一、網上直播&VR賣房，不會告訴你房子的不利因素
2020年2月，為了應對新冠肺炎，大家隔離在家，自此，全民開啟了“線上”模式。
房地產“網上售房”則是所有線上活動中，砸錢最多，聲勢最大，羊群效應最廣的事件。
霎時間，各種平臺上網上直播、VR看房大行其道，一個個西裝領帶的帥哥線上給你說房，一個賽一個漂亮美女網上主播售房，甚至淘寶一姐也開始賣房了。
房子屬於大宗商品，像這樣一窩蜂的都去網上售房。
拼賣萌、拼顏值、拼流量，拼砸錢，唯獨忘了最核心的“拼專業”、“拼底線”、“拼產品力”，成了魚龍混雜的喧鬧場，令人擔憂。
正常情況下，買房人到樓盤現場售樓部裡聽了又聽，看了又看，買了房還頻頻出現這樣或那樣的問題。
那麼，在線上看場直播或VR帶你看次房，你就敢決定買房？再有錢也不能這樣“造”吧。
房子作為大宗商品，不僅僅是居住功能，可能還牽扯到結婚、生子、上學等需求。買房對老百姓來說至關重要，所以，與房地產相關的規劃、建設、房管局等部門出臺更多、更有利於老百姓的政策，但開發商每次都能順利按規定要求執行嗎？
答案明顯是否定的，更多的是“上有政策，下有對策”，對於自己的“不利因素”更是“猶抱琵琶半遮面”。
比如，房管局要求“一房一價”在售樓部顯眼位置展示；比如要求把項目周邊不利的因素在售樓部顯眼位置展示；又比如項目內管理用房、開閉所、垃圾站、車庫入口、非機車停放處等對業主有影響設施或場地在售樓部顯眼處進行展示。
售樓部內部
但實際上呢？大多數開發商為了應付上面檢查也都會做出來。
但對樓盤有明顯“不利的因素”擺放的位置就大有考究。
一般情況下，買房人很難在售樓部注意到這些內容，是因為他們大多都擺放在很不顯眼的角落裡，根本無法引起你的注意。
如果你恰巧知道並詢問了，置業顧問大多數情況也會“把劣勢向優勢”方向轉化，而且是蜻蜓點水般一帶而過，更別說樓盤外圍1-3公里的公共設施對樓盤的實際影響。
比如江西南昌某樓盤，買房時售樓人員告知前面是“千畝溼地公園”，購買之後卻發現是大片的墳場，驚喜變驚嚇；
南昌某樓盤旁邊就是墳場
比如鄭州北四環某樓盤，買房時告知樓盤不遠處是地鐵，後瞭解到沒有地鐵卻是高鐵線，交通便捷沒了，噪音卻有了。
比如鄭州北龍湖區域邊界上的樓盤，宣傳時只會告訴你北龍湖配套如何高端，人群如何純粹，北龍湖如何寬廣，生態景觀如何讓人陶醉，再強調用較少的錢就能入主“高、大、尚”的北龍湖，卻很少主動講東側緊臨高鐵線。
交房後，不少業主在自家欄杆上掛著條幅“噪音大，退房”，以示不滿。
北龍湖某項目緊臨高鐵線
還有許多令人啼笑皆非的事件，比如湖南長沙某小區裡的“人工湖”，竟是開發商直接在平地上用藍色塑膠“畫出”來的。
真是應了那句 “樓市真魔幻，奇葩事情多”。
長沙小區畫出“人工湖”
地面畫出的“人工湖”
除了這些不利因素之外，還有厭惡性設施，通常是指會使人們產生厭惡、恐懼等心理的設施或場所。
那麼，樓盤是否在厭惡性設施或與厭惡性設施的距離在實際影響和心理影響的距離之內呢？！比如公共廁所、垃圾站、垃圾場、垃圾焚燒廠、汙水處理廠、變電站、火葬場，殯儀館、傳染病醫院、牲畜屠宰場、危險品倉庫、核電站、化工廠、加油站、加氣站、液化氣供應站等。
這些在實際購房過程中，都需要購房者實地查看或通過諮詢專業人士多方瞭解才能知悉，在網上很難了解到這些真實的信息。
所以，在沒有“信用”背書的平臺和信息不對稱的當下，想通過網上買房的重任，是勉為其難了。
汙水處理廠
二、線下售樓部能賣房，主要還是依託“信用體系”作背書
無論是在前十餘年“宗教般”買房的賣房市場，還是近兩年從增量上行轉為存量平行的買房市場，成交除了購房者滿足購買慾望和購買能力必要要素之外，選擇某個開發商或樓盤都存在一個重要的環節——有信用做背書。
