2020年
5月，經開區二手房掛牌價格為：17009元/平，較4月份上漲168元/平，漲幅1%。2020年4月，經開區二手房成交價格為：17252元/平，較3月份上漲614元/平，漲幅4%。
疫情過後，經開區的房價也開始企穩轉升。
根據經開區的中學學校分佈，將經開區劃分為9個子版塊進行分析：45中芙蓉分校板塊、68中板塊、168玫瑰園西板塊、168玫瑰園東板塊、46中海恆板塊、經開實驗學校板塊、72中板塊、168玫瑰園南板塊、清華附中板塊等。（關注合肥房博士，後臺回覆“學區”查看。）
一、各板塊去化週期走勢：
合肥貝殼平臺2020年5月份掛牌數量為65000套，折算成全市平均去化週期，大約為57個月。
1、168玫瑰園西校板塊，去化週期10個月，房源緊張，供不應求；
2、168玫瑰園東校板塊，去化週期11個月，房源緊張，供不應求；
3、45中芙蓉分校板塊，去化週期27個月；
4、72中板塊，去化週期28個月；
5、經開實驗學校板塊，去化週期30個月；
6、46中海恆板塊，去化週期36個月；
7、168玫瑰園南板塊，去化週期45個月；
8、68中板塊，去化週期46個月；
9、清華附中板塊，無數據。
二、各板塊成交價格走勢：
1、168玫瑰園西校板塊，2020年1-4月成交均價為22365元/平；
2、168玫瑰園東校板塊，2020年1-4月成交均價為21358元/平；
3、45中芙蓉分校板塊，2020年1-4月成交均價為19484元/平；
4、168玫瑰園南板塊，2020年1-4月成交均價為16547元/平；
5、68中板塊，2020年1-4月成交均價為15820元/平；
6、46中海恆板塊，2020年1-4月成交均價為
15068元/平；7、經開實驗學校板塊，2020年1-4月成交均價為14753元/平；
8、72中板塊，2020年1-4月成交均價為11944元/平；
9、清華附中板塊，無數據。
經開區成交均價最高的前三個板塊分別是：168玫瑰園西，168玫瑰園東和45中芙蓉。
三、各板塊房價分析
由於部分板塊的數據量較少，受數據限制，本文重點分析經開區比較熱門、成交價格較高的幾個板塊：45中芙蓉分校板塊、168玫瑰園西板塊、168玫瑰園西板塊、46中海恆板塊、168玫瑰園南板塊等。
1、45中芙蓉分校板塊
2020年1-4月份成交均價為19484元/平，較2019年上漲134元/平，漲幅2.8%。
45中芙蓉分校，2019年中考指標到校最低分728分，排名第17位，高於48中望湖校區、50中新望嶽等中檔學區，成績非常不錯。不過2019年45中芙蓉參加中考只有170人左右，人數較少，還不能全面反映該學校的實際水平。45中芙蓉分校包含融科城1-6期次新小區，還有報業園、文錦新城等單位集資小區。加之近政務區，居民素質和生源質量不差。最終落位在中檔水平，應該沒什麼問題。另一方面，經開區周邊有50新和168玫瑰園兩大頂級學區，保持著對優質生源的強大吸引力。最終，我估計45中芙蓉也只能作為二線學區存在，躋身頂級一線學區可能性很小。
融科城融祥園：
2020年1-4月份成交均價為20863元/平，較2019年上漲1404元/平，漲幅7%。
融科城 2013年開盤，2015年陸續交房，房齡較新，處於黃金期，幾乎沒有折舊。（房齡與房價的的折舊關係，可以關注：合肥房博士，後臺回覆：房齡，查看。）距離地鐵3號線800米左右。緊挨著融創中心，在板塊內處於核心位置。整個融創城小區，均是高層為主，比較擁擠，這是很大的不足。主流戶型85平2房，成交總價均值170萬左右，年升值率7%左右。97平左右邊戶3房，總價均值210萬左右，年升值率達到10%左右，比較優質。140平米南北通透正規4房，總價310萬+，年升值率達到了10%以上。作為政務區周邊品牌改善小區，承接了政務區的改善需求外溢，這種大戶型有一定的市場。
融科城融和園：與融祥園戶型面積段基本一致，設計比較合理，位置略差。升值率、成交量、成交週期基本接近。
融科城融福園：
2020年1-4月份成交均價為20055元/平，較2019年上漲1017元/平，漲幅5%。融福園的戶型偏大偏改善。中間戶3房110平，總價220萬+。邊戶130平，只有3房，總價250萬+。
