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本文作者：張春光律師【錦天城律所】
個人專著：《二手房買賣疑難問題全解與典型案例裁判規則》、《執行與執行異議疑難問題全解與典型案例裁判規則》
《執行異議複議規定理解與適用》認為《執行異議複議》規定第28條是第27條的例外，“九民紀要”出臺之前，全國各地各級法院大多認為《執行異議複議》規定第28條是第27條的例外，案外人完全符合《執行異議複議》規定第28條的四個要件就可以排除抵押權人的執行（對此問題，我在我的微信公眾號“合同效力實務研究”寫過很多文章分析研究）。但是，我查閱了大量的浙江法院的案例，不論是“九民紀要”出臺之前，還是“九民紀要”出臺之後，幾乎無一例外的都認為《執行異議複議》規定第28條
不是第27條的例外，案外人即便完全符合《執行異議複議》規定第28條的四個要件也不可以排除抵押權人的執行。
本文首先分享一下浙江法院的案例，然後再把我之前寫過的文章附在後面供大家參考。
一、浙江法院案例分享
浙江高院（2019）浙民申4736號民事裁定認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，執行依據杭州市上城區人民法院（2016）浙0102民初4837號民事判決書已認定吳某對案涉房產享有抵押權，有權對該房產優先受償。富某某雖於吳某設立抵押及法院查封前即已協議受讓案涉房產，並已按約支付購房款且實際佔有使用案涉房產，但因未辦理房產權屬轉移登記，富某某尚未取得該房產的物權，其對案涉房產享有的權利性質上仍屬於債權。而現有法律、司法解釋並未規定富某某的該種債權可以對抗吳某對案涉房產所享有的擔保物權。富某某主張的《執行異議複議規定》第二十八條規定系對一般不動產買受人物權期待權的保護條款，但物權期待權性質上也屬於債權，因此，即使富某某依據《執行異議和複議規定》第二十八條規定對案涉房產享有物權期待權，亦不能對抗吳某對案涉房產所享有的擔保物權。故富某某請求排除對案涉房產的強制執行，原判不予支持，並無不當。
浙江高院（2017）浙民申3476號民事裁定認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，執行依據鄞州區人民法院（2014）甬鄞商特字第77號民事裁定已認定寧波銀行對訟爭房屋設立抵押權，有權對該房屋優先受償。陳某某雖於寧波銀行設立抵押及法院查封前即已協議受讓訟爭房屋，並已按約支付絕大部分購房款且實際佔有使用訟爭房屋，但因未辦理房屋權屬轉移登記，陳某某尚未取得該房屋的物權，其對訟爭房屋享有的權利性質上仍屬於債權。而現有法律、司法解釋並未規定陳某某的該種債權可以對抗寧波銀行對訟爭房屋所享有的擔保物權。因此，陳某某請求排除對訟爭房屋的強制執行，原判不予支持，並無不當。
浙江高院（2019）浙民終326號民事判決認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，而現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，一審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為張某某即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就案涉房屋的物權期待權成立，也不足以對抗黃某某就涉案房產的優先受償權，適用法律亦無不當。
浙江高院（2019）浙民終327號民事判決認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，而現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，一審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為二上訴人即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗黃某某就涉案房產的優先受償權，適用法律亦無不當。
浙江高院（2019）浙民終328號民事判決認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，而現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，一審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為二上訴人即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗黃某某就涉案房產的優先受償權，適用法律亦無不當。
浙江高院（2019）浙民申1138號民事裁定認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，原審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為塗某某即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗袁某某就該房屋的優先受償權，適用法律亦無不當。
