上一篇介紹了一些適合小縣城的30門小本生意，很多網友留言持悲觀情緒，其實不難理解，即使你在當地問一圈所有做生意的老闆，假設有1萬家門店，包括餐飲、商超、洗浴、美甲、婚慶、茶莊等等，但是起碼有7000家說生意不好，因為客源問題是所有老闆都會擔憂的事。這篇我們來聊聊人流即現金流，選址成功即生意成功一半。
眾所周知，人流聚焦地會形成商圈，無論是一二線城市還是十八線的小縣城，開店做生意，選址是開店成功關鍵的因素，瞭解房地產的人都知道，房產的核心三大價值是地段、地段還是地段。做生意也有句名言：“門店最重要的是什麼，第一是選址，第二是選址，第三還是選址”，成功的選址是做生意的核心競爭力之一。
而門店選址是一個很痛苦的事情，有的時候，選址不慎，則滿盤皆輸。本文，就是為了那些對於選址沒有經驗的夥伴們，給出一個切實可行的，降低選址風險的操作流程。（是不是乾貨大家判定！）
商圈人流
工具/原料
• 手機（或相機）、本子、記錄筆、地圖
方法/步驟
1、首先確定一點，做生意是件嚴肅的事，不能用感覺和主觀臆測，是需要科學依據和數據分析的，所以要確立一個思想：不要用店鋪能力去挑戰商圈屬性----選址的指導思想。
看過太多生意人浮浮沉沉，那些歷史經驗告訴我們，凡是違背客觀存在的努力，其結果必然是失敗。
例如，如果身處小縣城，你肯定不會選擇在村裡做生意，一個村落幾個小組，小的幾百人，多的也就千把人，大規模村子不太多；一個鄉、鎮一般是一二十個村子組成，這個流量半徑雖然增加了一二十倍，仍然有限，一個縣城一般是幾十個鄉、鎮組成，中國目前2862個縣級市，劃分成40-70萬人口的屬於中等縣，超過百萬人口的就屬於人口大縣了，有人就有流量，流量集中的區域就是商圈了。商圈內客流的多少、商圈內客流的社會角色、商圈內客流的生活工作節奏等等，都是客觀存在的，也就是我們無法違背無法改變的。正確的做法便是總結髮現出這些客觀存在以後加以數據分析、利用、延展、推動以達到我們的目的。在這裡有很多例子，比如開在勞動市場裡的高端服裝店、開在老小區附近的商務咖啡館。如果不是有其他目的，一般這樣的行為，都是基於開店人自己的主觀臆想。 
2、全面瞭解預開設的店鋪：不論店鋪提供的產品，是有形產品，例如汽車美容、床上用品、特色餐飲、外貿服裝、便利店，抑或無形產品，例如房產中介、家政服務等。都需要先期明確出產品的所有信息，諸如餐飲類，是快餐還是正餐，品類屬性上是像漢堡炸雞一類的小吃、小食還是像黃燜雞米飯、真功夫一類的傳統品類；服裝是定位於時尚職業類、學生潮流類、還是中年老年類，產品的平均售價是高於行業平均價格還是低於行業平均價格。產品提供速度平均時長，例如上餐速度、買一件衣服的速度、提供一次家政的速度。要儘量全面，尤其涉及到關鍵因素（決定將其作為主打特點或前提成立的基礎點，例如快餐的快是一個行業基礎點）在這裡，提供一份清單：
1）、我的產品歸類：吃，穿，住，行？
2）、我的產品區別同類產品的特點是什麼？
3）、此產品處於市場的哪個檔次？
4）、我的產品價格區間是什麼？
5）、消費群體是誰？年齡？喜好什麼？喜歡去哪購買此產品？
6）、店鋪形象是什麼樣？店名，風格，色彩，店招？
7）、開在哪個城區？哪個街道？哪個購物中心？哪個社區？
8）、我的銷售渠道是什麼？購買方式是什麼？
會看商圈劃分
3、類商圈匹配一個城市有無數個商圈，如果對於目標城市已經很熟悉了，那麼這項工作可以在紙上完成，如果不瞭解，則需先去了解城市內分佈的各個商圈特點，直接去尋找對應的商圈。商圈從屬性上一般分為：
客流類商圈：機場，商圈只存於機場內部，候機時間長，總客流人數低，候機時客流狀態處於無事可做；
火車站、汽車站：客流節奏快，客流心態一般是急躁（急著去往某地）的；
社區類商圈：醫院，對於食物要求較高，客流一般較為集中，並且早上空腹者較多；
寫字間：包容性比較強，寫字間的屬性尤其需要注意如果整個屬於裝修、建築一類這種的第二產業寫字間群，那麼對於食物主要傾向於低價量大，對於用品傾向於性價比。其他的類似與服務業、零售業等寫字間群，包容性則比較大，各種需求也就不盡相同；
