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最近做房產諮詢服務的時候，經常會有用戶糾結於幾個非常相似的樓盤。
這些樓盤相隔可能就幾百米，處於同一城市同一片區，甚至街道辦主任都是一個人，用我們分析區域經濟的思路，根本行不通。
那麼，這時該如何選擇咧？
我會告訴他，物業、綠化、窗外景觀、容積率、車位、外立面、樓齡都可以看一下，但如果硬要拉個簡單快捷的核心指標的話，我會說，選物業！
可能很多人都知道，物業對居住體驗影響很大，但物業和房價漲幅到底有多大關聯？買房應該怎麼看物業？什麼樣的小區又容易出現物業體驗差？許多人其實只是一知半解。
你真的瞭解什麼是物業嗎？
物業，estate，指已經建成並投入使用的各類房屋及其與之相配套的設備、設施和場地。
說白了就是房子。
而我們所說的“物業”，指的是物業服務，就是給你物業做服務的公司和團體。
買了一套房子用來住，就涉及到安全等問題，畢竟誰都不是葉問，還是請專業人士來巡邏守衛比較好。
於是，物業服務就這樣誕生了，最基礎的物業服務包含安全、環境、保潔和設施維護四項基本業務，隨著人們精神生活的提高，物業可提供的服務越來越多，包括收寄快遞、管家服務、上門維修，還有舉辦親子游戲、才藝大賽等等。
實不相瞞，我中學時候文采過硬，曾經向喜歡的女孩子寫了一百多封匿名情書，因為怕被認出來我寫一封換一個筆跡。
最後日積月累，終於獲得了小區物業舉辦的書法大賽第一名。。。
物業的重要性，你可能不全知道
物業關乎小區安全、人流管理、社區環境、設施檢修等方方面面，對生活體驗影響很大，這些想必大家也早已心知肚明。
物業與房價漲幅關聯強烈，不少關心樓市的讀者，估計也看到過相關的新聞。
比如南京託樂嘉小區，在兩年多前成功地更換了一次物業。
馬上是舊貌換新顏老樹開新花，房價也順勢漲了上來。
面貌變化：
換前是垃圾場：
換後變停車場：
本來，過去由於混亂的環境，託樂嘉小區的房子根本沒多少人願意接手。
但更換物業以後，我們從房天下可以看到，託樂嘉的住宅項目，二手房目前均價在3.1-3.3萬/平，而緊鄰託樂嘉的其他住宅，目前掛牌價仍在在2.5-2.6萬元/㎡。
將軍大道商圈的樓盤均價是2.9萬，但託樂嘉卻可以賣到3.1萬。
再比如南京的另一個小區升龍天匯，2019年4月份也成功地更換了一次物業，在居住環境整體改善後，房價立馬出現了上漲。
1月份的時候該小區掛牌均價為43304元/平，9月份已經漲到了48146元/平，前後怒漲4800元/平。 在2019整體樓市平淡的情況下，還能出現如此漲幅，和物業的更換密不可分。
全國類似這樣的案例非常之多，其中的邏輯也簡單。
當中介帶你去看二手房的時候，首當其衝得便是拉著你小區兜一圈。如果你看到小區垃圾成山破敗不堪，唯一的智能服務系統就是個停車杆，而且還年久失修電線灑一灘。
你自然會降低對小區的好感和後續的預期，也降低了心中對小區的估價。另外從社會心理學首因效應的角度說，你對這個小區的第一印象，很大程度影響了你對它的估值，到底人都是有感性的一面的。
（南京某因物業維權的小區）
買方不願出高價，賣房被迫降低價，這一買一賣多次成交之後，二手房的均價就被拉下來了。
其實，從這些案例的背後，我們看到的不單單只是物業對房產價值的重要性，更應該看到新時代購房者選房需求的悄然變化。
剛需時代，我們買房買的是個住所，在偌大一個城市中有一塊屬於自己的棲息地，也許就心滿意足了。
改善時代，我們買房買的是個服務，在人均居住面積已經達到40平的今天，大家對住房的追求越來越高，如何獲得更棒的居住感受，成了每個人心中衡量房產的一杆秤。
就像十幾年前，我們買手機的標準多注重於基本功能，做到“外形不尷尬，通話不打岔”基本就行。
