一個城市的房價上升還是下降，從目前國內情況看，主要在於城市自身是否有吸引力，這種“吸引力”主要包括營商環境、就業環境、自然環境、文教環境、生活環境等。一個城市只有擁有了這些“吸引力”，才會促使青年才俊、創業者和農民工源源不斷地湧入，進而促使城市變得擁擠、地塊起拍價更高。簡而言之，少了“人”的因素，一切都將流於空談。
而這種“吸引力”恰恰是大多數的四五線城市都不具備的。所以，未來四五線城市的房價將以2019年為拐點，經過2017年、2018年暴漲後，逐漸駛入正常軌道，部分五線城市甚至重回2016年的價格區間。此種價格運行軌跡，其實是契合中央文件精神的，“房子不是用來炒的，是用來住的”絕非一句虛言。具體原因如下：
▍四五線城市大都是人口淨流出城市
除沿海城市和超級經濟強市外，絕大多數四五線城市是人口淨流出城市。基本上存在著四五線城市人口向一二三線城市流動、鄉鎮人口向四五線城市流動的規律，越是一二線熱點城市，越對作為剛需購房者的青年人有吸引力。要知道，中國目前樓市的主要是消費人群仍是剛需購房者，可以說，是廣大的80後、90後撐起來整個樓市。因此，一個留不住年輕人的城市，房價上漲的空間註定有限。即使有前期的城市人才政策加碼，但終究是杯水車薪，擋不住房價回落的大趨勢。
▍四五線城市房產需求量已接近飽和
筆者地處中原四線小城許昌，以身邊同齡人和同事為例，基本上平均每個家庭都有2—4套房產，且購買時間大多集中在2005—2015年期間，當時房價不高於5000元/平方米。這些房子，無論從使用年限還是區位地段上來看，基本上都處於城市熱點區域。按現在均價8000元/平方米出手的話，若算上貨幣貶值率，基本上都處於虧損狀態。最為有意思的是，即使以6000元/平方米的價格掛出去，一兩年內也難以成交，“買新不買舊”正成為許昌二手房市場的成就鐵律。其實，真相的背後是房產需求量已經漸近飽和。
▍四五線城市不太適合投資型購房者
第一個例子，筆者兩個同學分別在2012年以6000元/平方米、2013年以7000元/平方米購買的房子，前者在武漢，後者在西安，目前這兩地的二手房價格均已翻了一番。而我自己及身邊同事買的房子，目前單從價格上來看，每平方米只是漲了兩三千元，若要算上房屋折舊及使用年限，實際價格只漲了不到2000元。再以許昌市某花都溫泉小鎮的獨棟別墅為例，2012年剛建好時的開盤價為10000元/平方米，如今二手房掛牌價仍是這個價格。所以，房地產業在經歷了2002—2012年“黃金十年”之後，四五線城市，對投資型購房者來說，已非“一方熱土”。
▍四五線城市未來更需要高品質樓盤
換房潮和人口數量穩定是四五線城市渴望高品質樓盤的兩個主要原因。
隨著人們生活水平的不斷提高，住宅也需要升級換代。從之前“有房可住”到現在“住什麼樣的房”正成為改善型購房者的主流觀念。四五線城市穩定的人口數量、較高的房屋空置率和保守的擇業觀，在經歷了父輩一代的購房積澱後，房屋面積更大、戶型設計更合理、小區環境優美以及物業服務周到，都成為手中持有幾套房產且小有積蓄的“小鎮中年”或者“小鎮青年”們選房時參考的重點。
總而言之，如果您是剛需購房者，什麼時候出手買房都不虧，畢竟，等待的過程有太多的不確定因素。如果您是改善型置業者，不妨有點耐心，再等等出手也不晚。如果您是投資型購房者，請永遠著眼於一二線熱點城市，那裡永遠不會令您失望！
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