伴隨房地產市場進入存量時代，“附屬品”物業開始變身。如今又疊加在新冠肺炎疫情期間發揮的重要作用，物業無疑進入了發展的快車道。
據中指研究院披露數據，物業管理行業是存量與增量並存的巨大市場，預計到2025年商品住宅銷售面積累計238億平方米。按照百強企業住宅物業費計算，整體市場規模接近萬億。
作為一種輕資產模式，物業在資本市場頗受歡迎。在香港資本市場，房地產公司的市盈率大多隻有6-7倍，物業公司的市盈率大多在30-40倍。
隨著物業管理板塊價值逐步被資本市場發掘，房企紛紛將物業管理業務分拆上市。2020年以來，包括朗詩、華潤置地、世茂、禹洲、陽光城等在內的多家房企皆計劃分拆物業上市。
據中國消費者報統計，目前有超過20家物業企業已經在上市進程中，另外籌劃上市的企業也不低於20家。
如今，物業資本市場即將再添一員“新兵”。4月29日凌晨，金科股份宣佈擬分拆物業金科服務於港交所上市，具體上市時間將根據境外資本市場狀況、審批進展及其他情況決定。
在開發企業資源與資本市場的雙重助力下，物業行業未來規模或將持續穩步增長，行業集中度也將進一步提升。像金科服務一樣的龍頭物業公司已經佔據天時、地利、人和的優勢，接下來將站在物業的新風口乘風而起。
分拆物業上市
早在金科股份舉辦的2019年業績發會上，金科就提出資本賦能物業，通過資本運作，讓員工、股東享受上市紅利。
公開資料顯示，金科服務成立於1998年。近800個項目、超2.4億平方米管理面積、數百個合作伙伴、500萬業主，這些數字簡單勾勒出金科服務拼搏21年的戰績。
基於金科股份的前瞻眼光，物業板塊實現了有質量的增長。2019 年，金科服務營業收入同比增長超50%，毛利率同比增加7.07個百分點，品牌價值高達51.86億元。
順勢而動、緊跟時代，是金科服務一貫的準則。在新冠肺炎疫情爆發之後，物業成為居家生活中的重要一環，期間極大地凸顯了品牌物業與一般物業管理間的差距，催化了物業行業的轉變，也加快了物業企業的淘汰速度。
面對行業發展的新變化、新趨勢，金科表示將通過智慧科技和大數據管理賦能生活服務，大力拓展智慧社區、智慧建築、智慧案場三大場景應用，構建“人、雲、端”的智慧生態。
此外，金科建設了全國首個大數據信息系統、首個客戶雲服務中心，將多種智慧社區設備系統有機結合，實現了設備可視化管理，精準定位用戶需求，通過智能管家、智慧物業、智能訪客等系統不斷提升物業服務品質與效率。
始終走在物業行業前列的金科服務獲得了市場的高度認可。據瞭解，金科服務已連續8年業主滿意度超過90%，連續5年保持中西部市場佔有率第一，連續4年蟬聯中國物業服務十強企業等多項榮譽。
對於即將登陸資本市場的金科服務，金科股份展現出了極大的信心。金科方面表示，金科服務境外上市後，有利於提升金科服務自身的市場競爭能力，並且有助於推動母公司“四位一體”戰略落地。
提振股價估值
隨著物業管理板塊價值逐步被資本市場發掘，在房地產企業之間的較量中，物業服務這片藍海被逐漸凸顯。
而金科服務站在了一個高起點。近3年來，母公司金科股份銷售面積均排名行業前十，分別實現843萬平方米、1342萬平方米、1905萬平方米，同比增長69%、59%、42%，母公司銷售面積的高速增長為金科服務接管面積的增長提供了強勁支撐。
對於上市企業而言，股價是衡量企業投資價值的度量衡之一，而企業的發展能力支撐股價。按照目前港股物業公司平均30-40倍市盈率估算，2020年金科服務對應市值預計將超150億元。
若依據分部估值法剔除物業板塊市值，考慮到攤薄因素，金科股份目前地產板塊業務對應市值將出現下滑。根據wind數據，截至4月29日收盤，金科股份A股平臺總市值416億元，剔除物業板塊之後在300億元附近，地產業務對應PE僅為4，公司價值存在低估。
不過，若物業公司分拆上市後，金科股份將形成A+H雙上市平臺，為境內外投資者提供更多投資渠道，彌補金科股份被低估的市值。畢竟，相較於重資產的地產股，以輕資產模式發展的物業股更受市場青睞。
據克而瑞證券數據，2019年12月31日物管板塊總市值達到2320億元，較年初增長了182.5%。物管上市公司全年股價平均增幅為66.6%。克而瑞瑞保守預計2020年上市內地物管公司總市值增幅將至少達到30%。
4月28日，摩根大通發佈報告指出，年初至今，內地物管股已累積約43%升幅，對比恆指同期累跌12%。股價強勁反彈均因為市場預期收入增長，令投資者願意支付更高的市盈率。
此外，金科服務若成功上市，便可通過資本加持獲得更多的物業管理面積、增強科技服務能力、改善經營能力、提升盈利水平。而物業服務作為地產銷售過程中的重要核心競爭能力之一，優質的物業服務可以為地產銷售提供更多產品和品牌溢價，形成良性的反向賦能作用。
“四位一體”齊頭並進
隨著金科銷售突破千億，公司多元化探索愈加深化，並於2018年正式提出了民生地產開發、生活服務、科技產業投資運營、文化旅遊康養等相關多元化產業“四位一體”集團戰略。如今，四大產業已漸成氣候。
在主戰線地產業務中，金科的高增長仍在繼續。2019年，金科股份實現銷售金額1860億元，同比增長57%；營業收入678億元，同比增長 64%；歸母淨利潤56.76億元，同比增長46%。
另一條戰線上的產業發展模式也已初露崢嶸。目前，公司已進入重慶、四川、湖南、山東、山西、陝西等8省份11個城市。其中，2019年新進駐城市6個，累計開發運營管理項目19個，面積超900萬平米，投資撬動效應較為明顯，可持續發展後勁充足。
在商業地產領域，金科股份開始與強有力夥伴的紅星集團展開合作。4月15日，金科股份發佈公告稱，知名商業地產運營背景的紅星集團接棒融創中國成為公司重要股東。紅星集團旗下專注商業地產發展的紅星美凱龍將對金科購物中心進行籌建、招商及運營管理，提供全流程的商業不動產服務。
而金科服務所在的物業行業，未來更是不可限量。東北證券地產研究分析稱，物管行業政策逐步由規範型向鼓勵型轉變，發展迅猛，空間巨大。短期新房開發高景氣度下，竣工面積的釋放將帶動行業快速增長。未來兩三年具備大型開發商背景的物管公司在管面積將會隨著竣工面積的釋放而迎來一輪快速增長。
東北證券稱，從長期來看，受人口和城鎮化率等因素驅動，行業在管面積有望持續增長；收入增長和收費市場化有望打開物業管理費提價空間；後勤服務社會化改革將提升物管企業機構物業拓展空間。
憑藉資源稟賦、品牌口碑、資金實力和管理效率方面的優勢，金科服務將不斷擴張管理規模、豐富經營業態、優化盈利能力，逐漸走向物業行業金字塔的“塔尖”。
如今，金科股份構建出了一個穩定、良性的生態閉環系統，“四位一體”已經初步實現齊頭並進的格局。站在新起點，金科必將再譜新篇章。
