疫情影响下，线下餐饮、购物中心、旅游品牌门店等实体商业遭遇重创。面对合作商家的经济损失，以万达、万科、华润置业、为代表的购物中心宣布减免疫情期间的“休业期”租金。
广东等多地市、多部门也发出倡议，希望房东减免一到两个月房租，“新冠”疫情引出的减免房租的法律问题也是我较为关注的。其中，东莞市人民政府2020年2月7日发布东府〔2020〕12号《关于支持莞企共克时艰打赢疫情防控阻击战的若干措施》第三项降低企业租金负担中表明：
1、市直行政事业单位和市属国企的物业，以及镇（街、园区）和所属企业的物业，对承租企业免收2个月租金；
2、协调村（社区）集体物业对承租企业减半征收2个月租金；
3、倡导动员产业园区、商业街区、商业综合体、工厂和出租屋业主减免相应租金。
4、对疫情期间为承租的初创企业提供租金减免的科技企业孵化器，给予优先扶持。
5、督促市属、镇（街、园区）属和村（社区）属物业的“二手房东”向租户释放减租的让利，确保惠及实体经济。
6、严格执行工业厂房公摊和水电价格的标准规范，遏制变相提高租金行为。引入举报机制，对截留让利的“二手房东”加大打击力度，缩短租期、取消租约，并列入交易平台信用风险警示名单，3年内不得参与市、镇（街、园区）和村（社区）集体工业厂房转租。（责任单位：市国资委、市机关事务管理局、市农业农村局、市科学技术局、市工业和信息化局、市市场监督管理局，各镇街园区）【有关东莞政策相关解读详见附件】
但在各种文件下，说实话我个人都认为很难把握到政策的力度。此时，出租方应如何应对租户提出的减免租金要求？如不同意租户的免除租金要求，租户诉至法院，结果如何？
因此，以下为收集到「非典」期间相关案例
法院支持减免租金的案例及理由
案例1（2004）沪一中民二（民）终字第354号
裁判观点
“非典”疫情一事众所周知，相关行业响应政府停止营业，根据公平原则应减免租金。
基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实，因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。
案例2（2018）鲁06民终268号
裁判观点
“非典”疫情造成的损失超过正常的商业风险，应适用情势变更原则适当减免部分租赁费。
“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。
案例3（2018）晋04民终2272号
裁判观点
非典属于不可抗力，依法应免除承租人的租金。
《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案承租人刚经营酒店不久，2018年4月酒店抗击“非典”关门歇业，歇业5个月，2014年5月许，酒店逢门前榆黄路拓宽改造，又歇业5个月，“非典”、榆黄路拓宽改造均是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，不可抗力期间承租人没有经营收入，依法应免除承租人10个月租金11÷12×10≈91667元。
案例4（2008）绍中民一终字第143号
裁判观点
非典期间要求免除租金是合理的，双方在非典之后也继续履行了合同，法院可认定减免租赁费成立。
双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地相关部门规定，“非典”期间停止营业，因此，在特定事件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。
案例5
（2014）厦民初字第275号
裁判观点
减免租金经过出租方的认可，出租方应依约履行。
2003年5月28日，厦门市政府关于野生动物救护有关问题形成会议纪要，对于受“非典”影响，海沧野生动物园旅游景点的门票收入急剧下降，旅游园区内饲养的野生动物因饥饿面临着生存危机引起厦门市政府的高度重视，会议要求海沧管委会免收厦门海沧野生动物园从2003年4月1日至9月30日半年的土地租金。海沧管委会也派人参加，因此，该会议形成的纪要，海沧管委会应自觉履行。
法院不支持减免租金的案例及理由
案例1（2007）桂民终四第1号
裁判观点
非典并不必然导致经营目的落空，不构成情势变更，即使构成情势变更，双方亦应通过合理协商，合理分担不利后果。
“非典”这一突发事件的发生，虽给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。
而即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。
相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。
案例2（2017）吉04民终441号
裁判观点
“非典”期间造成的停业损失属于不可抗力，但仍在正常的经营风险范围内，应由经营者承担。