浙江高院（2019）浙民申1137號民事裁定認為，執行異議和複議規定第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”根據該規定，除非法律、司法解釋另有規定，申請執行人對執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權可以對抗案外人。執行異議和複議規定第二十八條規定的是一般不動產買受人的物權期待權，現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。據此，原審依據執行異議和複議規定第二十七條規定，認為李某某即使符合該司法解釋第二十八規定的條件，就涉案房屋的物權期待權成立，也不足以對抗袁某某就該房屋的優先受償權，適用法律亦無不當。
紹興中院（2017）浙06民終3246號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，國銀小貸公司與原審被告包某某於2011年8月22日對涉案房屋辦理了抵押登記，根據浙江省嵊州市人民法院（2013）紹嵊商初字第932號民事判決，國銀小貸公司對案涉房屋享有優先受償權。上訴人與包某某的房屋買賣合同雖簽訂於案涉房屋抵押登記前，但由於雙方未辦理過戶登記手續，閔某某對案涉房屋尚未取得所有權，只享有債權請求權，但該請求權不能阻止執行，也不能對抗申請執行人的優先受償權。同時，上訴人在明知涉案房產屬動拆遷安置房，自登記之日起五年內不得轉讓、出租的情況下，仍購買涉案房屋，其對該房屋未能及時辦理過戶登記存在過錯，其依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，要求保護物權期待權，本院不予支持。
嘉興中院（2020）浙04民終438號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外”。本案中，毛某對涉案房屋享有抵押權，其有權就抵押物優先受償相應債權。而王某某根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條享有的“無過錯不動產買受人物權期特權”，並不屬於上述司法解釋第二十七條規定的能夠排除執行的除外情形，不能對抗毛某的抵押權。王某某上訴提出高富能與毛某之間不存在借貸關係，以及毛某對涉案房產無抵押權的理由，針對的是（2019）浙0481民初4608號民事調解書本身，意在否定該調解書作為執行依據的合法性。如（2019）浙0481民初4608號民事調解書內容確實存在錯誤並因此損害王某某的民事權益，也應通過審判監督程序處理，案外人執行異議程序無法解決執行依據本身的合法性問題。
杭州中院（2018）浙01民終8329號民事判決認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”本案案涉房屋仍登記在聯莊公司名下，亦有生效判決確認了申請執行人東冠小貸公司對該房屋享有優先受償權，故原審法院對案涉房屋採取執行措施並無不妥。現鄭某某依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，但即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。
杭州中院（2018）浙01民終6957號民事判決認為，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”本案案涉房屋仍登記在聯莊公司名下，亦有生效判決確認了申請執行人袁某某對該房屋享有優先受償權，故原審法院對案涉房屋採取執行措施並無不妥。現李某某依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，但即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。
杭州中院（2019）浙01民終6515號民事判決認為，本案中，案涉房屋目前尚登記在王阿三、王某1名下，在不動產登記辦理完成之前，上訴人對案涉房屋僅享有物權期待權，並不享有實際所有權。《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定：申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，申請執行人吳某於2016年9月22日取得案涉房屋的抵押權，雖然該抵押借款行為發生在上訴人與被執行人對案涉房屋的買賣行為之後，甚至在上訴人向濱江區人民法院提起要求被執行人協助辦理案涉房屋過戶登記的給付之訴之後，但現有證據並不能證明吳某與被執行人之間存在惡意串通損害上訴人合法權益的行為，且生效的（2016）浙0102民初4837號民事判決書亦已確認吳某對案涉房屋的折價、拍賣、變賣所得款享有優先受償權。故作為案外人的上訴人慾排除該抵押權的執行，需舉證證明其具有上述規定中“法律、司法解釋另有規定”的除外事由。最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條規定，金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。……第二十八條為一般不動產買受人的物權期待權，現行法律、司法解釋並未規定此種物權期待權可以對抗申請執行人就執行標的依法享有的擔保物權等優先受償權，故執行異議和複議規定第二十七條但書條款的規定應不包括第二十八條的規定。……本案中，上訴人主張其符合《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十八條所規定的情形，其權利能夠排除執行。本院認為，即使其主張的物權期待權成立，亦不能對抗對設定抵押權標的物的執行。
