4月3日，滸關新房南山楠項目最後兩幢9#和19#加推，其中100套98㎡小戶型5天時間售罄，全部不等週期，用搶房來形容毫不誇張，去晚心儀樓層就沒了。
南山楠網籤表
18年5月7日，南山楠頂著滸關“地王”（只做過幾個月地王）的稱號首次開盤，180套房源對外宣稱去化60%，實際可能一半都不到，當時2.3萬均價在滸關算較高的價格；兩年後同樣的2.3萬均價，南山楠小戶成了滸關熱搶的限價房。
短短兩年年時間，滸關新房也從曾經的剛需向改善靠攏，尤其這個月土拍Costco的入駐，一時間更是風頭無兩，下文一起詳細探討滸關板塊
01 新區滸關
“先有滸墅關，後有姑蘇城”明清運河時期，滸關作為京杭運河最著名的鈔關（徵稅的地方），可謂富得流油，稱得上江南第一重鎮。隨著時代更迭，滸關老鎮失去往昔風采，在新區範圍內的定位趕不上獅山、楓橋，連過去同為剛需板塊的科技城也有超越跡象。
跟科技城從無到有再到精的發展路線不同，這幾年滸關就像一位老者，在定點規劃的扶持下，煥發新春。
早在2010年7月1日，滬寧城際鐵路是長三角地區城際客運鐵路通車，意味著滸關正式邁入“城鐵新城”時代。
從時間上講，當時相城“高鐵新城”規劃還沒推出，滸關對“城鐵新城”非常重視，12年6月《蘇州市高新區滸墅關城鐵塊區整體定位及功能設計方案》第一階段成果彙報，更是基本確定了區域內未來10年發展的方向。
蘇高新城鐵地塊是指青花路以西、興賢路和惠豐花園以南、京杭運河以東、黃花河-九曲河以北區域，總面積約3.66平方公里，作為蘇州市高新區三大片區之一滸通片區的中心所在，曾被譽為“十四省通衢之地”，隨著高新區“北擴西進”戰略的不斷推進，滸墅關城鐵周邊塊區在軌交3號線、中環高速路等交通幹線的建成通車後也必將會迎來新的發展契機。（摘自規劃原文）
但不知道什麼時候開始，“城鐵新城”的討論聲漸漸被“科技城”代替，尤其是15年三大新城炒作最厲害的階段，人們只記得“科技城”、“高鐵新城”、“太湖新城”，而“城鐵新城”似乎被遺忘在時間的長河中。
蘇州新區站
6年前，如果你想去滸關會非常猶豫，當時地鐵不通，只能開車或者公交出行，同時中環修建、有軌電車2號線建軌道，從獅山長江路出發去滸關，如果運氣不好遇上保稅區貨車擁堵，可能1個小時都到不了。
就當年滸關周邊環境而言，哪怕南山檸檬城在案場沙盤圖上把永旺就貼在項目邊上，購房者也猶豫半天，然後騎車在大潤發附近的旭輝華庭、悅庭看看。那個年代買房，購房者只關心眼前看到的，規劃更像掛在售樓處區位展示圖上的大餅。
相反當時一河之隔的金閶新城板塊，藉著古城區身位，外加西環出行便利，三個新房中海御景灣、萬科金色里程、星光耀廣場銷售情況遙遙領先於南山檸檬城和運河水岸，其中星光耀廣場二期更是因為低單價一度染指蘇州銷冠項目。
15年底隨著中環的通車，滸關到獅山CBD僅15分鐘車程，距離感慢慢被消除，加上16年永旺、宜家的開業，城際路附近面貌煥然一新，去年年底隨著3號線正式通車，“城鐵新城”把10年前的超前規劃，全部完美兌現，
展現出新區副中心的風采。
02 滸關新房
滸關目前在售新房比獅山還多，算上通安的兩個一度有15個樓盤在售，然而跟獅山搶哪都划算不同，滸關新房選擇難度比較大，尤其剛需不懂房稍不留神可能就買了很一般的樓盤。
滸關新房分佈圖
滸關新房土拍價
筆者將滸關新房分為兩個區域，主要集中在城際路和老街附近
城際路附近
1.南山楠
開篇提到的項目，小戶非常熱銷，滸關所有新房中賣的最好那個，一是價格、二是位置；價格上文提到了，2.3萬均價有一點倒掛的意思，距離地鐵和商業說遠不遠、說近不近。
