数业主的意呢？建议先向业委会提议召开业主大会选聘新的物业，如果业委会没有有效答复，可按照业主大会议事规则，自行征集20%以上业主同意要求业委会召开业主大会，业主委员会仍不履行组织召开会议的职责，可向当地区、县房地产行政主管部门投诉，责令业主委员会限期召开。经业主大会投票表决是否更换物业和选聘哪一个物业公司。

从诸多实践来看，旧的楼宇管理成本比较高一些，新的物业费可能会比原来的高。每个小区的状况不同，竣工图与实物未必完全相符，只要不是太过分，老的物业对小区的设备设施的情况比较熟悉，有利于的维护。

鑫森淼焱垚141985469

你这个问题问的不明不白，也可以说是挑起事端，制造你们小区矛盾，前期物业能在你们小区10年之久，这证明物业得到你们大多数业主的认可，未续签合同只能说明是你们小区大多数业主不愿成业委会拖着前期物业不让它走，而不是你说的赖着不走，从你所说证明你不懂法，没有业委会前期物业找谁续签合同，找你吗？你能代表全体业主吗？能代表你们小区的只有业委会，按法律法规合同继续有效，只到业委会成立之日，前期物业能够为你们服务十年都未成立业委会，十年前的物业费到现今各种费用都涨了，你是身到福中不知福啊！这足以证明开发商名下的前期物业实力应很强，能支称物业不误你们小区的日常运转，我敢保证只要你们小区一成立业委会，如果你们不希望前期物业再为你们小区服务(这其中前期物业垦定会提高物业费)我敢断定百分之百前期物业会走人并且走的比飞机还快。如果我是你们小区的业委会成员我会尽量让他们留下，为什么？因为他们可以说对小区的一草一木太熟悉，而且是一个很有实力的物业想一想十年都能做下来并且物业费还是十年前制定，这也是你们小区很多人的想法，反之你们小区赶走他们，你们小区以后必尽会困难从从，要知经营一个物业不是大家想的那么简单，同样要实力说话。

用户97879175678

回答问题的关键在于“前期物业”，什么是前期物业管理/服务？

前期物业管理/服务

开发商建设商品房竣工尚未交付业主，在交房业主前，

建设单位开发商作为小区整体业主单方选聘物业服务企业，与选聘的物业服务企业签订《前期物业服务合同》，

交付“竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件”等物业服务相关资料予前期物业服务企业，

前期物业服务企业为开发商及入住后业主提供必要物业（管理）服务。

《前期物业服务合同》

是一种过渡性质的物业服务合同，指商品房开发或销售企业在小区物业交付业主前，作为小区整体产权人与物业服务企业签订的，旨在为小区提供前期物业服务的物业服务合同，提供物业服务直到业主、业主委员会再行选用新的物业服务企业或者业主共同解除《前期物业服务合同》为止；

第三十八条　物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（律师注：指小区物业服务相关资料）交还给业主委员会。

物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。

第二十九条　在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

可见，《物业管理条例》第二十六条赋予业主提前解除/终止《前期物业服务合同》的权利：

不管开发商与前期物业服务企业签订的《前期物业服务合同》是否约定具体“服务期限”，

只要业主入住小区后，通过 开业主大会 的合法程序选聘确定新的物业服务的，业主或者业主委员会与新选定物业服务企业签订正式《物业服务合同》，

则《前期物业服务合同》自动终止，前期物业服务企业应退出，前期物业服务企业还应向业主、业主委员会交付“竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件”等小区物业服务相关资料。

当然业主需注意的是：

上面这样说并不意味着“只有通过召开业主大会同新选定的物业服务企业签订《物业服务合同》”一种方式才能将前期物业驱离，开发商与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，不管是否约定“服务期限”，只要业主“通过召开业主大会合法表决”方式同前期物业服务企业的物业服务合同解除”，则此“表决决定”对小区物业服务企业具有法律效力，业主或业主委员会可以据此通知前期物业服务企业，要求退出。

