万科表示十年后房地产会是惨淡经营了，为什么？你怎么看？

张春财

实际上，地产大佬冯仑，曾经在自己两年前的一档脱口秀节目中表达过类似的观点。

他认为：

我们从三个方面来看，一是社会发展需求，二是行业本身，三是万科本身。

1、社会发展需求——人类对美好生活的诉求

房地产是个古老的行业，在居住层面，房子具有不可替代性。房子也承载了一个人、一个家庭的幸福生活与梦想。

我国房地产在商业化初期，不可避免的采取了粗放型的发展方式，虽然地产商赚得盆满钵满，但也在一定程度上弱化了社会责任的履行，即保障公民的居住权。虽然房地产行业不是解决居住权的决策主体，但却是最基本的实施主体。

这就好比，教育行业公司满足了公民的教育权、医疗行业满足了公民的医疗权一个道理。

人类社会整体的生活水平，总是要向前发展的，人们的生活水平也是在不断提高，这是历史客观规律——所以从长远来看，任何行业如果要生存下来，都要为“构造美好生活”而服务。

2、行业本身——10年后，地产行业仍将是支柱行业

房地产行业前20年的“黄金时代”已经过去，目前已经步入“白银时代”，这个时代将持续多久，还是个未知数，但我们可以估算。

任何行业在结束高增长之后，都会经历行业萎缩与低谷。万科主席郁亮虽然说了“十年”这个数字，但这是一个估计值，也并不代表届时房地产会出现明显衰退。

判断地产行业何时出现拐点，我们可以引入“城市化率”这个指标。

从国外主要国家的实际情况来看，当一国的“城市化率”达到70%以上时，房地产市场才可能会出现衰退。

根据世行公布的数据，截止2011年，全球主要国家的城市化水平，第一是阿根廷（92.5%），随后是日本（91.3%）、澳大利亚（89.2%）、法国（85.8%）、韩国（83.2%）、荷兰（83.2%）、美国（82.4%）、沙特（82.3%）。

这些国家基本都是在城市化率达到70%甚至75%以上时，房地产行业才逐步出现整体萎缩，最典型的就是上世纪七、八十年代之后的美国、法国、日本、韩国、荷兰。

而当时（2011年）我国城市化水平为50.6%，排名第21位。

当时有行业机构预测，以目前的城市化速度，再过20~25年，也就是大约2035年之后，我国的城市化率可能才会突破70%。

如此来看，虽然郁亮抛出了10年这个数字，另市场担忧10年后的房地产行业是否将陷入衰退，但届时，房地产大概率仍然是我国的经济支柱行业，这一点很可能不会改变。

3、万科本身——向更加多元化的企业发展

目前对市场而言，万科是一家伟大的地产企业，而在郁亮看来，未来，万科要做一家伟大的企业。

郁亮是一位具有战略眼光的企业家，早在2012年，我国房地产首次实施差别化信贷调控举措时，郁亮就明确表示：

此后，万科坚定按照该战略发展，通过建造养老公寓、商业设施、老旧小区改造、建设“特色田园乡村”，并涉足物流业、智能建筑领域，通过跨界布局与业务重构，将美好生活的理念贯穿进整个业务与产业链条。

所以我们看到，虽然股市低迷，但万科股价6年涨了6倍。

2017年，郁亮向《经济周刊》表示，正通过多元化的战略创新，打造各种“美好生活场景”，要努力成为未来的“美好生活场景师”。

万科是地产行业当之无愧的老大，他的一举一动，都对行业有着无比重要的意义。

30年前万科成立，引领和促进我国地产商业化的进程；

30年后，万科提前为转型和多元化发展布局，也必将深度影响整个地产行业的发展轨迹。

但需要注意的是，在“万宝之争”中出局的万科创始人王石，似乎一直不赞成万科的多元化之路。王石曾公开表示：

虽说“不在其位，不谋其政”，但王石的表态也证明，郁亮的战略带有冒险成分，结果也是具有不确定性的。

金投手

首席投资官评论员董岩：

万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”很显然，这些房地产大佬们或高调或无声的转型，已经透露出意味深长的信号。为什么？你怎么看？针对这个问题小编有以下几个方面的看法：

