不知道大家有沒有這種感覺，最近幾年，買一套好房子，越來越難了。
倒不是我們的房企不努力，我在上海、南京、杭州這些地方看到的新房、次新房，戶型是做的不差的，120平米的空間裝進了4個房間，外加精裝空調地暖新風，該有的也都有了。
但總覺得還是差一口氣，就是說不上來在哪裡。
直到最近有機會，我去了一次東京，偶然間瞥了一眼那裡的漂亮二手房。
歷經多年之後，外立面依然像新的一樣，性冷淡風格的黑灰色簡約低調，卻也藏住了它的房齡，整齊劃一的線條切割，疊加由深到淺的色調退讓，讓人看著很舒服。
忽然，我明白了，原來造一套房子不是像直男配電腦那樣，把裡面做的足夠緊湊和高科技就行了。
一套真正的好房子應該是好看的，關鍵是一眼可見的外立面要漂亮。
這不僅決定了當下的審美，也大概率左右了將來出售的價格。
新一代的年輕購房者，從小就沒住過老破大，眼光越來越毒。只有那些富有設計感的整潔外牆，才可以讓他們駐足多看一眼。
所以，我花了點心思研究了下房子的各種外立面，今天分享給大家。文章有點長，希望你能耐心看完。說的是上海樓盤的例子，在全國應該都能派上用場。
01 幹掛石材
能用上幹掛石材的項目，一定是花了不少錢的，至少是中上水準。
（圖：尚海灣豪庭）
石材這種材質沒有便宜貨，從大理石到花崗岩，一平米從400-1200元不等。
石材上牆的工藝上分幹掛、溼掛、溼貼、幹粘幾種，其中幹掛是造價最昂貴、耐久度最好的工藝。基本不可能出現外牆漏水或脫落。
具體做法，是通過基層骨架與牆體固定，然後用幹掛件把開槽的石材掛在骨架上。
大家不用知道施工細節，反正明白乾掛石材很貴就行了。我們來看看具體的項目。
2015年上海牛市帶頭領漲的大寧金茂府，就採用了幹掛石材，大塊、厚實的大理石板，滿屏的奢華感。
（大寧金茂府）
當年金茂府的開盤價，比隔壁次新二手樓王的慧芝湖、寶華現代城單價貴了2萬，中環閘北硬生生賣出了內環黃浦的價格。但就是憑它無可爭議的品質感，開盤即日光，再次證明幹掛石材等於好品質的共識深入人心。
其實我們喜歡幹掛石材，不是因為貴，而在於它有兩個優點。
一是幹掛石材的手法容易做出ArtDeco建築風格，非常美觀大氣。
ArtDeco起源於法國，它反對古典主義單純手工藝的傾向，而主張機械化的美，所以大量使用直線、對稱和幾何圖形的構成，體現一種摩登的貴族氣質，深受當時的高端階層歡迎。
我們來看看上海ArtDeco的先行者，上海翠湖天地御苑，對稱帶來的儀式感，散發著貴氣。
（上海翠湖天地御苑）
另外石材外立面的建築歷久彌新，如果有定期清洗的話房子外觀可保持得與新房無異。
我們來看看那些交付十年以上，用了幹掛石材的房子長什麼樣。
下圖是紅寶石路的古北中央花園，早在2003年時就採用了幹掛石材工藝。
（圖：古北中央花園）
上海古北中央花園的外立面磚塊較大，且採用了錯色點綴，彰顯了檔次，特別是頂復的兩層，為了突出層次感，特意做了線條包邊，散發著建築之美。
真正的高檔住宅，不需要用燈光投射、浮誇的名字，或者什麼營銷手段，只要房子放在那裡，就有種鶴立雞群的感覺，吸引人駐足仰望。在同期樓盤都淪為老破大、垂垂老矣的時候，古北中央花園依然英俊挺拔，散發出從容不迫的貴族氣息。不出意外的話，再過10年、20年它也會以次新房的面貌展示世人。
值得一提的是，上海長寧區作為90年代就開始涉外的行政區，房子的產品力都比較超前。
尤其是鎮寧路板塊的湖南路附近的住宅，每一棟樓都如藝術品般精雕細琢，是上海商品房中為數不多的傳世珍品。
湯臣怡園，在2001年就用上了石材外立面。差不多快過去20年了，陽光下的外牆依然如玉一般。
（圖：湯臣怡園）
隔壁的鴻豐香緹花園更是低調奢華，也是07年以前建的房子。
（圖：鴻豐香緹花園 2004年建）
2006年的上海蘭庭對稱工整，看一眼就讓人很喜歡。
（圖：蘭庭 2006年建）
同樣在湖南路上的久泰公寓，是最近新建的商品房，從未公開發售就被內部預訂，採用了灰色石板的現代式風格，灰白相間可以營造出線條感，自然又不失大方。
