不知不觉，楼市金三银四已经差不多走完了。
之前一直说楼市会有回暖，现在我是真真切切感受到热度。
这两个月，我们工作室的定制购房服务业务量不断创新高，自己一直关心的几个新盘卖的也都不错。我抽空去了几个二线城市踩盘，也发现各地市场的确比预想中的要好一些。
从去年开始，我就一直对楼市很乐观，现在的行情基本验证了之前的判断。
楼市的舞步总是有自己的节奏。它从不愿被打扰，更希望你跟上它。
而我们要做的，就是在一旁静静看着，找到合适的时候加入进去。
所以这几天，我又花了些心思研究下市场走势，分享给大家。
01
第一个想聊的是宏观大面上的感受。
大家应该或多或少都有些察觉，一季度经济在变好，金融在宽松。
的确是这样。从数据层面来看，像GDP、M2、还有固定资产投资这些关键指标都已经反转了。之前两年一直下降的数字，现在开始转增了。
基本可以确定，中国经济在2019年一季度见底了。
其实我看到这个结果，心里多少是有些矛盾的，并不完全是高兴。
一方面，经济变好，让大家更有钱一些，情绪更乐观一些，这个对买房子是好事。
只不过我更担心的是经济变好，短期对房地产的支持力度就会下来。
最近十年里，房产表现最好的年度，从来都不是在经济上行期，而是在经济下滑中诞生的。
果不其然，4月份开始，很多房产的调控政策又开始收紧。房住不炒被重新拿出来，国管公积金变严格了，长沙的二套房契税上调。
当房产变得不那么被需要，那自然会面临一些打压。
我们享受过前两年经济下滑给到楼市的刺激，也要接受这两年经济回暖带来的房价平淡。
今年房价不会大涨，因为还没到需要它大涨的时候。
不过没关系，这么多年楼市沉浮，让我习惯了这种进二退一的节奏。
大家又不是炒房，买下来慢慢等就是了。
02
说完了宏观，我们再来看看金融市场。
明眼人都能看出，今年政策发力的重心在股市，而非楼市。
年初到现在的股市大涨，还是让我有些意外。
作为金融人士，我一直不看好中国股市。本质是因为它羸弱的基本面，实在让我看不到愿意把钱投入的理由。
如果你稍微了解一些财务分析，你会知道中国股市现阶段的公司财报，是根本不能和成熟市场比较的。市净率、市盈率、现金分红，统统不够看。
但是，股市要上科创板，要有注册制，必须要有一轮大行情。所以我们看到了监管新领导上台之后，一波波利好成就了人造牛市。
人造牛市也是牛市，股市今年大行情已成必然。
我相信，楼市也能从中受益。
我历来不认为股市和楼市是跷跷板，必须你高我低。我更看好股市和楼市之间的大类资产轮动关系。
就像楼市里有一二三四线城市轮动和城市内的板块轮动规律一样，股市的赚钱效应和热钱也会在股票牛市顶点半年后，逐渐轮动到楼市里来。
因为大家炒股，说到底就是为了买套更好的房子。
那些股票里赚钱的朋友们，我们楼市里见。
03
讲完了大势，再给大家说说我在各个城市看到的情况。
最近几个月，因为工作关系，我去了不少二线城市。
一下火车飞机，坐上出租车，我就拿出手机，打开绿中介app，一边看着两旁街景，一边对照着房价。
说实话，看完给我的直观感受是，二线城市房价真的不便宜了。
我在南京新街口，路过那些破旧的老房，都要4到5万。如果跑去河西，单价都是5万，你要住上漂亮的大宅，那就直接上7万。在杭州的钱江新城，我看到的漂亮次新，均价也是动辄7万左右。即便跑到西安近郊的曲江，竟然也有单价5万的房子在卖。
关键是，这些房子都是有成交的，说明当地人是认这个价的。
原本我去年对二线城市的整体估计是，应该会比北京、上海的房价回撤地更多，挤掉多余的水分。
但我最近慢慢发现，很多二线城市的房价是有跌过，但跌的没有想象中那么多。即便是杭州、南京、苏州这样调整了一年多的城市，核心区的房价依然在5万+。
微博上@饭统戴老板 发了个帖子：谁能想到，在苏州园区上班的金融民工小王，因为房价太贵，只好每天往返通勤两小时，把房子买在了上海。
