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最近做房产咨询服务的时候，经常会有用户纠结于几个非常相似的楼盘。
这些楼盘相隔可能就几百米，处于同一城市同一片区，甚至街道办主任都是一个人，用我们分析区域经济的思路，根本行不通。
那么，这时该如何选择咧？
我会告诉他，物业、绿化、窗外景观、容积率、车位、外立面、楼龄都可以看一下，但如果硬要拉个简单快捷的核心指标的话，我会说，选物业！
可能很多人都知道，物业对居住体验影响很大，但物业和房价涨幅到底有多大关联？买房应该怎么看物业？什么样的小区又容易出现物业体验差？许多人其实只是一知半解。
你真的了解什么是物业吗？
物业，estate，指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。
说白了就是房子。
而我们所说的“物业”，指的是物业服务，就是给你物业做服务的公司和团体。
买了一套房子用来住，就涉及到安全等问题，毕竟谁都不是叶问，还是请专业人士来巡逻守卫比较好。
于是，物业服务就这样诞生了，最基础的物业服务包含安全、环境、保洁和设施维护四项基本业务，随着人们精神生活的提高，物业可提供的服务越来越多，包括收寄快递、管家服务、上门维修，还有举办亲子游戏、才艺大赛等等。
实不相瞒，我中学时候文采过硬，曾经向喜欢的女孩子写了一百多封匿名情书，因为怕被认出来我写一封换一个笔迹。
最后日积月累，终于获得了小区物业举办的书法大赛第一名。。。
物业的重要性，你可能不全知道
物业关乎小区安全、人流管理、社区环境、设施检修等方方面面，对生活体验影响很大，这些想必大家也早已心知肚明。
物业与房价涨幅关联强烈，不少关心楼市的读者，估计也看到过相关的新闻。
比如南京托乐嘉小区，在两年多前成功地更换了一次物业。
马上是旧貌换新颜老树开新花，房价也顺势涨了上来。
面貌变化：
换前是垃圾场：
换后变停车场：
本来，过去由于混乱的环境，托乐嘉小区的房子根本没多少人愿意接手。
但更换物业以后，我们从房天下可以看到，托乐嘉的住宅项目，二手房目前均价在3.1-3.3万/平，而紧邻托乐嘉的其他住宅，目前挂牌价仍在在2.5-2.6万元/㎡。
将军大道商圈的楼盘均价是2.9万，但托乐嘉却可以卖到3.1万。
再比如南京的另一个小区升龙天汇，2019年4月份也成功地更换了一次物业，在居住环境整体改善后，房价立马出现了上涨。
1月份的时候该小区挂牌均价为43304元/平，9月份已经涨到了48146元/平，前后怒涨4800元/平。 在2019整体楼市平淡的情况下，还能出现如此涨幅，和物业的更换密不可分。
全国类似这样的案例非常之多，其中的逻辑也简单。
当中介带你去看二手房的时候，首当其冲得便是拉着你小区兜一圈。如果你看到小区垃圾成山破败不堪，唯一的智能服务系统就是个停车杆，而且还年久失修电线洒一滩。
你自然会降低对小区的好感和后续的预期，也降低了心中对小区的估价。另外从社会心理学首因效应的角度说，你对这个小区的第一印象，很大程度影响了你对它的估值，到底人都是有感性的一面的。
（南京某因物业维权的小区）
买方不愿出高价，卖房被迫降低价，这一买一卖多次成交之后，二手房的均价就被拉下来了。
其实，从这些案例的背后，我们看到的不单单只是物业对房产价值的重要性，更应该看到新时代购房者选房需求的悄然变化。
刚需时代，我们买房买的是个住所，在偌大一个城市中有一块属于自己的栖息地，也许就心满意足了。
改善时代，我们买房买的是个服务，在人均居住面积已经达到40平的今天，大家对住房的追求越来越高，如何获得更棒的居住感受，成了每个人心中衡量房产的一杆秤。
就像十几年前，我们买手机的标准多注重于基本功能，做到“外形不尴尬，通话不打岔”基本就行。