第一、地产行业已经过了高速发展期，2000年后由于各种原因地产行业经过了十几年的高速或者称为超高速更为贴切一些的发展，这和我国当时的经济发展情况是有很大关系的，当时阶段国家的主要经济线路是以基础设施改善带动国家经济发展，地产公司作为城市的主要建设方，承担了基础设施建设的很大一部分任务，地产行业上下游牵涉很多行业，拉动经济带动就业起到很大的作用，资金面都偏向于地产公司。2008年的4万亿资金刺激，再一次带动了地产的飞速发展，超发的货币最后要被消化掉，居民生活用品不可能涨得太快，那么会影响居民的正常生活，所以地产行业又一次成为消化超发货币的好去向。但是进入2015年之后，由于前期的过快发展带来的负面效应就开始慢慢的显现，过高的房价，大量的存量房也给地产公司带来了很大的资金压力，我国主要地产公司的资产负债率也高达78%，也就是没一个亿的资产就有7800万的债务。这种情况下必须刹车去库存。但是去库存的政策不可能长久，所以在2016年底也就发生了变化，国家在住房结构上在做调整，改变住房供给体系，以后不会再让房地产开发企业一家独大拥有市场的定价权，由政府主导的公租房、保障房、共有产权房必将逐步的替代原有的市场份额，形成一个层次是月70%的人可以选择政府主导的房屋，而30%的相对经济能力较强的人选择商品房。所以这种大环境下，原有的地产商必须做下一步的考虑，如果只靠原来的买房子不行了，那么只能转型干别的。

第二、从 2014 年“做好房地产税立法相关 工作”开始，本次政府工作报告再次提出“稳妥推进房 地产税立法”，引起了社会的广泛关注。预计房产税立法最快 2020 年完成，随后各地制定实施细则，最早 2022 年开始征收。但是房企不可能等到要征收的时候才变，要变就要提前变，要不等到房产税以来那不是等死吗？

第三、人口增长进入瓶颈期。可以发现，在 1978-2017 年间，1987 年出生人数 2550 万人，出生率 23.33‰，二者均为期间内最大值。在 1987 年后，年出生人数和出生率一直呈现下降趋势，到 2010 年开始进入稳定期，年出生人口数基本稳定在 1600-1700 万之间，出生率在 11‰-13‰之间。未来几十年新增人口速度放缓，需求人口下降。

第四、截至 2017 年末，我国城镇常住人口 81347 万人，比上年末增加 2049 万人； 城镇人口占总人口比重（常住人口城镇化率）为 58.52％，比上年末提高 1.17 个百分点，近 5 年平均每年提升 1.2%；若按户籍口径计算，城镇化率水平 2016 年末刚刚到 50%。按照发达国 家惯例，城镇化率不到 60%的时候是城镇化快速提升的阶段，60-70%之间增速明显放缓，达 到 70%以后进入后城市化阶段，城市人口开始出现下降趋势。所以从这方面也可以看到，在未来的可见时间内城镇化率已经可以看到天花板，如果可以看到天花板，那么也必将知道未来行业发展的趋势和未来，从这个方面说房企改革也是迫在眉睫。

综合以上几点，我认为房企改革是必然趋势，未来大趋势就是人工智能，服务的深挖、物联网和新能源这几块。可以看到前几天恒大投了老贾的FF91，其实也是在搞转型。

首席投资官

十年后，万科是美好生活服务商，是智能生活服务商，这样的转型是必然的。

这并不表明十年后房地产无所作为，造出的房子没人买，房价跌入低谷。根本不是这个意思。

万科董事会主席郁亮的表示，是十年后万科不再是之前定位的专业住宅地产公司了。

万科必须转型，必须升级，必须引领。

一来，住宅建筑不再满足于划片地、造个空间，简单或者精致装修，业主就会买单了。

如果说之前万科的成功在于专业专注，之后的万科，依旧要发挥专业专注的精神。

以后的房子要是智能的，这样的建筑要是绿色节能的。之前万科的造房子能力，其他公司都迎头赶上了，也能做到了，已没有门槛，整个行业专业水平都有提高。

万科是行业老大，它要做的是引导整个行业的发展。

未来还可能是可移动的住宅，可折叠的住宅。之前消费者看中的是房子与装饰装修的连接，现在看中的可能是与智能的连接，可能是智能一体的房子。可能是清新空气一体的房子，可能是多地可联动的房子。