但這年頭買手機，不僅要有AI助手、前後相機等附加功能，而且拍個照還必須弄個四攝六攝什麼的。手機背後沒幾個洞，都不好意思拿出來。
其實，財經界的兩個重要的信號，也突出了物業重要性的日益增加。
一是2019年物業公司上市熱情高漲，全年共有10家公司完成IPO，2家公司成功借殼。佔到了中國內地全部上市物業公司的一半。
二是24家上市內地物業公司2019年股價漲幅均值為66.6%，跑贏恆生指數的9.1%和恆生中國企業指數的10.3%，說明了資本市場同樣也對物業發展相當看好。
畢竟我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。
大家對美好生活充滿嚮往，但物業的水平，卻是不平衡不充分的。
總之，未來影響房產升值的眾多因素中，一個優秀的物業，所佔的權重只會越來越大越。
落地！如何選擇物業？
說了這麼多，到底該如何選物業呢？尤其在買新房的時候，誰也不知道將來的物業會怎麼樣。
這裡我有四大秘籍，供大家參考：
3.1 慎買物業費便宜的
物業費貴，不一定管得好，但物業費太低，一定很坑。
因為如果物業公司的利潤得不到保障，怎麼可能有優質服務呢？你以為他們都是為人民服務的村委村支書嗎？
更重要的是，前期物業一旦不好，後期更換起來非常麻煩。因為換更好的物業意味著提高物業費，對老百姓而言，集體同意降價非常容易，想集體同意漲價，簡直難於上青天。
那些換了物業的小區，大多都是原來的物業實在看不下去了，只好一換了之。
所以，物業還是挑貴的選，別因為買房時省了那幾十塊，丟掉了本來可以上漲的幾十萬。
3.2 慎買野雞物業樓盤
開發商自持物業。比如保利物業、萬科物業、綠地物業等等，一般來說集團會補貼其附屬物業公司，即便物業出現了虧損，為了集團口碑，也會做得比較不錯。
專業做物業的公司。比如長城物業、誠信行物業、康景物業等等，一般來說選擇這種具備一定體量和行業經驗，專耕於物業領域的物業公司，踩坑可能性小。
雖然大物業不一定就好，很多物業維權也出現在大物業公司。但出錯的概率，一定比那些名不見經傳的外包物業公司要小。
至於哪些是野雞物業，去網上查一查物業公司，翻一翻中國物業百強榜，就一目瞭然了。
3.3 慎買超大樓盤和包含商住樓的樓盤
亞洲第一大盤貴陽花果園，400多萬平方米佔地面積嚇尿那些幾萬平的普通小區。
四十多萬人的超大樓盤聽上去是很氣派，但正所謂鳥大了什麼林子都有，貴陽的傳銷窩點，往往集中於此。
有些社區由於實在太大，魚龍混雜人流密集，再好的物業也很難管理得面面俱到。
這裡小插一句小區體量，我的觀點是佔地5萬方到10萬方住著比較舒適，15萬方以上小區，慎重購買。
還有就是包含商住樓的小區也一樣，只要商業開起來，就避免不了閒雜人等在小區的遊蕩。
一個金盆洗腳城開起來，一堆喬杉在小區遊蕩，那能安靜得了嗎？
3.4 耳聽為虛眼見為實
有時間的話，不妨對物業多瞭解一番。
有同城同物業公司的項目，有同小區一二期已經入住的項目，都可以親自去走走看看環境，問問入住業主感受如何。
結
深圳大學，是中國校友最有歸屬感的大學之一，也是這幾年分數線漲得最兇得大學之一。
這其中有個很重要的原因，就是深大不僅有專業的物業管理，而且是高度商業化，通過市場競標選出來的大物業公司。
深大宿舍樓的電梯牆上，貼著物業定期更換的俏皮小段子，短短几行字，便能讓疲憊了一天的大學生，稍微放鬆一會。
物業知道，現在的學生，誰也不想天天盯著社會主義核心24字箴言看。
好的物業就是這樣，不一定說非要花多少錢在業主身上，但能夠精準把握業主需求，並及時對小區不足進行改善，還有第一時間把與業主切身相關的信息傳達到每戶人家。
比如你可能馬上就會收到：
“過年了，該要交物業費了.。。。”
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