房地產糾紛案件是房地產市場運行的晴雨表。在疫情防控常態化中如何做好房地產審判工作，是禪城法院當前的重要工作。在佛山中院的指導下，作為禪城法院負責房地產專業審判工作的民四庭，緊密結合常態化疫情防控的新形勢新要求，通過加大調解力度、組建專門審判團隊、加強涉疫情房地產糾紛調研、審慎使用保全措施等，助力復工復產復學，為禪城區社會經濟發展傳遞司法溫度。
涉疫房地產工程糾紛 注重調解助力共渡難關
今年3月，位於禪城區張槎街道的一個地產項目工程，施工方與發包方因工程款發生爭議：發包方認為施工方不及時撤場，且疫情防控下遲延復工，其將面臨巨大損失。禪城法院瞭解到該情況後，立即啟動訴前聯調機制，主動介入詳細瞭解案件經過和各方訴求後，提出由雙方共同委託第三方機構對已完成工程情況進行固定、發包方先行支付一定工程款、施工方收到工程款後先退場，之後再通過合法途徑解決紛爭的破冰方案。得到各方認可後，雙方在法院達成了調解協議，該項目工程得以及時復工。
▲禪城法院開庭審理涉疫房地產糾紛案件。
上述案件只是禪城法院做好疫情下房地產案件審判工作，助力復工復產的一個縮影。對涉疫情房地產糾紛，禪城法院在案件處理過程中更注重調解，引導當事人互讓互諒、共擔風險，通過調解協商、共渡難關，努力在平衡各方利益的前提下實質性化解糾紛。
今年3月，兩家建築公司因與佛山一民辦小學之間的建設工程施工合同糾紛訴至禪城法院並申請財產保全。兩原告同時申請對學校名下多個銀行賬戶進行凍結，財產保全總金額達3700餘萬元。採取凍結措施後，學校向法院提出，眼下復學在即，亟須解凍部分銀行賬戶用於發放教師工資，以維護教師隊伍的穩定。得知這一情況後，禪城法院立刻組織雙方到庭。在法院的協調下，學校提出更為合理的保全方案，通過出具保險公司的保函和提供其他的財產置換，解除一部分賬戶凍結。最終，雙方達成了解封部分賬戶的協議，既保障了原告利益，學校又可投入復學準備。
疫情發生後，禪城法院審慎適用保全措施，以降低涉訴企業保全成本和被保全成本為落腳點，既依法保護債權人的合法權益，又合理採取保全措施，儘量減少因保全措施對債務困難企業和經營者的正常生產經營活動的影響。
涉疫房地產租賃糾紛 統一案件裁判標準
房地產糾紛案件具有涉眾、新型、重大的特點，審理難度較大，在疫情背景下，準確把握不可抗力、情勢變更、公平原則在具體房地產審判案件中的運用，成為禪城法院民四庭庭長梁菡首先要解決的問題。為此，禪城法院民四庭組建了專門審判團隊審理涉疫情案件，通過加強類案分析研討，形成了建設工程、房屋買賣、不動產租賃等案件的細分類裁判思路，統一裁判尺度。
就群眾比較關心的租賃合同案件，在生活用房租賃中，承租人主張減免租金的，應引導當事人協商解決。如因出租人主動限制或房屋所在地採取管控措施導致承租人實際無法使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般予以支持。如疫情下不影響承租人居住使用房屋，承租人提出減免租金請求的，一般不予支持。
目前佛山地區疫情防控採取的措施中沒有要求對特定商場進行封閉、停業，雖然疫情客觀上影響了承租人的經營收入，但與租賃合同的履行無直接關係，在出租人可繼續提供租賃物業的情況下，承租人仍應繼續履行租賃合同，一般不得以疫情為由要求減免租金、解除合同。
4月初，禪城法院受理的一起租賃合同糾紛案件中，被告江某向原告杜某承租了位於禪城區汾江南路的一商鋪，租賃期5年，後江某以受到新冠肺炎疫情影響構成不可抗力、無法繼續經營商鋪為由，不再交納租金，並於3月份撤離商鋪。法院經審理後，認為江某無法履行合同並非受到疫情影響，即使受到新冠肺炎疫情影響也並非可以完全不履行合同，認定疫情對合同影響需要結合實際情況進行判定，故江某不繳納租金的行為構成違約，應承擔違約責任。