這種全新的風格，有可能會引領出住宅樓設計的新潮流。
（圖：久泰公寓）
02 真石漆
好，接下來我們來看看另一種
，也是現在新盤用最多的材質——真石漆。全乾掛石材的項目一般常見於單價10萬+的市中心豪宅。如果買不起，但也很看重面子的話，可以退而求其次考慮真石漆外牆。
（圖：央璽）
真石漆的視覺效果簡直和幹掛石材一模一樣，不仔細看的話根本辨別不出 。
它的造價為每平米70-150元，與貼面磚相仿，大幅低於幹掛石材，又能達到幹掛石材的視覺效果，這一輪限價行情下，各大開發商為節約成本，都雞賊地採用了1-2層幹掛大理石，3層以上採用真石漆。
真石漆的優點很明顯，長的像石材，給人以高級感，造價又很低，定期清洗的話還是能達到煥然一新的效果的。
比如，上海最貴的住宅之一，翠湖天地三期嘉苑採用的就是真石漆，08年建的盤保養的還是可以的。
（圖：翠湖天地嘉苑）
但如果不用心保養的話，用真石漆的後果很嚴重。我跑了幾個採用真石漆的次新樓盤，經過幾年的時間，除了翠湖屹立不倒外，其他幾家都產生了問題：
上海火車站附近唯一的次新樓盤——中海萬錦城，建於2012年，真石漆外牆已經大面積脫落及漏水。
（圖：中海萬錦城）
大寧瑞仕花園，建於2013年，在金茂府建成前曾貴為大寧板塊第一豪宅。
（圖：大寧瑞仕花園）
但大寧瑞仕花園的真石漆外牆已經褶皺起皮和脫落，露出橙色保溫層，看得人頭皮發麻。
據小區業主透露，因外牆大面積脫落，為保證安全，底層已搭起腳手架防護。因為害怕被脫落的外牆材料砸中，業主們都不敢在樓周圍步行，豪宅做的比老破大都嚇人。
（圖：大寧瑞仕花園）
大寧瑞仕花園三房要賣到1300萬以上，我尋思，誰都不願意花這價錢買一個得“皮膚癌”的樓盤吧？
可見，真石漆是非常依賴於養護的，除了翠湖這種市中心頂豪因為憑藉過硬的物業能過關外，其他項目如果後期跟不上的話，過個五、六年就可能會出現脫落、漏水，更關鍵的，散落的外牆材料對住戶的生命安全也是隱患。
如果我買了用真石漆外立面的項目，我會希望物業管理能更給力一些。
我建議大家買新房的時候，好好問問那些銷售，外立面材料用的到底是石材，還是真石漆，畢竟這兩種的價格和品質，還是差蠻多的。
03 玻璃
還有一種比較高級的材料，雖然比較少見，但最近慢慢在住宅中流行了起來，那就是玻璃幕牆。
（圖：復興瓏御）
玻璃幕牆在辦公樓和商場的建設中特別普遍，其特點是易於清洗，造價與幹掛石材和鋁板相當，每平米600元左右。
但在住宅樓的應用中，玻璃幕牆尚未普及，僅有少數高端樓盤會採用全玻璃外立面。在售新盤中僅有上圖的復興瓏御採用全玻璃幕牆。
玻璃外立面的優點在於，因全方位採用落地窗，房間的採光要比其他樓盤好很多，給居住者寬敞明亮的體驗。玻璃帶來的視覺上的通透感，會讓房間無形中變大許多。
（圖：復興瓏御內景）
不過，我請教了做財產保險的朋友，即使是上海中心這種級別的辦公樓，每年也會有玻璃破損或脫落要求保險賠償的，因為目前這種材質在國內住宅中尚未普及，其實際耐用效果還有待觀察。
玻璃幕牆到底好不好，要過幾年才能知道。
04 鋁板
接下來的是我自己最喜歡的材質。
我覺得吧，真正的好房子的外牆應該用鋁板。
（圖：宛平88）
鋁板是比較罕見的一種住宅外立面材料，造價不菲，每平米在600元以上，與幹掛石材工藝相當，一般只有高檔盤會採用。但鋁板相比石材，更有流線型，更具順暢感。
上圖展示的是徐家彙最壕的大平層豪宅——宛平88採用全鋁板外立面，現代感很強。
法租界神秘豪宅的華山公寓也用的是全鋁板外牆。
（圖：華山公寓）
此外，鋁板的優點在於耐久度非常高，且有隔熱隔冷的保溫效果，但是造價較高，而且工藝較新，不太多樓盤會採用。
不過，我認為，未來使用鋁板外立面的樓盤會越來越多。
當下流行的ArtDeco+幹掛石材的歐式建築風格非常對60和70後的胃口，他們目前擁有社會上最多的財富，是買房的主力。
但是我發現，90後、00後們對這種歐式奢華風普遍無感，最喜歡的是低飽和度的性冷淡風格。
所以施工技術暫時領先中國的日本，特別是在東京，高檔住宅都採用了符合年輕人的審美的鋁板外牆。