小区业主只要做到《物业管理条例》第十一条、第十二条 等规定的合法步骤，业主大会“表决决定”即具法律效力。

业主大会成立 与业主委员会产生

根据《物业管理条例》第十一条 下列事项由业主共同决定：“第（三）项规定 选举业主委员会或者更换业主委员会成员”；

及第十二条第三款的 “决定本条例第十一条规定的其他事项（指除‘（五）筹集和使用专项维修资金、（六）改建、重建建筑物及其附属设施’ 两项），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”规定，

所以，回答问题的答案是：

吴疆

《国务院物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

也就是说前期物业服务合同开发建设单位与物业服务企业就前期物业管理阶段双方的权利义务所达成的协议。

前期物业服务合同可以约定期限；早期前期物业服务合同分为有固定期限合同和无固定期限合同。

如果是固定期限合同，比如约定3年，前期物业服务合同期满终止，业主大会和业主委员会尚未成立，建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。按不低于原物业服务合同约定的服务标准执行。

如果是无固定期限合同，业委会成立后，召开业主大会会议按照规定选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，该前期物业服务合同终止。

问题中，没有说明前期物业合同有没有过约定期限，但根据问题描述，前期物业一直存在长达十年，在司法实践中，构成事实物业。

建议，尽快成立业委会，组织召开业主大会会议表决选聘物业并理顺合同关系。

好多黄金树

对于本文所提问题，不知是提问者个人想法，还是一部份人的想法，还是全体业主的想法。只要不是全体业主的想法，物业延续在小区的服务，是符合相关规定的。只想对有这种想法的人，说几句逆耳忠言的话，人常说好吃不过饺子，舒服不如倒着。如果天天吃饺子，几天后感觉最难吃的是饺子，不是饺子不好吃了，而是没口感了。人找对象时都说对方是世界上最美、最好的人，可外啥还在踩野花呢，还是口变了。物业在小区对业主，主要提供的是对全体业主共有财产，设施、设备的养护服务，服务内容相对单一，不是社区，不具政府管理职能，没有国家资金援助，全靠业主交的那点服务费，而且服务费还不能随着物价上涨而上涨，10年前的物业费与现在能同价而论吗，换聘物业是业主的选择和权力，换了以后会有大的改变吗，我想出了多交费，一切照旧，你信吗？不信你到社会访访就知道了。年轻人闹着离婚，盼着再找一个爱的人，可再婚，往往感觉还是原配好，物业与业主日日相伴，只要没有过高要求相互体凉，就可以了。

手机用户6l700655261

10年了，小区前期物业做得不尽众意就赶紧走了，怎么还能赖着呢？

只要物业合同没有续签，前期物业服务合同已经失效，业主可以通过业主大会重新选聘用其它物业公司来做本小区的物业管理工作。

前期物业合同是开发商为小区管理与物业公司签订的过渡性质的物业合同，到期了是有权利更换物业公司的，建议业主大会协商好，业主们团结起来，没有什么是干不成的。

业主该怎样维权？

“团结力量大”业主们共同生活在一个小区环境里，小区的环境以及物业管理工作是每位业主都受益的事情。如果小区中有损害业主利益的事情发生，业主们应该先向业主委员会反应情况寻求帮助。

可以协商解决的就以业主委员会为媒介协调解决，如果解决不了可以让业主委员会代表小区众多业主向政府有关部门如：区、县人民政府房地产行政主管部门、政府住建部门、规划部门等反应开发商或物业管理中存在问题，让相关部门帮助解决，维护自身合法权益。

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1、前期物业服务合同约定期间届满时，合同终止。

2、前期物业合同约定期限未满，但是业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订合同并生效时，前期物业合同终止。

3、业主共同决定解聘前期物业服务企业，并在通知送达时，物业服务合同解除。