原創｜黃佬邪
今天沈北新地王一出，沈北已買房的人民，一定樂壞了。
這塊位於七中沈北分校東的沈北路北二四零所南地塊，拍出沈北地價新高：
樓面價3950元/平+19500平無償移交政府租賃住房=6295元/平實際樓面價
中海發望京府海報稱實際樓面價是6925元/平，每家大開測算結果不一，黃佬邪詢問了幾家大開投資部，採用了最保守的價格。
這一地價，已經刷新了此前中海望京府拿地價格5000元/平，成為沈北新地王！
據大開測算，中金（嘉誠）這塊新地的預計銷售價格：
高層清水13000元/平，洋房清水16000元/平
如果做精裝：
高層14000元/平起，接近1.5萬；洋房18000元/平起。
妥妥的沈北最貴！
在新地價與新房價預期帶領下，沈北道義板塊的在售樓盤，都將因此受益，加速出貨。
一位大開高管朋友今天中午對黃佬邪說：
從瀋陽土拍市場可以看出，現在開發商有多“餓”！
一個本土開發商，為何要在17家房企激烈競爭中，以高價拿地？
又是誰在與中金競爭，將這塊地的價抗到如此高價格？
NO.1｜壹
一般情況下，本土開發商在資金實力上是無法與大開抗衡的，但這塊地本身面積不大，僅有4萬8千平左右，土地資金不過3.4億，這點錢，本地開發商還拿得起。隨便拿一兩棟樓，到銀行抵押，就可以融資。
更重要的是，這塊小地是中金在沈北路上東西全線佈局的最後一塊拼圖。
在沈北路東西貫穿的數里範圍之內，中金幾乎覆蓋了所有土地，這分明就是沈北的中海和平之門。
臥榻之側，豈容他人酣睡。
圖中宗地就是今天新拍地塊，這就是中金護盤的基本邏輯。
拿完這塊地後，中金可以實現在沈北路東西大規模統一規劃設計開發。
當然，中金這塊地拿地代價也不低，目前，中金在售走量的樓盤，清水均價在8000—9000元/平之間，新地塊房價相當於跳漲。
但凡在板塊區域內房價屬於頭部的樓盤，即使大牌也比較難受，何況是本土企業。
不過，業內人士認為，中金在沈北有一定客戶基數，並且預判未來兩年土地會繼續升值，因此放手一博。
還有一個原因，業內猜測，可是是中金會統籌核算成本，把這一地塊的成本，分攤到其它地塊中。以中金現在沈北路的體量，分攤到其它項目，壓力不大。
這是大開做不到的，大開每拿一塊新地，都會對地塊本身有利潤考核。
中金敢舉高價，還與沈北市場特別有關，黃佬邪此前撰文說過：
沈北多年來一直是剛需剛改為主市場，買房人對價格最為敏感，對品牌認知度不強。
中海、萬科進入沈北，剛剛打開沈北人進行品牌區分的大門。
NO.2｜貳
今天競爭這塊地的開發企業有：
嘉誠（中金）、榮盛、陽光城、龍湖、招商、金地、華宇、中梁、中海、華潤、久成、中南、華錦（融創）、首開、世茂、碧桂園、金科。
榮盛、融創參與競拍，主要目的是“護盤”。
他們在旁邊都有在售樓盤，護盤邏輯是：一定要把地價抬到比自己拿地貴。這樣自己就可以好出貨。如果便宜，自己順便一起拿了。
從現場舉牌競拍紀錄看，進入租賃住房競拍階段，舉牌的企業從高到低分別是：
嘉誠：19500平；
中海：19000平；
融創：8000平；
華潤：7800平；
碧桂園：7200平；
金地：7000平；
……
進入10000平之後，主要競爭者在中海與嘉誠之間。
中海去年以樓面價5000元/平拿下道義正良一塊地後，成為首進沈北的一線大開，隨後萬科跟進。中海新地望京府去年首次開盤後，到目前為止，銷售業績持續良好，這給了中海繼續深耕道義的信心。
中海自進入瀋陽後，幾乎都是在土拍公開市場上拿地，很少合作。最近一次土拍，與華潤、龍湖殺得難解難分，華潤成功勝出後，渾南新市府板塊出現了一個很有意思的三方各勝一次的閉環：
中海在Z8地塊PK龍湖勝出，有了今天的潤山府；
龍湖在銅鑼灣地塊PK華潤勝出，有了今天的雲峰原著；
華潤在雙瑞北地塊PK中海、龍湖勝出。
黃佬邪認為：
因為和平之門只剩天際、寰宇天下只剩車位，雖然中海城還有大量貨源，但中海今年急需補貨，以維持2019瀋陽銷售金額第二的排名。
以中海拿地習慣，一向比較喜歡位置好的大地塊，今天這塊小地，今天中海舉牌的19000平，已經是大大超出了華潤、金地的舉牌價，是既想拿，又不想拿，拿了可以適當補貨，延續在道義的勢頭，不拿對全局影響不算大。
去年Z8地塊與龍湖現場競爭時，佬邪寫過一篇現場文章，曾用“人狠話不多”形容中海現場舉牌高管，後來成為粉絲們的口頭禪。
黃佬邪分析，“人狠話不多”的重點不在沈北，極有可能是4月28日的曹仲或皇姑。
NO.3｜叄
黃佬邪此前不止一次說過：
要看大開在土地市場的舉牌價，這才是市場的真正定價。
今年2月以來，黃佬邪也反覆多次撰文總結土拍結果：
今年瀋陽地價上升明顯，帶來的房價上漲預期十分強烈。
昨日，金地剛剛官宣通過掛牌交易拿下皇姑與沈北三地塊，配建沈北學校，做產城項目。
金地自去年更換區首後，改變了在東北的拿地策略，雖然參與土拍競爭，但重心在產城。
近一年裡，金地在土拍市場沒有斬獲，有粉絲說：
黃老師說的中華萬金龍，金地沒聲音了，要被甩下了。
這是不瞭解金地的策略變化，黃佬邪當時回覆說：金地要麼不出手，出手就是重量級。
金地進皇姑與沈北，在首府新區北側，一舉拿下三塊地，金地公司自己在內部都進行了大慶，昨日黃佬邪各群友更是熱議。
如果有粉絲想深研瀋陽樓市，可以多看黃佬邪今年土拍後的文章。今年2月20日以來，瀋陽已進行多次土拍，覆蓋東南西北全市，已無死角。
從土拍結果看今年下半年新地入市後的新盤房價：
南，新市府，小高精裝2.3萬/平起；
東，望花，小高精裝1.6萬/平起；
西，二環，小高精裝2萬/平起；
北，北皇姑，高層精裝1.5萬/平起，道義高層精裝1.4萬/平起。
開發商搶地現象，不僅在瀋陽，在全國範圍內的二線城市，大開都在搶地。可見：
大牌開發商手裡有錢，並且真的很“餓”！
從東北甚至華北範圍看，瀋陽是罕見的全國知名品牌房企扎堆競爭的省會城市，大開對瀋陽集體看好。
這才是黃佬邪要重點提醒大家留意的現象！
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