距離地鐵口超過1公里，位置較偏。這種位置，配以大戶型改善戶型，產品定位不準確，未來流動性遠不及融和園和融祥園。
德信文錦新城：超過10年的大戶型為主的多層小區。掛牌面積均值為：130平，掛牌套數為：44套，去化週期為132個月：2020年0成交記錄。這是一個逐漸老去的老、舊、大、多層小區，在市場上已經很難找到願意接盤的買家。
報業園：報業園是省裡宣傳部門的集資小區，小區當初的設計，本意也是為了改善自住，小區容積率不高，比價安靜。掛牌面積均值119平，總價均值為222萬。房齡超過10年的大戶型為主的“改善”小區，越來越無人問津，掛牌套數為：41套，去化週期為82個月，高於全市均值25個月，2020年0成交記錄。
瑞格花園:戶型偏大，房子超過10年，小區前面是芙蓉路+鐵路，東邊是醫院，周邊居住環境較差。去化週期88個月，0成交。
上湖名苑：與報業園，德信文錦新城等大面積小區不同，上湖名苑的面積段下沉到89平米3房，總價格在160萬左右，而房齡還在10年以內。這對於近政務區的剛需來說，是個不錯的選擇。與之類似的，還有名仕豪庭小區。
3、168玫瑰園西板塊
2020年1-4月份成交均價為22365元/平，較2019年上漲676元/平，漲幅3.1%。
由於近幾年168玫瑰園西在中考方面成績非常穩定，總分750分以上、700分以上人數佔比，均名列合肥個初中前茅，甚至高於傳統的50中東、50中西、48中等名校之上。
加之168玫瑰園有一部分優秀生源可以提前進入小168高中，不佔用指標到校名額。168玫瑰園西的指標到校最低分比其它頂級初中要低10分以上。導致168玫瑰園比其它初中進入大1、6、8高中、小168高中的比例明顯高於其它學校。
正是由於這種優勢的存在，168玫瑰園的房價近2年，也是坐火箭一般，一飛沖天。在所有學區房中，熱度僅次於
50中新。2019年初，我的密圈好友，即開始購入國耀花半里小戶型，從2019年初不到100萬，到現在的140萬左右。每一個後來者都是越買越貴，越貴越買......
5月份掛牌數據顯示，168玫瑰園許多熱門小區如國耀花半里、中環雲邸、大學城博雅居的去化週期不足10個月，房源非常稀缺。168玫瑰園西各小區的成交數據及升值率見下表。（由於成交數據量較少，部分小區數據波動較大，僅供參考）
國耀花半里：成交量最大的小區，1-4月份就有11條成交記錄。去化週期只有7個月。國耀花半里的優勢是面積小，位置核心，總價低，學區穩。類似的小區還有大學城博雅居。博雅居的產權只有50年，大中戶型成交價格比國耀花半里低20%以上，33平的一房小戶型升值率也能達到15%以上，也是非常優質的投資標的。
綠城玫瑰園：目前在合肥的改善二手小區裡，栢悅公館、凱旋門、綠城玫瑰園能算得上前三名。玫瑰園分南北兩個區，北區以高層為主，南區是別墅區。4月份成交了一套684平的獨棟別墅，總價1918萬，2020年第一套超過千萬的成交記錄。豪宅與名校之間，往往是相輔相成、互相成就。不過也要注意到，玫瑰園目前的去化週期是32個月，在板塊內去化週期最長。栢悅公館的去化週期大概是16個月左右。從另一個側面反映，隨著玫瑰園房齡的增加，隨著合肥更多高品質新樓盤的競品推出，玫瑰園高層超大戶型的流動性在降低。
中環雲邸：168西比較不錯的次新剛改小區，在我之前的文章以及小密問房圈的諮詢中，168玫瑰園西，中環雲邸一直是我第一推薦的小區。兩房230萬左右，中間戶小三房260萬左右。價格段低於政務，可以兼顧學區+自住+投資，是非常優質的資產。
金星家園雖然產品定位改善，但是品質拖了後腿。金星家園可以選擇的2房、3房剛需戶型比較受歡迎，自住+投資價值較高。4房以上大戶型只能以價換量，投資價值低。
九龍園、翰林雅居、翰林府邸等總價不高的剛需小區，雖然品質、地理位置等多有槽點，因為總價低，門檻不高，價格也得到了補漲。這一點，就像政務區的淺水灣。寧買學區房中的草，不買遠郊盤中的寶。頂級學區房的低品質小戶型，遠比遠郊盤的大洋房，有投資價值。