看到最近的苏州园区土拍3万起的楼板价，我还真不觉得这是个段子。
当一线城市打开房价天际线的时候，二线城市没有选择把一线城市拉回地面，而是跟着一起飞了起来，填补了房价真空。
04
很多人没意识到的是，经过这一轮完整的上涨回撤周期，价格反复夯实之后，不知不觉中，中国大城市房价的梯度级差已经形成：
一线城市核心区房价8万领衔；强二线城市房价5万，比如南京、杭州、厦门、苏州等；普通二线城市房价3万到2万左右，比如武汉、成都、重庆、合肥等；三、四线城市1万左右。
这样一个价格分布，你可以说，是二三四线城市支撑起一线的房价。也可以说，是一线城市拉动二三四线的房价。
但如果大家仔细看的话，会发现这其实是一个严格的相对定价表。
城市能级向下一级，房价打6折，而同一能级的城市之间，房价价差维持在1万以内。
这意味着，中国大城市房价版图已经基本构建完毕，未来单个城市的房价不光是由所在城市的政策、基本面决定的，也是要放在全国视野下来通盘考虑的。
当一个城市房价回撤之后，大家会以对标城市的房价对它重新认定，反而收缩了它的调整空间。上海的房价如果大跌的话，除非北京和深圳一起跌，否则资金就会从北京和深圳过来抄底套利。
未来，全国房价共进退。
05
最后和大家说说我看到的政策面情况。
之前几年一直在说的房地产长效机制，最近终于搞明白了，指的就是一城一策。
未来房地产的调控更多地侧重地方政府的微观调整，而中央只是提供宏观把握和考核督办的作用。
也就是说，以后一个城市的房价牛市起点，大部分是由地方政府说了算。
像上海这样的全国金融中心，基本面是非常好的，房价有上涨的底层动力。但它是超一线城市，要给全国做出表率，所以现阶段自然会对楼市多几分压制。将来一旦有放松，就是全面开花。
再来看杭州，因为有大量基建，非常依赖于卖地，天生的有给楼市放松的冲动，这个看看杭州急迫地放开落户和土拍不停供应优质地块就知道了。
而长沙也在搞基建，但土地财政依赖不高，而且有低房价偏好，所以不停出政策，房价往死里压。面对这种，我只能说长沙潜力很大。
我自己对一个城市的长远房价判断，就是重点观察当地的人口结构、土地财政和房价偏好。只要把握好这三个点，结果就不会太差。
06
我们就着政策面再往下说。
很多朋友会来问什么时候会有下一轮大涨？
我们之前给过结论是今年是房价底部，但要说什么时候大涨这个很难判断。
因为底部是由刚需决定的，有成交量放大就行了。而房价涨不涨这个看政策，而我的确不知道什么时候会放松政策。
但是很多时候我们并不需要预测政策，预测也不准。我们要做的是观察，观察二三四线楼市政策放松就行了。
在牛市上升期的时候，调控政策收紧，比如限购、限贷升级，是从一线城市先开始的，然后慢慢在二三四线跟进。
到了静淡市的时候，未来要放松政策，是从三四线城市放松，然后是二线跟进，一线城市最后落地。等到一线城市放松之后，就是一轮轮轰轰烈烈的大牛市。
过去两轮房产周期，都完美验证了前述过程。
而现在的情况是，二线城市政策放松还没动起来，离大涨还很远。
有了这样一个大的判断，大家心里可以更平和一些。
07
最后的最后聊几句我内心的想法。
有很多迹象表明，2019年正在成为新一轮楼市周期的起点。
这样的说法，不是要给大家很高的预期。而是想和大家说，现在的楼市已经翻篇了，走入一个新的循环之中。
今年在数据上来看，并不是特别惊艳，房价会稳中回升。毕竟是长效机制第一年，是新周期的开始。
但是现在的确是非常好的买房时机。
最棒的机会，往往就是出现在当下这种模棱两可，似是而非的暧昧阶段。
不管你打不打算买房，都不应离开这个市场，而是要持续关注。
今天楼市里的这些摸样，我在5年前、10年前都看到过。
我相信，历史不会重演，却会押韵。
以上是正文。
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