過去三個多月來，隨著新冠肺炎疫情發展，全國乃至全球經濟都受到嚴重影響，部分地方的房價竟逆勢上漲，比如領漲的深圳。CPAer在運用分析程序確定重點審計領域時，會特別關注被審計單位發生“逆勢”的情況。房價逆勢上漲，事出反常，我們也來聊聊背後的邏輯。
房產既是高淨值人群資產配置中抗通脹的優先選擇，也是無房族想盡辦法爭取儘快上車的剛性需求，還是限價政策下左手買右手賣幾十萬輕鬆到手的快速生錢途徑。有錢的買房可以抗通脹，結婚的買房可以送丈母孃安全感，有孩子的買房可以獲得優質教育資源，有老人的買房可以獲得周邊醫療配套···買房有那麼多好處，就問：如果有錢，誰不想買房？
但是房子動輒幾百萬上千萬，生產生活秩序尚未全面恢復，房價卻在上漲。從深圳的地理位置來講，粵港澳大灣區發展規劃落地，深中、深珠通道建成，打通珠江口兩岸，香港、澳門、珠海、中山、東莞、惠州畫成一個圈，深圳地理上居於中心沒錯，人多地少，房價高很正常，但是爆炒就不正常了。而且，深圳居民的貸款遠超存款。那麼，買房款從哪裡來？
可能是掏空了6個錢包（夫妻兩邊的父母、祖父母、外祖父母），可能是找親朋好友借錢，可能是棚戶區改造分得的拆遷款，也可能是之前舊房置換新房的換房款，還可能是搭上中國上一波經濟高速發展紅利的 “新錢”。可是，種種跡象表明，最近一撥助力深圳房價上漲的買房款來源卻和常見的這些來源都不一樣。
為了應對疫情對中小企業的衝擊，貫徹落實中央提升金融服務實體經濟質效的要求，作為改革開放最前沿、以創新和活力為代表的深圳，陸續出臺了很多優惠政策，比如適當放寬監管要求、提高抵押率、政府補貼貸款利息等等。放到市場上的低成本資金是為了幫助中小微企業度過難關用的，是對實體經濟的保底，但實體經濟和房產市場間卻因不同資金成本形成了套利空間。本來都是便民惠民的舉措，卻被膽子大、路子野的有心之人鑽了空子。
經營壓力增大的金融機構手握低成本資金，自然有內在驅動去為資金找到一個出口，而房產是銀行最喜歡的抵押物。有需求，有政策，有聰明的人類，就有靈活的辦法。簡單的想，可能可以用房子抵押出貼息貸款去買房，這樣，低成本資金就會流入房產市場，從而助推房價上漲。再動動腦筋，好像不用先抵押也可以買房，比如這樣：先通過金融機構拿到一筆過橋資金，用這筆資金買房，再用房子去銀行抵押出貼息貸款，再償還過橋資金。據說實操過程中甚至有資金掮客可以幫忙把所有時間節點、評估機構、銀行等主體都安排好。這是對扶危紓困資金優惠政策的濫用，說難聽了是薅政策的羊毛大發疫難財。
房地產市場向來是越漲越買、越買越漲，一旦炒起來，剛需不剛，開始恐慌買房，早上車好於晚上車，上了車的業主們也想著怎樣能繼續推高房價，據說在小區花園遛彎都在談房子，深圳可能就這麼領漲起來。
正如“逆勢”會被CPAer特別關注一樣，深圳人行、銀保監局等監管部門也注意到了某些情況，要求銀行排查房產抵押貸資金用途、銀行資金違規流入房地產情況等。無獨有偶，4月17日，浙江銀保監局也針對銀行的的個人經營性貸款和消費貸被挪用於購房出了2張罰單。可見房價上漲，買房款來源確實別有套路。
之前分析過像房產這類的耐用消費品，在疫情期間被抑制的買房需求只是在遞延，並未消失，而且可能會因為一些地區的疫情管制措施而進一步得到刺激。疫情基本得到控制後，多地房價回溫甚至上漲，有的地方已重現排隊搶房盛況，這是生產生活秩序日漸恢復的向好跡象。
但是，也有“千萬豪宅被秒光”、“百萬喝茶費”新聞等經常見諸報端，也有本該助力實體經濟的低成本資金違背脫虛就實的本意被挪用去炒房，甚至也有個貸經理私下表示：“要是經營貸去炒房，風險還可控，就怕真去做生意……”這話站在銀行風險防控的角度可以說，可如果站在整個經濟體的角度，拿著做生意的錢都去炒房了才是真正可怕的。
房價上漲，買房款來源別有套路。發現套路去查、去追、去堵、去截的同時，我們更要注意到這些套路所透露出的更深層次的問題，那就是當下實體經濟發展面臨的困難之大，不僅來自於生產端和需求端，還來自於資金端。試問資金端，萬一實體經濟度不過難關，覆巢之下，焉有完卵？