杭州中院（2018）浙01民初2233號民事判決認為，張某某與聯莊公司簽訂的（2009）聯轉字第041號《房屋轉讓合同》及附件《知本大廈按份共有協議》，編號為047《地下車位認購協議書》系雙方當事人真實意思表示，也未違反法律和行政法規的強制性規定，應認定為有效。因本案系案外人異議之訴，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”案涉知本大廈1幢401室目前仍登記在聯莊公司名下，本院生效判決確認了黃某某對該房屋享有優先受償權，故本院對案涉房屋採取執行措施並無不當。現張某某依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，期待權是對未來完整權利的一種期望，物權期待權的目的為物權的實現。張某某與聯莊公司簽訂的房屋轉讓合同中已明確一層一戶一證分割至一戶一證產權證需要根據有關部門核准方可辦理，結合案涉房屋產權證及土地使用證附記中明確的記載“不得按間或套轉讓，不得辦理分割登記”，也就是說，在合同成立之初，按間或套來實現房屋的所有權就存在障礙，故買受人所籤的為了取得房屋所有權的購房合同目的無法實現，買受人在簽訂合同時應當預測物權不能實現之風險，作為購房者的張某某主觀上對可能不能按套或間來實現所購房屋之所有權是有一定認知的，其權益不符合物權期待權之構成。綜上，張某某對案涉房屋不享有物權期待權，且即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。
杭州中院（2018）浙01民初2235號民事判決認為，原告陳某華、陳某女與第三人聯莊公司簽訂的（2009）聯轉字第040號《房屋轉讓合同》、附件《知本大廈按份共有協議》及編號為046《地下車位認購協議書》系雙方當事人真實意思表示，也未違反法律和行政法規的強制性規定，應認定為有效。因本案系案外人執行異議之訴，根據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十七條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”案涉知本大廈1幢401室目前仍登記在聯莊公司名下，本院生效判決確認了黃某某對該房屋享有優先受償權，故本院對案涉房屋採取執行措施並無不當。現陳某華、陳某女依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題規定》第二十八條主張其對案涉房屋享有物權期待權，期待權是對未來完整權利的一種期望，物權期待權的目的為物權的實現。陳某華、陳某女與聯莊公司簽訂的房屋轉讓合同中已明確一層一戶一證分割至一戶一證產權證需要根據有關部門核准方可辦理，結合案涉房屋產權證及土地使用證附記中明確的記載“不得按間或套轉讓，不得辦理分割登記”，也就是說，在合同成立之初，按間或套來實現房屋的所有權就存在障礙，故買受人所籤的為了取得房屋所有權的購房合同目的無法實現，買受人在簽訂合同時應當預測物權不能實現之風險，作為購房者的陳某華、陳某女主觀上對可能不能按套或間來實現所購房屋之所有權是有一定認知的，其權益不符合物權期待權之構成。綜上，陳某華、陳某女對案涉房屋不享有物權期待權，且即使該物權期待權成立，也不足以對抗申請執行人的優先受償權。
台州中院（2016）浙10民終665號民事判決認為，《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。具體到本案，被上訴人邱某利對杭州現代國際大廈南座1402室享有抵押權這一擔保物權，已為台州市椒江區人民法院（2015）臺椒商初字第374號民事調解書確認。上訴人沈某賓不具有上述規定中“法律、司法解釋另有規定”的除外情形，故本院對其要求停止執行的訴訟請求不予支持。至於上訴人沈某賓對涉案房產未辦理過戶主觀上是否存有過錯、其是否已支付大部分購房款、所購房產是否用於居住、其名下是否無其它可用於居住的房產等，均不是本案法律適用需要審查的事實。上訴人沈某賓提及的原審法院超標的查封、漏列被執行人章某飛，這一異議系針對原審法院執行行為的異議，不屬於本案執行異議之訴的審理範圍，本院不予審查。綜上，上訴人的上訴缺乏事實和法律依據，本院不予支持。原判認定事實清楚，實體處理正確，依法應予維持。