这需要万科不断地开拓进取。“美好生活服务商”，想象空间巨大。

二者，十年后，不仅说明房地产本身产业转型的必然性，也意味着万科的竞争对手无处不在。

万科自己若不主动探索，新兴公司，或者跨界打劫过来的公司会把万科打趴在地。

比如智能房地产是什么概念，现在的BAT会进入吗？掌握整体生活服务解决方案核心技术之后，只需制造出个房子有门槛吗？

芯片公司会进入房地产行业吗？移动互联网卖房子的巨头们，会进入这个房地产制造的领域吗？

都有可能，这些公司都瞄准新人群新消费新生活，万科要勇于拓展，才能掌握主动。

第三，之后企业的发展，尤其是一定规模企业，比如销售额都超过千亿的，它必然是多元化公司。

万科也不例外，死守一个行业、一个产业，不足以支撑它造就第二、第三、第四个千亿销售源头。

比如2018年7月3日的消息，华人文化集团最新一轮融资，除了阿里巴巴、腾讯领投外，万科集团是新增的领投方，投入百亿级资金。

万科投文化产业了，之前万科投资了链家，投资了互联网装修巨头；万科参与收购了亚洲最大物流地产巨头普洛斯；万科还成立有专业物流地产投资基金。这两年间，万科投资收购了至少53家物流公司。

其实，万科早已不是一家纯住宅地产公司了。

虽然我们不断调侃王石，调侃被野蛮收购的可能性，但回到公司运营层面话题，万科的实力及未来可延展的能量，超乎我们的想象。

万科的布局，早已超出地产，走向多元，走向智能，走向未来。

财经作家邱恒明

万科表示要转行，这是再正常不过的事情了，万科作为房地产行业的领军企业，早已经预感到了房地产行业发展遇到了瓶颈，如果老是呆在一个领域里，最多也是吃口饭，要想长远发展，那必须要走跨行业之路了，如果十年之后，万科还是在做房地产，就意味着江河日下了。

对于万科来说，房地产市场份额也瓜分得差不多了，同行碧桂园、恒大地产等都在分食蛋糕，行业竞争越来越激烈，可能未来的利润率会越来越薄，在这种情况下，做为一个地产巨无霸，只能想到的是业务转型，寻找新的经济增长点，这是很正常的。

对于房地产业来说，在过去十年是黄金期，未来十年可能就是白银期了，因为房价不可能一直几十年的连续上涨，而一旦房价出现大调整，这对于万科这样的房企来说可能是比较痛苦的。现在对于万科来说，一方面要提高开发房地产的品质，就是人家是造房子，万科应该把房子打造智能化的绿色住宅，这样有高技术含量的房地产，可能会更受人们的欢迎。

另外，万科还应该往其他行业进行发展布局。格力董明珠早就看到空调行业的发展前景有限，她就转成了小家电领域，再逐步转向了手机、绿色汽车等领域，虽然业务转型比较困难，但是还呆在原来这个市场，原来这个领域，可能就永远失去了再发展的机会。

最后，就是房地产市场正经受一轮轮的调控，房企的日子不好过，去年业绩创历史新高，今年恐怕业绩再创新高的难度很大。一二线城市受到房地产调控，多数房企下沉到三四五线城市，现在中小城市房价又被炒得很高，未来新一轮房地产调控要到来，这对于房企来说，行业受到调控和挤压，发展前景不大，再谋新的发展出路，也是再正常不过的事情了。

不执著财经

如果万科董事长的这些话，放在三年前说，可能没有几个人相信是说的实话。甚至会有人认为，这是在撒娇。但是，今天来看，绝对是发自内心说的。

这样来看万科的观点，不是因为房地产市场不重要了，也不是广大居民不买房了，而是房地产市场的环境变了，变得要越来越规范、越来越正常、越来越健康了。重点在两个方面：

一是房子是用来住的定位已经确定，并将成为未来相当长一段时间房地产市场发展的基本目标、基本要求、基本原则，谁也不能去随意改变。而在这样的定位下，过去那种用炒高地价推动房价的方式和思路，都将不能存在，而必须以居住为目标，明确房地产市场的发展方向，确定房地产市场发展思路。房价，则会逐步步入正常有序的轨道。

二是房子不是用来炒的要求已经十分明确，对炒房行为，将成为未来市场整治和规范最重要的内容之一。而从近日住建部等七部门下发的相关通知看，决策层对炒房等扰乱市场秩序的行为，也已经到了零容忍的地步，不会再容忍炒房等不规范行为再发生。如此一来，依靠炒房获取暴利以及利用炒房带来的泡沫赚钱的日子也将一去不复返。对开发商来说，当然不可能再躺在房地产领域享受利益快感了。所以，必须转型。