（東京文京區公寓）
鋁板是最適合營造這種中性普世風格的外立面，隨著未來財富主力轉移到新一代購房者身上，預計會有大量樓盤開始採用鋁板。如果你買的項目用的是鋁板，那至少在面子上，你已經佔了先機。
05 面磚
如果有一種材料對於開發商來說成本低廉，對於業主來說又容易接受，那一定就是面磚了。
因其性價比很高，是當前高性價比二手商品房裡最主流的外牆。
（圖：蘇河融景）
面磚的造價在每平米80-150元左右，堅固耐用又美觀，是低成本達到良好外觀和建築質量的最優選。
比如2002年建設的上海歌林春天採用紅色面磚外牆，維護得相當好，毫無漏水跡象。
（圖：歌林春天馨苑）
不過在現在的新盤裡，採用面磚外牆的樓盤是比較少了，多數會選擇造價相仿，視覺效果又更唬人的真石漆。
在真石漆質量不那麼確定的情況下，少數使用面磚外牆的新房和次新房更值得推崇，其中，最美觀的實屬紅磚和灰色面磚。
比如紅磚雜色橫豎排列的中環國際公寓，故意錯位布色的牆體有一種另類之美。
（圖：中環國際公寓一期）
還有使用頗具現代感的灰色面磚，蘇河融景也很有典雅之風。
（圖：蘇河融景）
如果大家買二手房，有挺大機會遇到使用面磚外牆的樓盤，可以湊近看看。如果磚體和磚體的接縫處沒開裂，那大概率是好房子。
06 塗料
最後，也是我最不想說的一種材質——塗料。
塗料，無疑是最屌絲的外立面了，每平米造價只要30元，早期的普通商品房大多采用塗料外牆。
（圖：八方花園）
塗料的特色就是極易漏水，其他我也想不到有啥了。
10個塗料外牆的小區裡至少9個盤的外牆會滲水，觀感十在不太雅觀，所以目前的新盤基本已經取締採用，只有動遷安置房很多會採用塗料牆面。
如下面的綠色麗園就是多年前的動遷安置房，經過了一段時間外牆已經盡顯滄桑，不堪入目。從下至上，隨處可見的斑駁，讓人實在下不了手付定金。
（圖：綠色麗園）
所以除非是預算緊張到不行，否則我是非常不建議你買塗料外牆的房子，想想那些曾經如新的老破大...
07 總結
用心看完幾十個項目，最直觀的感受就是：
大部分時候，我根本不用進房間，憑藉外立面就可以大致瞭解一個樓盤的層次。
而外立面的評判標準，無外乎耐用程度和觀感。
最好的材質是鋁板和幹掛石材，耐用度和美觀程度都非常好，窗外視野很好的樓盤，玻璃幕牆是景觀房最優選。
如果預算不多的話，我會優先考慮面磚，真石漆會讓我猶豫一下，但還能接受 。而塗料真的是最後的選擇，因為耐久度很成問題。
我在看房子的過程中，也發現了一個有意思的現象：
這麼些年來，並不是房子越新，品質就越好。
2010年以後的次新房，掉鏈子的反而比2005年以後的多多了。
我仔細研究了下，其實在2003-2010年這段時間，房企的施工標準得到很大提升，我們看到大量的改進設計，在這段時間誕生，有些房企是真的把房子當做藝術品來雕琢。
比如經典的上海中鷹黑森林項目，外立面用了大量玻璃幕牆，絲毫不省成本。
（圖：中鷹黑森林）
中鷹黑森林不僅是外立面，而且綠化帶也是扒掉了原來的景觀植被，用心做了一片真的森林出來，這種森林搭配漢白玉般的外牆，營造出舒服的綠白相間平和感，用再漂亮的牆漆都刷不出來。
（圖：中鷹黑森林）
不過讓人遺憾的是，這樣的項目太少太少，特別是到了近兩年，維權項目反而越來越多。
我發現，那些漲的房價漲得快的年份，比如2016年前後，造出來的房子真不咋地。
這背後的本質原因，我想是因為房價的突進導致房子逐漸被籌碼化，而不像是一件生活消費品。開發商心態不正，在限價下，只要價錢不高，造的再平庸的房子也能熱賣。
那些講情懷的房企逐漸被控成本、擴規模的房企替代，數字越做越大，房子越做越差。這是我們這個時代的悲哀。
所以，我覺得，在這種背景下，買房人得很用心，才能買到好房子。
而觀察房子的外立面變成了我們最有用的篩選手段。
一個房企在房子不愁賣的前提下，還肯在外立面上花了心思的話，說明對口碑還是有追求的，整體的質量不會太差。
買房子，和找對象一樣，看臉真的很重要。
轉魔都財觀
