國有土地上的房屋在徵收拆遷時，被徵收人最關心的問題就是能補償多少，進一步來講，補償的多少又跟評估報告密切相關。比如徵收部門對拆遷戶作出的房屋徵收補償決定就是是依據評估報告作出的，可以說評估程序是其中的關鍵環節。那麼如何判斷評估程序是否有問題呢，下面通過筆者辦理過的一個四川閬中的房屋徵收補償決定案來說說評估程序的常見問題。
王某在四川閬中市區的合法房屋面臨徵收，市政府作出的房屋徵收補償決定按照普通住宅進行補償，但是王某的房屋一層是門面房，那麼這個補償差距就很大了。接手案件後，筆者發現市政府作出房屋徵收補償決定的依據——評估報告存在問題，評估機構是個分支機構但他出具的評估報告上的蓋章卻是分公司自己的，而依照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條第一款和《房地產估價機構管理辦法》第二十條、二十一條規定，評估機構應該以公司名義出具報告並加蓋公司的章，而不是分公司的章，所以主體不合格。進一步調查後，又發現評估機構沒有出具過分戶報告。通過這兩個違法點，筆者通過訴訟最終是撤銷了該房屋徵收補償決定。
通過此案，筆者想提醒的是，評估程序運用的好，對於徵收補償類案子有時效果顯著。實務中，房屋徵收評估程序需要注意以下問題。
1.評估機構選擇方式問題。根據《國有土地上房屋徵收評估辦法》（以下簡稱辦法）第四條規定：房地產價格評估機構由被徵收人在規定時間內協商選定；在規定時間內協商不成的，由房屋徵收部門通過組織被徵收人按照少數服從多數的原則投票決定，或者採取搖號、抽籤等隨機方式確定。但是實務中，通常是徵收部門單方選定，或者是安排所謂的代表選定，這點被徵收人需要警惕。
2.同一徵收項目有兩個以上的房地產價格評估機構評估合法嗎？答案是合法，實務中有些被拆遷人認為明明同一個徵收項目，用兩個評估機構肯定有問題，但這個並不必然違法。根據《辦法》第五條規定：同一徵收項目的房屋徵收評估工作，原則上由一家房地產價格評估機構承擔。房屋徵收範圍較大的，可以由兩家以上房地產價格評估機構共同承擔。但是應該確認一家為牽頭單位，牽頭單位應當組織相關房地產價格評估機構就評估對象、評估時點、價值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術路線、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進行溝通，統一標準。
3.未登記的建築也要評估。實務中，部分徵收部門和評估機構，會對未登記的建築不予評估，但是根據《辦法》第九條規定，房屋徵收部門是應當在評估前對登記和未登記的建築都進行調查的，調查結果應當在房屋徵收範圍內向被徵收人公佈。對於已經登記的房屋，其性質、用途和建築面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準；房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對於未經登記的建築，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。
4.房屋上有租賃、抵押、查封等不影響評估價值。《辦法》第十一條規定 被徵收房屋價值不考慮被徵收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。也就是評估被徵收房屋無租約限制的價值；不考慮抵押、查封因素的影響，評估價值中不扣除被徵收房屋已抵押擔保的債權數額、拖欠的建設工程價款和其他法定優先受償款。
5.被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章時的處理。《辦法》第十二條規定：房屋徵收部門、被徵收人和註冊房地產估價師應當在實地查勘記錄上簽字或者蓋章確認。被徵收人拒絕在實地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應當由房屋徵收部門、註冊房地產估價師和無利害關係的第三人見證，有關情況應當在評估報告中說明。
6.分戶報告不可缺。依照《辦法》第十六條第一款和第十七條規定，房地產估價評估機構應先向房屋徵收部門提供分戶的初步評估結果，房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示，公示期滿後，房地產估價評估機構再作出評估報告。如果實務中評估公司未對被徵收人的房屋作出初步評估結果，就直接作出評估報告，則評估程序違法。
7.對評估結果有異議怎麼辦？被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構書面申請複核評估，書面申請中應指出評估報告存在的問題。對複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定處理。即：市縣級政府作出房屋徵收補償決定，還不服的可以申請行政複議或者提起行政訴訟。
上述內容就是關於國有土地上房屋徵收時，評估程序常見的一些法律問題，希望對你有所幫助，如果還有其他問題，歡迎在文章下方留言諮詢。