实施也是，无论是万科还是万达以及恒大等知名开发企业，实际都已经开始了转型步伐，万科最近投资的文化项目，就是转型的方式之一。

不过，如果不转型，而是专注于房地产领域，只要不成天想着暴利，房地产仍然是可以做的，也能做得很好。关键是，享受惯了暴利的开发商，是无法接受的，这才是核心问题。

谭浩俊

事实上，这个问题有断章取义的嫌疑，首先，郁亮没有说“十年后房地产会是惨淡经营”；其次，甚至我们可以说郁亮原话中“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。未来，万科要做美好生活的服务商。”最不重要的就是“惨淡经营”这个形容——重点在头和尾——标题其实是掐头去尾把原本的意思都磨掉了。

我们详细来看看郁亮在这句话的开始和结尾着重要表达的两点什么——

第一，“十年后，万科还会是地产公司吗？”以疑问的态度铺垫了万科未来的发展方向，在多元化企业转型的新时期，所有的知名地产集团都在谋求转型，经过20年快速的地产红利期，地产企业已经拥有了充分的资本获利，这样的情况下，无论是为了筹谋应对行业变化还是扩展自身的抗风险能力，地产企业都会向多元化发展，事实上，万科近年来早就已经默默的开始了这样的进程——万科投资了华人文化，还大举投资了物流产业，也就是说，其实不用到十年后，现在万科就不是一个纯粹的地产公司。

第二，“未来，万科要做美好生活的服务商。”也就是说即便在地产业的范畴内，万科所要涉及的也不再是单一的“拿地、盖房”，“美好生活”是现阶段中国的引导思想，那么为了追随这一步伐，以万科而言，所要做的是涉猎地产业的全链条、上下游，以及所有相关的领域——比如空间设计、精致装修、配套设施、智能化、节能减排、绿色环保概念等等。因此所谓美好生活的服务商也就是是一个全方位涵盖的概念。

简而言之，郁亮要表达的是这样两个观点，至于“十年后房地产业经营惨淡”并不能从他的这句话中得到佐证。

家族企业杂志

我同意这个观点。

当然，十年后，房地产行业肯定还是一个庞大的行业，这个毋庸置疑，但是，增速会很慢了。

如今是房地产的黄金期，比过去任何时期都好。

2017年房地产销售面积达到惊人的16.9亿平方米，近5年每年销售面积都在10亿平米以上，人均住房面积高达40平米，甚至比发达国家还要高！

中国人也不是无限的，所以一切都有个极限需求。虽然现在投资性住房占比不小，但是长期看来，一切法律完善后，持有住房过多并非好事。

所以，未来新增需求会大幅放缓。未来将以更新需求为主。

上表显示，中国建筑寿命在全球是最短的，这意味着中国房地产更新需求未来会很高。

中国商品房历史短，目前也就最多30年时间。

这么看，未来如果都要更新的话，这个拉动力也是挺大的。

虽然如此，但是房地产商还是做好了转型的准备。

像恒大，是转型最快速的，也是最猛烈的，以地产为基础，以旅游和健康为两翼，以高科技为龙头的格局已经形成。

万科，融创，碧桂园等都在纷纷转型。

不谋万世者不足以谋一时。

无论任何行业，转型变化都是要思考的。就像茅台，也在转型。所以，很正常。

赵冰峰

十年后，房地产惨淡经营不至于，但是转型是必然的。随着目前棚改货币化改革政策以及即将出台的房地产税收政策的到来，三四线火热的房地产市场迎来一次夏季冲凉，从一二线下沉至三四线房产品牌巨头纷纷回归一二线。

这一回归说明两个问题。一是地产市场状况此时不稳定，二是利润空间已经增长至最大空间。作为一个暴利行业，过去几十年房地产行业搭乘中国经济快速发展的快车，如沐春风。目前我国城镇化率达到了58%，三四线城市房地产库存经历棚改货币化实现了去库存任务。房价在未来的几年很可能是保持稳定的状态，套利空间缩小，房屋刚需者将是之后房地产需求者的主力军。