開發商在銷售房子時，“信用背書”是通過開發商品牌（代表實力），已開發樓盤（開發經驗），產品理念（產品創新和糾錯能力），物業等級（入住後長期保障）等逐漸建立起來的。
通常的做法是由銷售人員對外傳遞，這是因為銷售人員是開發商對外的窗口，銷售人員對外的使用的工具是銷講，而銷講包括：
① 環境篇（區位、人口、經濟、規劃、配套、道路、交通等）；
② 市場篇（整體市場、區域市場、直接競品、熱點項目）；
③ 公司篇（公司背景、實力、開發項目等）
④ 產品篇（項目基礎數據、產品理念、產品建築及景觀設計、戶型、面積、精裝等）
⑤ 政策篇（宏觀和微觀政策、限購限貸政策、金融政策等）
⑥ 物業篇（物業實力、特色、服務項目、口碑等）
⑦ 100個答客問……
鄭東新區CBD大玉米樓和藝術中心
以上這些內容都是支撐客戶對開發商產生【信用】基礎的要素，再加上現場售樓部、示範區、樣板間、接待流程、服務細節等硬件和軟服務展示出來並在一定時間內才能逐漸建立起來。
在售樓部眾多客戶來源渠道中，朋友介紹和老帶新帶看成交比最高，就是因為“信用體系”發生了作用。
而線上不管是直播還是VR看房或者網紅去售房，一套房上百萬，上千萬，
如果無法有效解決售房方的“信用體系”背書這一關，很難有實際的成效。
比如2月份，在全國範圍內網上售房最出風頭的要數某大，75折、78折，81折一波接一波，很難說清楚，到底是否像很多人說的
“先漲價再打折”的套路。
“無理由退房”這個年年有的套路，已經讓很多人沒有脾氣，“退房”難，“無理由退房“更是很難。一開始說的都挺好，但如果買房人在退房這事上“玩真的”，對不起，開發商也會給你“玩真的”。
先是在“退房”的路上設置很多溝溝坎坎，你如果都堅持下來了，非得“退房”。那好，之前交的錢，會延遲3個月，6個月甚至更長時間才會退還到你的賬上。
這還是全國性的大公司，如果小開發商，能想象的出退房、退錢的難度更大，時間更長。
“國際鄭”窗口鄭東新區
5.6平方公里北龍湖
三、買房是自己人生中的大事，要牢記這6字“真經”
買房是件大事，也可能一輩子就買一套房，也有可能借了6個人的錢包，所以，要慎之又慎。
既然房子對我們自己很重要，買房後可能往後餘年都在這裡度過，所以買房前，多費些心思、多費些體力、多費些時間，都是一件非常有意義和值得的事。
買房時，要牢記這6字“真經”：用好自己的“眼、耳、鼻、舌、身、意”。
通俗一點：睜大自己的“眼"睛去看，帶著自己的"耳"朵去聽、用自己的"鼻"子去聞、善於用自己的"舌”頭去問、多用自己的“身"體去感觸，把各方的信息整合、會“意”後選定。
1)睜大自己的“眼"睛去看
在不同的時候段，自己多去樓盤或社區實地察看，瞭解配套、工程進度及人群畫像。
2)帶著自己的"耳"朵去聽
在不同的時間段，自己用耳朵去聽，就是了解周邊有沒有工廠、高鐵、施工等噪音。
3)用自己的"鼻"子去聞
是指自己到處留心去“聞”，看看周邊有無垃圾站、汙水處理廠、焚燒站等設施氣味。
4)善於用自己的"舌”頭去問
在不同的時間段，自己多去向小區周邊常住的人瞭解自己比較關心問題的方方面面。多向自己能接觸到的地產專業人士詢問，瞭解這個區域的規劃、前景和有無不利因素的設施規劃。
5)多用自己的“身”體去感觸
指的是用自己的身體去感受距離，看看到菜市場、地鐵口、公交站、學校真實距離。
6)把各方的信息整合後會“意”
通過“眼、耳、鼻、舌、身”瞭解到的各方信息，進行彙總，取捨、判定，做出抉擇。
小區實景
小區實景
結語：
有句話說的好“盡信書，不如無書”，網上售房或VR看房，對於買房者來講，只能算多了一種瞭解樓盤的途徑。
但買房對於每個人來說，是件大事，交錢之前，一定要到樓盤實地察看、瞭解，到開發商以前開發過的小區和業主深入的交流，並牢記買房6字“真經”，規避入“坑”。