台州中院（2016）浙10民終731號民事判決認為，最高人民法院《關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十七條規定，申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。本案中，被上訴人潤豐公司作為申請執行人對涉案房產所享有抵押物權，可就涉案房產拍賣所得享有優先受償權，已由天台縣人民法院（2015）臺天商初字第333號民事判決所確認。而從本案的相關證據情況和查明的事實看，上訴人陳某夫並不具備上述規定中的“法律、司法解釋另有規定”的除外情形，因此，上訴人所提的異議，本院不予支持。至於上訴人陳某夫與陳某愛等人是否簽訂《絕賣契約》、房款是否已經全額支付、上訴人是否一直佔有使用房屋及對房屋未能及時過戶是否具有過錯，並不影響本案實體處理，故在本案中不作審查。
寧波中院（2019）浙02民終5601號民事判決認為，本案涉及到上述規定第二十七條、第二十八條的關係和適用問題。其中第二十七條是關於案外人排除執行的實體權利與申請執行人優先受償權產生衝突時如何處理的規定，其適用的一般原則是享有擔保物權的申請執行人依法享有對抗案外人普通債權的優先受償權，在此情況下對案外人提出的排除執行異議不予支持。而第二十八條是關於無過錯不動產買受人物權期待權的保護條件，從第二十八條的規定來看，該規定僅能對抗對被執行人享有普通債權的債權人，而信達資產浙江公司系被執行人梁弄燈具公司的抵押權人，故孫某某是否符合第二十八條關於排除執行的條件無需進一步評判。孫某某的上訴請求於法無據，本院不予支持。
二、一個我完全不贊同的裁判觀點
山東高院（2019）魯民終2668號民事判決認為，案外人可以依據《異議複議規定》第28條排除抵押權人的執行。（注：該判決作出的時間是2019年12月2日，是在“九民紀要”發佈實施之後。）
我不贊同山東高院的上述觀點。
下文分析《執行異議複議》第28條和第27條的關係。
三、“九民紀要”及其《理解與適用》：二手房買受人的權利不能排除抵押權人的執行
《全國法院民商事審判工作會議紀要》【法〔2019〕254號】（“九民紀要”）第126條規定：“……買受人不是本紀要第125條規定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，不適用上述處理規則。”該規定比較含蓄的表達了一個意思：非商品房消費者（如二手房買受人）對標的房屋的權利不能排除抵押權人對標的房屋的執行。
《全國法院民商事審判工作會議紀要理解與適用》【最高人民法院民事審判第二庭編著，人民法院出版社出版，2019年版】第636頁最後兩行載明：“二手房購買人的權利不應當優先於抵押權人，除非抵押權人同意出賣人轉讓涉案房屋。”第637頁第三段載明：“出售在先，抵押權設定在後，購房人的權利優先還是抵押權優先？應當區分是否為消費者購房人，如果是一般購房人，其取得的不是物權期待權，本質是債權，並不優先於抵押權。”從上述解讀也可以看出，“九民紀要”認為二手房買受人的權利不能排除抵押權人的執行。
因為“九民紀要”是最新的，因此從司法實務的角度講，關於二手房買受人的權利可否排除抵押權人的執行這個問題，要以“九民紀要”的規定為準，即二手房買受人的權利不能排除抵押權人的執行。
四、“九民紀要”的觀點和我一直主張的觀點一致
2018年9月6日，我在我的微信公眾號發表了文章《案外人符合第28條的4個要件就能排除抵押權人的執行？》，我在該文章中明確提出了我的觀點：“我認為，《異議複議規定》第28條不是第27條規定‘但法律、司法解釋另有規定的除外’的情形之一。案外人符合《異議複議規定》第28條規定的四個條件不能排除抵押權人的執行，是因為不符合《異議複議規定》第28條所規定的‘其權利能夠排除執行’這個前提條件。”我在之後的文章中也一直堅持這個觀點。
五、遺憾的是，“九民紀要”出臺之前主流的實務觀點認為房屋買受人符合《異議複議規定》第28條規定的四個要件就能排除抵押權人的執行（即《異議複議規定》第28條是第27條的例外）
1、《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定理解與適用》明確《異議複議規定》）第28條是第27條的例外
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定理解與適用》【姜必新 劉貴詳主編，最高人民法院執行局編著，人民法院出版社出版，2015年版。】第390頁最後一段和第391頁第一段載明：“……案外人對執行標的尚未取得所有權，但享有應向其交付的債權請求權的，除法律、司法解釋明確規定能夠阻止執行的情形以外（例如，本司法解釋第28-30條，《最高人民法院關於建設工程價款優先受償權問題的批覆》第2條等），案外人對執行標的的債權請求權，原則上不能阻止執行，也不能對抗申請執行人的優先受償權。”由此可以看出，最高法院認為《異議複議規定》）第28條是第27條的例外。
2、從全國各地的裁判觀點看，大都是認為《異議複議規定》）第28條是第27條的例外，案外人符合《異議複議規定》第28條規定的四個要件即可排除抵押權人的執行。比如：最高人民法院（2019）最高法民終228號民事判決、最高人民法院（2017）最高法民申2270號民事裁定、最高人民法院（2017）最高法民終698號、重慶市高級人民法院（2017）渝民初16號民事判決、北京市第二中級人民法院（2015）二中民（商）初字第06663號民事判決、重慶市高級人民法院（2017）渝民終249號民事判決、重慶市高級人民法院（2018）渝民終172號民事判決、重慶市高級人民法院（2018）渝民終199號民事判決、陝西省高級人民法院（2017）陝民終332號民事判決、山東省高級人民法院（2017）魯民終1504號民事判決、河北省高級人民法院（2017）冀民終880號民事判決、遼寧省高級人民法院（2017）遼民終857號民事判決。（注：上述裁判都是“九民紀要”出臺之前作出的。）
