樓市“遮羞布”被揭開，房價能重回15年？央行的一份數據告知真相
在過去20年裡，樓市始終一路高歌，最本質問題就是市場預期。簡單來說，從最初的賺錢後買房，隨著通貨膨脹的錢都流入樓市，使得房價水漲船高，那些早買房的人提前實現了財富自由。在外界看來，買房就宛如是穩賺不賠的生意，由此有一部分人將全部家當全投入房產中，其中不缺乏過度囤房的。本身房價走向基於供需關係，但在這一部分人推波助瀾下，房子就顯得更加奇貨可居，對於這個問題，其實不少地區的住房空置率、當地二手房環比增速均能佐證。
本以為有著2019年強勢調控為開端，今年樓市會有著本質改變，但由於一場外界因素打破現有格局，但好在國家的強勢救市下，一切都在井然有序的恢復及復工。實際上從4月份開始，不少地區復工率達到90%以上，導致部分市場開始躁動，例如深圳千萬豪宅開盤即售罄、個別經營性資金流入市場，在銷售額、市場氛圍大幅度回升背景下，不少開發商信心滿滿。但對於購房者來說，卻摸頭不知腦，一方面市場兩極分化，除了一線城市，二三線普遍正在苦於去庫存，另一方面從樓市多維度數據來看，短時間低迷是必然的，但現實卻完全不一樣。
客觀來講，當前樓市火熱是事實，並非全部為開發商的營銷手段，但我們得明白一點，這僅僅代表著高端消費群體，以正常人的收入水平，想在一線城市買房無疑是難上加難。事實上對於這一點，我倒是覺得此時此刻樓市“遮羞布”被揭開，主要有2點原因：一是受外界因素衝擊，傳統的購房觀念受到衝擊，個人槓桿率受到挑戰，換句話來說，以往咬一咬牙可以買房的人，此時都放棄了購房需求；二是房價上漲並沒有政策基礎，例如2019年我國人口淨增加467萬人、貨幣供應M2從2017年開始降至兩位數增長。
那在這樣特殊背景下，房價能重回15年嗎？理論上來看，任何商品都不可能只漲不跌，房子也不例外，其次去年就有13個城市房價回到一年前，也就是說這個道路是行得通的。事實上對於這一點，最近央行發佈的一份數據告知真相，我重點說幾個數據：一是從家庭財富結構來看，房產佔據70%以上，而美國等發達國家，僅為30%；二是我國96%的城鎮居民都有房子，且戶均比為1.5套，其中2套房佔比31%，三套房佔比10.5%；三是房貸成為家庭負債的主力，佔75.9%。
從以上3點數據來看，我們可以得出一個結論，從經濟實力來看，當下城鎮居民比我們想象的要更好，房子只多不少，也就是說中端消費群體早已經完成目標，市場只剩下買不起房的人；從市場預期來看，買房賺錢已經根深蒂固，簡而言之房價走向有點脫離供需關係，因為一旦下跌超20%，有些家庭恐怕會直接破產，這一點也許才是最尷尬的；從持房結構來看，也許大多數人都被平均，戶均1.5套這個數據我不敢直視，對於這種現狀，我只能說希望房產稅早點來，當持房沒有成本時，單純遏制房價也許過於表象。
事實上僅從央行這一份數據中，許多樓市各維度數據均存在上限，簡而言之房價並沒有太大上漲空間。在我看來，新一輪調控政策底線十分清晰，多次重申“房住不炒”，與此同時多地出現政策“一日遊”的現象，也就是說當下市場拒絕刺激，未來的房價更多是走平趨勢。最重要的一點土地改革接踵而至，例如集體土地入市、農用地轉建設用地審批權下放，這對於本身高地價的現狀來說是巨大沖擊。對於購房者本身來說，今年買房所謂的市場走向並沒有太大參考價值，與其猶豫不決，還不如等一等，當然這裡主要指的是投資性群體。