對餐飲商鋪此類受疫情影響較大的經營性場所而言，按照相關規定，佛山市於2月8日要求餐飲服務單位暫停提供現場就餐，直到2月28日才有條件放開，此期間以現場就餐為主營業務的餐飲商鋪承租人可要求減免租金，但需要提供疫情前後、歷史同期現場就餐營業收入與外賣、外帶營業收入數額的證據。
加強涉疫房地產糾紛調研 把握“三個有利於”原則
4月28日，一場主題為“疫情防控下房地產糾紛形勢分析會”的座談會在禪城法院召開。會議邀請了房地產企業、商場運營企業、金融機構、政府相關職能部門等，共同就疫情防控下可能或已經出現的法律問題進行分析，群策群力，共商如何做好風險防控和糾紛化解。
禪城法院黨組副書記、副院長陳曉明：目前，對涉疫情房地產相關案件的處理，我院主要把握“三個有利於”原則，即有利於國家疫情防控目標的實現、有利於促進房地產市場健康發展、有利於維護社會穩定和諧。
今年以來截至4月29日，禪城法院共受理涉疫情不動產合同糾紛案件35件，其中涉及房屋買賣合同案件1件，其他34件均為不動產租賃合同糾紛案件。早在4月初，民四庭就組織了調研團隊，對疫情防控下禪城區房地產市場進行深入調研，梳理疫情防控造成的影響和各方利益訴求，對涉疫情案件特點和趨勢加強分析，確立涉疫情房地產典型案件裁判思路，合理引導各方市場主體，助力社會復工復產，維護地方經濟社會平穩發展。4月下旬，《探索疫情防控下房地產糾紛的對策》正式出爐，為後期審判工作提供參考。
2月下旬復工復產後，民四庭第一時間指派法官到禪城區黎衝村、石樑村等村集體、石灣街道的陶瓷企業、商業綜合體等開展助力復工復產的普法宣傳活動，對村集體、商戶提出的房屋租金等問題作出解答指引。
自2017年3月成立以來，民四庭致力於發揮專業化審判優勢，延伸審判職能，促進禪城區房地產業健康有序良性發展。去年3月，民四庭以近三年禪城法院審理的房地產案件為研究對象，及時研判禪城區房地產領域相關法律問題及法律風險，發佈2萬多字的調研報告，針對性地提出有效規範房地產市場秩序、全面防控房地產風險的建議，引起業內廣泛關注並得到高度認可。
▲去年4月，民四庭發佈了《2016-2018年度物業案件審判白皮書》，引導社會各方主體防範風險、合法維權。
▲去年11月，民四庭發佈《房屋買賣合同糾紛審判實務問答》，以問答形式對社會關注的熱點難點進行釋法說理。
房地產專業審判模式 護航高質量發展
據統計，2017年至2019年，禪城法院共受理各類房地產糾紛案件8328件，標的總金額超40億元。其中，2019年新收案件3876件，同比上升63.45%，案件呈激增趨勢。2019年，民四庭法官人均結案超400件，辦案數量居禪城法院民商事法官前列。
房地產糾紛案件具有較強專業性，在案件量激增的情況下，如何又好又快地辦案？為此，民四庭將法官和輔助人員根據收案特點編成5個審判團隊，由一名經驗豐富、業務過硬的法官帶領，分別負責審理房屋買賣糾紛、房屋租賃糾紛、物業服務合同糾紛、建設工程糾紛和涉房地產的其他糾紛案件，高度專業化的審判模式有效提高了審判質效，較好緩解了案件逐年飆升的審判壓力。
民四庭還建立了專業法官會議研討制度，以合理標準限制法官的自由裁量權。同時，落實類案登記制度，編寫房地產審判實務問題，明確審判思路。此外，加強裁判文書改革、注重裁判文書說理，尤其是難案要案，增加說理部分的表述比重，認真回應雙方意見。除了不斷提高辦案質效，民四庭還另闢蹊徑，乘著禪城法院大力推進智慧法院建設東風，從2018年開始，通過整合房產糾紛案件數據信息，深入挖掘數據價值，建成房地產審判管理雲圖。
去年10月，房地產審判管理雲圖正式啟用。每個案件都可在圖中找到位置，雲圖把大數據和區塊鏈技術運用到司法實踐，為法院審判工作提供了全新的觀察視角。
為推動房地產業健康持續發展，禪城法院以涉訴案件為樣本，分析房地產企業在經營、開發、銷售等過程中的問題及根源，通過司法建議的形式為其如何規範經營提供指引。近三年共向企業和政府職能部門提出司法建議13條，均得到有關單位的認可和採納。