六、《最高人民法院關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》會作出何種規定？讓我們拭目以待！
2019年11月30日，最高人民法院發佈了“最高人民法院《關於審理執行異議之訴案件適用法律問題的解釋（一）》（向社會公開徵求意見稿）”（以下簡稱《徵求意見稿》）。
該《徵求意見稿》第8條規定：“申請執行人對執行標的依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，案外人提起執行異議之訴，請求排除強制執行的，人民法院不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。”
該《徵求意見稿》第9條規定：“金錢債權執行中，人民法院對登記在被執行人名下的不動產實施強制執行，案外人以其系該不動產買受人為由，提起執行異議之訴，請求排除強制執行，同時符合下列條件的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前，案外人已與被執行人簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因案外人自身原因未辦理不動產權屬轉移登記。案外人具有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或者向出賣人提出辦理過戶登記請求等積極行為；或者雖無上述積極行為，但未辦理過戶登記有合理客觀理由的，可以認定為‘非因案外人自身原因’。”
那麼，該《徵求意見稿》第8條和第9條是什麼關係呢？換言之，第9條是不是第8條所謂的“法律、司法解釋另有規定”的情形呢？
對此，《徵求意見稿》沒有作出明確的規定。
七、我對這個問題的最新思考
1、從法理上講，案外人對執行標的所享有的是物權期待權，物權期待權是介於物權和債權之間的一種權利，其本質是債權。而抵押權是物權，根據物權優先於債權的基本法理，案外人的物權期待權不應當優先於申請執行人的抵押權。
2、所謂排除執行，根據《民訴法解釋》第312條第一款第一項的規定，就是不得執行該執行標的，進而根據《民訴法解釋》第316條的規定，解除對該執行標的採取的執行措施。具體而言，就是中止執行措施，並解除查封。查封解除了，但是抵押權還在，申請執行人的優先受償權還在。一方面不得執行該不動產，一方面申請執行人對該不動產又享有抵押權，這難道不是自相矛盾嗎？有抵押權就不能過戶，這種排除執行對於案外人又有什麼意義呢？換個角度看，這難道不是執行異議制度架空了擔保物權制度嗎？《民事訴訟法》及其相關的司法解釋效力優先於《物權法》及《擔保法》等法律法規司法解釋？如果認為法院支持案外人的執行異議，抵押權就無效（或案外人有權撤銷，或抵押權人有義務撤銷）了，那麼，抵押權無效（或案外人有權撤銷，或抵押權人有義務撤銷）的原因和法律依據是什麼呢？
3、所有權不等於生存權，抵押權人的權利也非無足輕重的數字符號，抵押擔保制度是社會經濟運行的一個基礎性制度。
4、根據抵押和買賣合同的先後分析：
（1）如果抵押在先，房屋買賣合同簽訂在後，則買受人對此抵押就應當知道，並應當對此抵押可能導致的相關法律風險有所預知，在此前提下，優先保護抵押權人的權利無可非議。
（2）如果先有房屋買賣，再有抵押，則一方面，房屋買受人沒有在簽訂買賣合同後立即辦理預告登記（辦理預告登記則不得再辦理抵押登記），或房屋買賣合同中沒有關於辦理預告登記的條款，可以看作是房屋買受人有過錯；但另一方面如此要求非法律專業人士的房屋買受人又顯得過於苛刻，且上述過錯超過了“非因買受人原因未辦理過戶登記”的要求。此外，抵押權人在辦理抵押前未實地看房，或明知或應知房屋已出售給買受人且在買受人的實際控制之下還願意用此房屋做抵押，也有一定的過錯。權衡過錯和價值，先賣賣再抵押的背景下，房屋買受人的權利應當優先於抵押權人的權利受到保護。
（3）對抵押和房屋買賣的知悉方式。對抵押的知悉方式就是通過在房屋登記管理部門查詢不動產登記簿（俗稱“產調”）。對房屋買賣合同的知悉方式，如果此房屋買賣合同非網籤版的，很難查詢，如果是網籤版的，則可以通過陪同房屋所有權人至房屋管理部門詢問等方式獲悉（這也要求此處的房屋買賣合同是網籤版的房屋買賣合同）。
5、通過上述分析可以看出，對於本文所探討的問題很難得出一個“準確無誤”的答案。但有一點是值得注意的，即法律、司法解釋不是法理邏輯推演的結論，而是各方當事人利益平衡的規則。
所以，我認為，不能簡單的將《異議複議規定》第28條作為第27條規定的“但法律、司法解釋另有規定的除外”的情形之一，案外人符合《異議複議規定》第28條規定的四個條件原則上不能排除抵押權人的執行，但案外人（房屋買受人）在抵押權人（申請執行人）辦理抵押登記之前已與房屋賣售人（被執行人）簽訂了合法有效的網籤版房屋買賣合同，且符合另外三個要件（在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；非因買受人自身原因未辦理過戶登記。）的除外。