2003年因“非典”期间造成升华宾馆停业4个月的经济损失，因该损失是姜玉阁经营升华宾馆期间遭遇的不可抗力，属于正常的经营风险，该经营风险不应由巨源公司承担，故一审判决中关于支持姜玉阁主张减免“非典”期间相应承包费18.2667万元的判决内容错误，应予纠正。
从以上判决可见，受疫情影响，大部分法院会支持减免租金。
那么，面对当下疫情，双方具体应如何处理？
一、对承租方而言
1.首先查阅租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况（例如征收拆迁、市政工程、自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定；
2.协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，或者提出缓交的申请，或者提出支付条件变更（例如，如果今年的营业收入达到XX万元以上的则支付2020年2月的租金，如果未达到的则无需支付）的意思表示，
协商一致并签署补充协议；3.承租人及时向出租人报告疫情对经营的影响，例如客流、营业收入、经营支出、损失等；
4.及时关注国家或地方出台的相关政策或文件；
如经沟通出租人不同意解除合同或减免租金的，承租人可结合自身情况，在递交与租赁合同履行情况、疫情影响情况有关的证据基础上，向裁决机构提出解除合同或减免租金的诉讼请求。
不论是基于不可抗力的法定免责条款或是直接适用公平原则进行调整，承租方均应及时向出租方进行书面通知，提出无法正常经营期间的租金减免要求。
如双方就租金调整、减免协商一致，可按协商后的约定执行，如双方无法协商一致，疫情过后，可将租金纠纷诉诸法院或仲裁，由司法机关根据具体情形裁判。
故在此期间，承租人需要保留租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水等，以便后期维权。
二、对出租方而言
疫情爆发对社会产生了方方面面的影响，在租赁关系中因此导致的损失也并不能由承租人一方承担，建议各业主针对下属租赁商户的不同情形，制定不同的租金调整方案。如此，一方面可稳定商户的信心、增强商户对于业主的认可度、获得社会和舆论的积极评价，另一方面，也避免后期可能产生的租金纠纷，减少诉累。通俗地说，与其最终通过法院判决不情不愿减免，不如积极主动减免。特殊时期，彼此体谅共渡难关，乃第一要务。
关于本次疫情，参考2003年非典期间的相关文件及规定来看，即使在非典期间造成约半年时间的无法经营或经营困难，也只是国有资产类经营用房可以进行减免，对于其他经营性用房，比如私人企业、私人业主，都没有规定可以强制要求减免。
因疫情适当给予租户租金减免优惠，是符合一般情理的，但目前来看，这并非法律义务。但疫情期间，各业主与租户之间应相互理解，以协商为主避免产生诉讼。当前形势尤为严峻，业主与租户更应相互体谅，尽快就减免租金问题达成共识，共度时艰。
附：
【东莞有关政策解读：①市直行政事业单位方面，出租物业减免范围暂定为受新型冠状病毒疫情影响的企业、商户，与市直行政事业单位补充签订租金减免协议，即对其所承租物业自2020年2月1日至2020年3月31日期间减免两个月的租金；如在此期间已交租金的，可顺延减免。此类预计可惠及280间企业、578户商户，可减免租金超过3900万元。②市属国有企业方面，预计免租可惠及企业租户516户，可减免租金约4900万元。③村（社区）集体方面，将动员协调村（社区）集体对承租企业减半征收2个月租金，按照2019年收入情况测算，预计可为承租企业减免约14.4亿元租金。
为进一步突出创新驱动的政策导向，对于市镇统租后分租转租给国有企业或民营企业投建低成本产业空间及其配套设施的（科技企业孵化器、科技企业加速器、科技平台、众创空间等），给予优先扶持：①对于市直单位和国有企业的自有物业、镇街（园区）有关单位及所属企业的自有物业租给低成本产业空间承租运营企业的，直接按政策执行，给予两个月免租。②对于镇街（园区）有关单位包括通过所属企业统租村（社区）集体物业后转租给低成本产业空间承租运营企业的，同样参照执行，即在村（社区）集体就相关物业对镇街（园区）有关单位包括所属企业减半收取2个月租金的基础上，镇街（园区）通过有关单位或所属企业再给予低成本空间承租运营企业1个月免租或2个月租金减半的扶持，可以是4个月半租优惠，也可以是2个月免租优惠。鉴于有部分低成本空间尚未满租，为鼓励已入驻的企业逆势扩张业务、增加租用面积，尤其是鼓励种子期的项目逆势加快创业、进驻享受孵化，将由相关低成本空间的承租运营商将镇街（园区）所减的租金按其出租面积平摊，已进驻商户按所租面积摊算所得减租份额，新扩租和未进驻商户在今后扩租或进驻时按面积摊算应享受的减租优惠。
市农业农村局将于近期印发落实农村集体经济组织减租措施的通知，指导村组集体督促所属物业的“二手房东”落实同步减租让利，同时建立举报机制，明确对截留让利的“二手房东”列入集体资产交易平台风险警示名单，3年内不得参与厂房招租交易，确保减租措施惠及实体经济。】
