目前，伴隨著各個地區也已經開始實現有序復工復產，疫情對各行業的影響也在逐漸減小。從租賃市場看，1-3月份，受到疫情的影響，租賃市場熱度降低，租賃旺季推遲了1個月。3月份市場開始回暖，成交量達到去年2月份水平，但同比去年3月份仍然有近四成的差距。從租金水平上看，3月份北京全市整體租金水平為81.68元/平米/月，環比微跌0.3%，同比下降3.3%。疫情產生以來，租賃市場租金水平下跌態勢持續。那麼從北京市場來看，疫情衝擊下，不同區域的租金水平波動有哪些差異？哪些區域的租金水平下降幅度更大，租住“性價比”更高？本文通過數據來剖析北京220個商圈的租金以及租金回報率變化，來解讀疫情對北京不同區域的租住影響。
01
北京超60%的商圈租金水平同比下跌
數據顯示，北京超60%商圈的租金水平同比去年呈現下降態勢，平均下跌幅度超5%。從行政區劃的分佈中，房山區、順義區、石景山、門頭溝區四個行政區的租金水平下跌的區域佔比超過80%；昌平區、海淀區以及豐臺區的租金水平下跌的區域佔比小於50%。
中心城區商圈的租金水平更穩定。租金變化更能體現出疫情衝擊下，不同區域的居住市場供需變化。從租金變化維度來看，越靠近市中心及商務區的商圈，租金水平更穩定，而越靠近郊區的商圈租金水平波動更越大，下降幅度也更大。租金的變化更能體現居住需求，追求職住一體，消費行為屬性更強，而房價更能體現居民買房的多方面需求。
02
租金收益較低，
北京85%區域的年租金回報率不足2%
從租金回報率來看，超過60個商圈的租金回報率分佈在1.6%-1.8%之間，數量最多。北京不同區域的租金回報率差異較大，整體區間為1-2.8%。其中，超過一半的商圈租金回報率分佈在1.4%-1.9%。從熱力圖也會發現，朝陽區的商圈的租金回報率最高，北京租金回報率最高的前十個商圈均分佈在朝陽區。
注：租金回報率測算公式=商圈年度單平米租金水平/單平米房價水平
租金回報率最高的商圈主要位於朝陽區，分佈於國貿及CBD附近商圈。主要原因在於這些商圈工作人群多，租賃需求旺盛，租金較高，而相對來說朝陽區不屬於優質學區房，房價受學區影響水平較低。而租金回報率最低的十個商圈跟房價漲幅最高的十個商圈高度重合，主要是由於優質的教育資源而導致的高房價，租賃需求相對較低，因此租金回報率較低。
03
房價下跌，但購房成本依然高企
疫情衝擊下，北京多數商圈房價下跌。北京市各商圈的房價漲幅和租金回報率整體呈反比態勢。2020年3月北京市220個商圈當中，有181個商圈平均房價呈現同比下降趨勢，僅39個商圈的房價同比上升。而將房價漲幅及租金回報率進行交叉分析可以發現，各商圈的房價漲幅和租金回報率整體呈反比，房價漲幅高的商圈如金融街，中關村，萬壽路，白石橋等，租金回報率較低，而租金回報率高的商圈如十里河、建國門內等商圈，房價漲幅普遍較低。不難發現，雖然疫情衝擊下，北京的房價呈現下跌態勢，但購房成本依然較高，而投資回報率較低，難以支撐房貸及其他購房成本支出。
總結來看，疫情對北京的租住市場產生了一定的衝擊，租金水平下跌，租客的支出也在減少。在購房成本依然較高的情況下，租房的“性價比”更高，租賃市場也在不斷完善，從成本角度看，短期內租房或許比買房更划算，當然也看每個人的不同選擇和階段性的需求。
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