因此此后需求来源就会主要来自于城镇化水平的提升以及结婚用房，这样的需求相比于之前投机者占据60%的需求构成来说，是减少很多，但是需求将会变的更加的稳定，利润会有一定程度的下降，但是相比其他行业还用不上惨淡来形容，毕竟它是刚需用品，且其价格对以一个家庭来说是一笔比较大的支出。房地产发展动力逐渐疲软，利润空间下降，为了增加利润，保持实力，转型以促进多元化发展势在必行。

目前不仅万科，碧桂园，恒大都纷纷开始回笼资金，为发展蓄力。值得注意的是，不论最终各大房产巨头意欲跨行何领域，都应三思后行，全盘考虑，汲取房企跨行医疗的教训。

盘和林看经济

李嘉诚没有选在最高点时出手房地产，而是不赚最后一个铜板，轻松转身离去。

任正非感慨，高房价将导致企业生产要素成本急剧上升，国际竞争力下降。

曹德旺更直接，直接劝大家千万不要买房，最好把房子卖掉。

马云说八年后房价如葱。

万达王健林遭遇一场危机后更加低调，万达全面转向轻资产模式，与各地地头蛇合作开发项目。

万科作为地产界的老大哥，显然也不会落人之后，早就对市场和趋势做出了理性的判断。

高房价是效果最强悍的避孕药。

最多十年的时间，兄弟姐妹最多的五六十年代人将纷纷离世。而二胎放开后只出现了短暂的生育小高峰，出生率随后迅速回落。

房价的根基还是人口，当人口出现下降，还需要那么多房子吗？

这是曹德旺说过的话，简单、直接，非常有道理。

国内的房子质量虽然总体来说不如国际房子质量靠谱，但是努努力，直着站上30年还是问题不大的。庞大的开发数量，居住面积已经不再是问题，剩下的更多是房炒不住。

买了房，是要还债的，普遍20年以上的巨额贷款，意味着会透支未来二十年的经济发展潜力。

老龄化、复杂多变的国际经济形势、激增的居民家庭负债、环保下的减产停产、垄断领域之外的微薄利润。

不知道各位怎么想，反正财智成功看不到任何能够支撑当前房价的动力所在。

万科是对的，及时作出改变，是最理智的选择。房地产的春天已过，寒冬即将来临。

2018年，炒房者最后的狂欢。

财智成功

万科董事会主席郁亮表示，“十年后，万科还会是地产公司吗？我想不是了，如果还是，那也是惨淡经营了。”为什么会是这样的看法，我们一起来分析下。

一、看产业

目前，我国经济进入新常态，人均GDP已经突破8000美元，往上走，就可以成功跨越“中等收入陷阱”。要想成功实现社会转型，靠的是什么？房地产吗？你看过哪个国家有过这样先例？

只能是新经济，我们之所以提出“中国制造2025”、”互联网+“，就是希望告别旧经济，以实现产业升级，我们需要的，不只是制造，更是智造和创造。

当然，目前，正处于新旧产业交替期，在产业升级，还未完成之前，房地产就是属于管理学里面“金牛”业务，一旦“明星”业务——新经济真正成长起来，房地产就会退化为“瘦狗”业务了。

二、看名人

真正的大亨们，都是变现，如李嘉诚近几年，早已逐步抛售大陆房地产；万达早已在谋求转型，王健林以600多亿甩卖文创旅游和酒店等地产项目，万达商业地产，也改名为万达商管；潘石屹也将凌空SOHO、上海外滩金融中心等悉数抛售，套现400多亿；恒大已经在谋求多元化布局，最近，许家印还以67.46亿港元，算是间接搭上贾跃亭的船。

那么，现在接盘都是什么人呢？大家想想可知。

三、看观念

未来客户到底是谁？身边就有一个教授，就曾受企业委托，特意在研究90后，00后，因为新生代和老一代的观念真的不一样。

现在房地产的客户中，曾经的购房主力80后，已经基本成家了，该买的也买了；90后也逐步进入婚姻；00后未来，作为互联网一代，一方面，从小成长环境优越，不知饥饿为何物，家里房子都有好几套；另一方面，作为新生代，拥有住房的观念，也比较淡薄了。

未来，可能除了一线城市，如北上广等，其他地区城市能否保持高位，真的很难说。虽然短期内，房地产无论从宏观层次，还是从微观层次，都有上涨的内在需求，但是没有成功的企业，只有时代的企业，企业只有看未来，站在时代的风口上，才不会被淘汰。

一家之言，欢迎大家关注/留言共同探讨。

胡兄，一名商业、互联网观察者。