個人認為該案98㎡和130㎡兩個戶型是滸關目前在售新房中性價比相對比較高的一個項目，由於98㎡已經售罄，接下來只討論130㎡。
小區區域圖
9#和19#不靠近高架，位置都還不錯，尤其19#離高架遠，採光無影響。
130㎡戶型
周邊剛改的王牌戶型，二手置換首選。周邊二手一套88㎡的小三室售價200-230萬區間，二手小戶賣了加上100萬左右就能換個四房兩衛改善戶型，說實話這個價格對周邊剛需比較友好。
當然，南山楠位置不如隔壁璞玥風華好，而且靠近工業園和高架，外部環境一般，由於總價問題，滸關300萬置換群體一般，相比而言不如98㎡熱銷。
總結：98㎡小戶已經售罄，130㎡算周邊性價比比較高的置換產品，160㎡大戶疊加產品一般不建議。
2.中交路勁璞玥風華
滸關新房位置最好的一個樓盤，不靠鐵路、後排離高架也遠、工業區也有一定距離，自身標杆也很高端，可謂終端改善，最早宣傳的時候裝修標準對標唐寧府。小區品質、裝修標準、位置都可以算滸關頂級，剩下價格自然也是最貴的。
該案一期洋房128㎡戶型已經清盤，主要在售143㎡、172㎡平層，還有少量底復面積186㎡-286㎡，高層均價3.1萬左右，洋房均價3.3。
143㎡戶型
路勁這幾年戶型從來沒讓人失望，143㎡高層戶型堪稱完美，4開間朝南，寬陽臺，幾乎沒有什麼浪費面積。
該案在滸關沒有直接競品，但面臨問題卻很直接，143㎡總價420萬+，理論上可以來獅山搶限價房或者去科技城金茂府試試馬上加推的疊墅。如果跨區域競品，璞玥風華產品也不落下風，主要就是區域配套相對不行了，說的直接一點，就是滸關沒有一所受市場認可的學校。
從璞玥風華最好賣的102㎡戶型也可以看出，哪怕靠高架，也是最熱銷的，滸關總價超過400萬的住宅和其他區域比競爭力一般。
總結：適合周邊終端改善，小區品質不錯，自住是個好選擇，不太適合投資。
滸關老街附近
3.弘陽上熙
老街上的樓盤，配套比城際路周邊差了許多，不靠近地鐵，弘陽做為滸關真正的“地王”至今地價未被打破，現房銷售、低密度洋房小區。
該案備案均價2.9萬，實際銷售價格2.3萬左右，眼下在蘇州限價這麼嚴的情況下，新區不頂著備案價賣的項目非常少，上熙是其中一個，而且折扣力度很大。說了這麼多，就是想告訴各位一個道理，現在的行情不頂著備案價賣的房子，性價比都一般。
拋開價格因素，上熙產品在周邊算比較好的，低密度洋房，得房率非常高，面積段88㎡-120㎡，90㎡複式和115㎡王牌戶型4房2廳2衛，個人更喜歡平層115㎡的
上熙115㎡
該戶型和璞玥風華128㎡戶型不分上下，然而弘陽最好賣的是89㎡的普通中間戶型，某種意義上講，滸關主要還是依賴剛需和剛改市場。
總結：除非周邊拆遷土著置換，投資不是很建議該小區，剛需更建議考慮檸檬城附近靠近地鐵的二手房。
4.首開金茂熙悅
跟滸關“城鐵新城”區域一河之隔，隸屬滸關經濟開發區，周邊配套和規劃不如“城鐵新城”。兩年前首次開盤的金茂熙悅面臨過滸關所有新房的困境，價格太貴一時間市場接受不了，後來不得已降價跑量。
首開金茂熙悅體量很大，其中王牌戶型是89㎡做到了3房2衛，戶型很不錯，目前主要在售戶型105㎡、毛坯也是3房2衛，89㎡戶型馬上清盤，剩餘戶型105㎡毛坯，均價2.3萬左右，127/140㎡精裝，均價2.9萬。
首開金茂熙悅89㎡戶型
該案喜歡標杆自己金茂的品質，一期二期產品是精裝，後來由於總價因素產品改為毛坯，簡單來說就是降標了。
總結：105㎡戶型還可以，如果總價預算足夠，更建議南山楠130㎡，精裝大戶不考慮。
5.運河與岸