但这年头买手机，不仅要有AI助手、前后相机等附加功能，而且拍个照还必须弄个四摄六摄什么的。手机背后没几个洞，都不好意思拿出来。
其实，财经界的两个重要的信号，也突出了物业重要性的日益增加。
一是2019年物业公司上市热情高涨，全年共有10家公司完成IPO，2家公司成功借壳。占到了中国内地全部上市物业公司的一半。
二是24家上市内地物业公司2019年股价涨幅均值为66.6%，跑赢恒生指数的9.1%和恒生中国企业指数的10.3%，说明了资本市场同样也对物业发展相当看好。
毕竟我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
大家对美好生活充满向往，但物业的水平，却是不平衡不充分的。
总之，未来影响房产升值的众多因素中，一个优秀的物业，所占的权重只会越来越大越。
落地！如何选择物业？
说了这么多，到底该如何选物业呢？尤其在买新房的时候，谁也不知道将来的物业会怎么样。
这里我有四大秘籍，供大家参考：
3.1 慎买物业费便宜的
物业费贵，不一定管得好，但物业费太低，一定很坑。
因为如果物业公司的利润得不到保障，怎么可能有优质服务呢？你以为他们都是为人民服务的村委村支书吗？
更重要的是，前期物业一旦不好，后期更换起来非常麻烦。因为换更好的物业意味着提高物业费，对老百姓而言，集体同意降价非常容易，想集体同意涨价，简直难于上青天。
那些换了物业的小区，大多都是原来的物业实在看不下去了，只好一换了之。
所以，物业还是挑贵的选，别因为买房时省了那几十块，丢掉了本来可以上涨的几十万。
3.2 慎买野鸡物业楼盘
开发商自持物业。比如保利物业、万科物业、绿地物业等等，一般来说集团会补贴其附属物业公司，即便物业出现了亏损，为了集团口碑，也会做得比较不错。
专业做物业的公司。比如长城物业、诚信行物业、康景物业等等，一般来说选择这种具备一定体量和行业经验，专耕于物业领域的物业公司，踩坑可能性小。
虽然大物业不一定就好，很多物业维权也出现在大物业公司。但出错的概率，一定比那些名不见经传的外包物业公司要小。
至于哪些是野鸡物业，去网上查一查物业公司，翻一翻中国物业百强榜，就一目了然了。
3.3 慎买超大楼盘和包含商住楼的楼盘
亚洲第一大盘贵阳花果园，400多万平方米占地面积吓尿那些几万平的普通小区。
四十多万人的超大楼盘听上去是很气派，但正所谓鸟大了什么林子都有，贵阳的传销窝点，往往集中于此。
有些社区由于实在太大，鱼龙混杂人流密集，再好的物业也很难管理得面面俱到。
这里小插一句小区体量，我的观点是占地5万方到10万方住着比较舒适，15万方以上小区，慎重购买。
还有就是包含商住楼的小区也一样，只要商业开起来，就避免不了闲杂人等在小区的游荡。
一个金盆洗脚城开起来，一堆乔杉在小区游荡，那能安静得了吗？
3.4 耳听为虚眼见为实
有时间的话，不妨对物业多了解一番。
有同城同物业公司的项目，有同小区一二期已经入住的项目，都可以亲自去走走看看环境，问问入住业主感受如何。
结
深圳大学，是中国校友最有归属感的大学之一，也是这几年分数线涨得最凶得大学之一。
这其中有个很重要的原因，就是深大不仅有专业的物业管理，而且是高度商业化，通过市场竞标选出来的大物业公司。
深大宿舍楼的电梯墙上，贴着物业定期更换的俏皮小段子，短短几行字，便能让疲惫了一天的大学生，稍微放松一会。
物业知道，现在的学生，谁也不想天天盯着社会主义核心24字箴言看。
好的物业就是这样，不一定说非要花多少钱在业主身上，但能够精准把握业主需求，并及时对小区不足进行改善，还有第一时间把与业主切身相关的信息传达到每户人家。
比如你可能马上就会收到：
“过年了，该要交物业费了.。。。”
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