學校：小學，無直接購買力，需要通過孩子影響家長；初高中，定額購買力，其購買力是在一定範疇內的，大學，高定額購買力。共通性為，非理性消費；
老居民區：本地人年齡較大，年輕人以外地人為主；
新居民區：上班族以及年輕人居多；
複合型商圈：上述任兩者或兩者以上交叉，共存於一個商圈，這一類商圈一般屬於城市中的核心商圈。所以大多數城市的第一個商圈都是在火車站附近進行延伸的。
店中店：每一個商城、美食廣場等均有各自對應主題定位，例如批發市場、平價市場、高端商城等。
基於這些信息，我們就可以通過匹配思維，來尋找預開設店鋪與哪一個商圈匹配度更高。例如，快餐，上餐速度最快為10分鐘，那麼就需要區分哪些商圈對於速度為第一需求，同時要求的是大於10分鐘。這個時候可能就會圈下幾個商圈了。同理，服裝，時尚類，每次購買過程約為半小時，那麼基本就應該鎖定的是客流店以及寫字間客群店了，零售店內銷售的產品整體屬於進口商品居多還是國產的低廉產品居多，自然決定需要以購買力為第一判定標準。
4、類商圈下的目標商圈分析在這階段，就進入到了商圈比較的階段，例如滿足購買力高的商圈一共有兩個，那麼到底哪一個商圈更合適呢？一般可以通過下列幾個途徑：
商圈內競爭對手信息的整理：尋找商圈內與自己相近或可能成為自己競爭對手的店鋪狀態（生意好壞、產品優勢、商圈內具體位置屬於客流走向的上游位，還是客流下游位）；
商圈現在能力：商圈內整體客流的消費力，通過觀察商圈內所有店鋪的生意狀況進行判斷；
商圈成本：商圈內的平均房租、兌費；
商圈發展潛力：商圈未來三年的發展，是擴張發展，還是會存在修地鐵蓋房子拆遷等縮水發展；
商圈成本預算（關鍵點）:能夠用於預開設店鋪的租金、兌費總額。在這個模塊中，需要注意：成本大於一切。不要為開店讓自己的負債過多，因為任何一項投資都是有風險的。如果A商圈內的開店成本遠超預算，那麼就選擇B商圈。
除此以外，還有兩條選擇標準：
1.優先選擇競爭對手少的商圈。優先選擇具有發展潛力的商圈，至少不會短期內縮水的商圈，千萬不要認為因為商圈短期縮水了，成本低了，等熬過去，自然就升值了，這個等待的過程，經常不是我們能夠控制的，風險性太大。
2.優先選擇能夠拿到上客流位置的商圈。
這一階段結束，就可以圈定商圈了，那麼就在鎖定商圈內進行店鋪尋找即可。可是到了這個階段，經常會發生的一個事情是，想開店是商圈內，當下並無可租賃的門市，怎麼辦呢？看第五條
看懂商圈
5、商圈決定匹配：成立商圈內信息檔案。當我們鎖定想要開店的商圈，經常會發生的事情就是，該商圈內並沒有對外出租出兌的房源，而這個時候就需要我們成立商圈內信息檔案了——
目標商圈內所有店鋪明細：
店鋪名稱：
店鋪類別：
店鋪面積：
店鋪位置：
店鋪生意狀況：
店鋪人員：
通過檔案，能夠總結出的不好的店鋪動態，判斷該店鋪是否是我們目前在該商圈內能夠挖掘到的最好位置店鋪，如果是，則必須獲取到店鋪老闆的信息，主動出擊與店鋪老闆約談兌店事宜。
看懂商圈
6、關於如何進行談判，可以先關注這個號，後續會有文章介紹。關於針對商圈內具體店鋪位置選擇，則需各行業具體實操。
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特別注意事項
• 任何投資都是有風險的，不要為僅僅在拿門市這件事情就超出了整個投資預算。這樣其他方面一定會受到影響
• 開店，不急於一時，做店也不是一次性將顧客的錢收進來。一定要先做足功課，有的時候，選址就是一個等待的過程。
最後，生意是人做出來的，要審時度勢，不要覺得周邊已經有很多家同類型的店鋪，你就沒有機會了，有句話的確要認同，中國絕大部分生意是可以重新做一遍的，要在紅海里尋找藍海。打工，適用絕大部分平凡人，但是隻有少數那麼一點人能夠位居人上人；創業，才能夠改變平庸。
歡迎各位提出問題，可以吐槽，可以噴，分享自己做生意的經歷，共勉之。