一開始聽這個名字以為是運河水岸，後來去了項目才知道是個新樓盤，項目面積段100-146㎡，精裝修，均價2.4萬。
小區戶數很少600多戶、低密度，產品跟弘陽上熙各有優缺，由於精裝因素，整體品質還不錯。主力戶型110㎡的3房2衛，也算是運河景觀房，河對面就是滸關老鎮重點打造的“大碼頭”商圈。
110㎡戶型圖
周邊環境很一般，不靠近地鐵，面臨著同樣的問題，改善小區在滸關並不吃香，尤其是在老街這個位置，改善難如登天，如果說城際路附近改善還能跑跑量，老街區域真的是能賣一套是一套。
總結：對小區品質和環境有一定要求的自住可以考慮。
6.洛克公園
先說洛克公園這個名字吧，世界著名街頭籃球聖地，紐約兩大球場一個NBA的麥迪遜廣場，另外一個就是洛克公園，聽說蘇州很多籃球迷，首次開盤衝著名字就去買了這個小區。
同樣是今年4月初領的預售，南山用了5天清了小戶，洛克公園到現在還有不少房源待售。小區在運河與岸馬路對面，主力戶型就是89㎡，隨著南山小戶的清盤，洛克公園小面積戶型競爭力一下提升不少，整個滸關90以下小戶就此一家，別無分號。
89㎡戶型
跟運河與岸直接競品，連戶型圖風格也差不多，89㎡小戶總價比較低，吸引力還可以，不過建議對比檸檬城附近二手房。
總結：89㎡小戶有一定吸引力，建議對比二手小區。
7.蘇悅灣
六家開發商聯合操盤，小區規模不大，洋房和小高層都有，主力戶型98㎡和121㎡，滸關板塊除了南山就蘇悅灣好賣，單價相對比較便宜。
上個月中旬新領預售證，精裝均價2.26萬，此次備案價格受限價影響，相比之前一期高層2.6萬備案價便宜3K左右一㎡，性價比很高，目前限價備案房源已經不多。
總結：上月中旬新領取預售批次所剩房源不多，性價比還不錯，可以考慮。
8.中南春風南岸
4月初剛剛啟動的一個項目，預計精裝價格2.6萬，戶型99㎡、116㎡、133㎡，精裝三件套都有，地暖、新風、中央空調，品質還不錯，樓間距很大。
有一說一116㎡戶型還不錯，重點就是價格貴！
116㎡戶型
總結：沒什麼好說的，價格放在那邊，預計不會太好賣。
還有就是城際路板塊南山地塊規劃已經公示，估計今年年底或者明年年初加推，有87套公租房，考慮地價1.5萬，預計售價精裝2.7萬左右，對周邊算是很不錯的補充。
除以上8個樓盤外，接下來還有上海嘉兆地塊、東源新拍地塊會陸續入市，滸關新房將會持續大量供應，而陸家嘴蘇鋼廠地塊由於位置原因，打算和通安新房一起做篇詳稿。
03 滸關新房大概還要賣多久？怎麼選？
滸關在售新房數量跟獅山板塊差不多，兩者之間最大的區別就是
滸關不好賣，獅山不夠賣
18年滸關高價地開始啟動入市，兩年時間過去了，僅僅只有越秀江南悅府和旭輝寬悅清盤，接下來只剩大戶的南山楠預計去化率也會放緩，而像洛克公園好幾個老街位置的樓盤，大都一期房源賣了兩年，還是在去年有牛市的行情下。
行內預估滸關目前的存量，按現在的去化速度大概要賣3年以上，上文也提到了，滸關接下來規劃住宅地塊城際路附近有6塊，老街位置附近有8塊，也就是未來很長一段時間，滸關新房供應量是十分充足的，未來限價新房的存在對板塊內二手房最終售價是個很大的挑戰。
因此純投資的角度，不是非常建議。
下面筆者整理了周邊二手房價格，和新房價格基本相差無幾，參考二手房均價和位置，其實滸關區域內除了個別新房，二手房相對性價比更高。
比如老街上那麼多樓盤2.4萬精裝，完全可以去旭輝城、檸檬城看看，位置更好有地鐵有商業，新房除了營銷豪宅夢和規劃，還有什麼？
接下來根據預算，筆者的選擇會偏向二手房
選擇方案
以上僅代表個人建議，有不同意見者，請以自己判斷為準。