國耀一方城、安大磐園：因為面積偏大，總價偏高，接盤者不多。168玫瑰園西板塊，改善一般選擇玫瑰園，剛改選擇中環雲邸、剛需選擇金星家園、國耀花半里等，所以國耀一方城、安大磐園比較尷尬，投資慎選。
4、168玫瑰園東板塊
2020年1-4月份成交均價為21358元/平，較2019年上漲1535元/平，漲幅7.7%。
我在2018、2019年間，通過實地調查和多次踩盤，確認168玫瑰園東具有很大的投資價值，雖然沒有出成績，但其價格的強勢程度，使我不得不將之納入10大有投資價值的學區房之列（關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆：學區，查看）。而168玫瑰園東區與西區，在房價上的差距越來越小的事實，也驗證了我的判斷。168玫瑰園東區和西區是一套領導班子，同一套教學管理規範，同一批教師隊伍。168玫瑰園東相比西，主要薄弱的是生源和積澱。
168東區成交，以中小戶型的投資及掛學區為主。2020年平均成交面積均值為76平，比西區小了26平。市場表現仍然是非常謹慎的。
金水童話名苑：是168東掛學區比較理想的小戶型。總價低，流動快，升值率也高。2020年的成交均價，較2019年，上漲了20%。目前上金水目前的一房小戶型，100萬左右仍然能淘的到。性價比不錯，可以重點關注。
如果需要淘小兩房的學區小戶型，掛學區兼偶爾自住，
中環城國際公寓和經典華城，是不錯的選擇。
銅冠花園是板塊內為數不多的新房，戶型緊湊，面積段下沉。87平中間戶3房，106平邊戶三房，都是投資的爆款。可惜現在房東心態很高，房源少，要價高。一房難求。
紫御府是板塊內面積和價格段都比較合理的偏改善小區。可以作為改善自住+學區+投資需求。
海馨苑是海關集資小區，戶型偏大，總價過高，房源少，成交量也較低。
香水郡小區品質很一般，戶型偏大，總價200萬+，因為168東尚未出成績。香水郡目前沒有投資價值。
7、46中海恆板塊
2020年1-4月份成交均價為15068元/平，較2019年下跌290元/平，跌幅2.1%。
綜合掛牌價格、成交數量、去化週期和升值率，可以看出。該板塊，目前相對優質的小區有：海恆金嶼海岸、依瀾雅居、華地潤園、金大地時代天街、綠地濱湖國際花都、時光原著等。這些小區的主要特點是房子比較新，戶型比較合理，總價不高。
2020地鐵7號線1期獲批，經開區收穫了第二條地鐵線。另外，按照早期規劃，機場S1號線，在46中海恆板塊，建業時光原著附近設有一站。不過據@合肥圖王小密圈最新透露，S1地鐵線原規劃經過南豔湖東北角的“芙蓉路”站大概率被取消。
圖片來自：微博@合肥圖王
這對於3月5日土拍中，頂格價拍得經開區202001地塊的綠地、經開區202002地塊的中海兩家開發商。以及萬科產融中心、海爾雲璽兩個在售樓盤，不是一個好消息。
8、168玫瑰園南板塊
2020年1-4月份成交均價為16547元/平，較2019年上漲431元/平，漲幅2.6%。
2019年168玫瑰園教育集團在南豔湖南岸設立168玫瑰園南校區，給南豔湖周邊帶來了很大的想象空間。不過最終學區劃分，只是將錦繡大道以南的
濱湖前城、綠地濱湖印象、中環湖濱公館、觀瀾華庭等劃入。南豔湖四周的小區，如海恆金嶼海岸、綠地濱湖國際花都，卻仍在46中海恆範圍內。當時有不少賭學區的朋友，也未能如願。而被劃入168玫瑰園南區的幾個小區，突然之間，來了個名校教育集團的分校，就像天上掉餡餅一樣。在房價上，各小區普遍跳漲1-2000元/平。
該板塊限於成交量較少，升值率存在較大偏差，僅供參考。
綠地濱湖印象：在板塊內屬於品質不錯、房齡均新的小區。2019年學區正式宣佈劃入168玫瑰園南區以後，小三房從150萬跳漲到了170萬左右。當月掛牌均價已經達到20046元/平，業主心態較高。
御景前城情況與濱湖印象類似，在學區正式確定後，價格跳漲了20萬左右。然後處於僵持狀態，房價逐漸迴歸理性和平穩，並略有漲幅。
觀瀾華庭：成交量最大，房齡新，戶型小。70平左右2房，90平左右三房。實際成交價格上漲幅度並不大。小2房基本橫盤，小三房實際年升值率5%左右，中檔資產。
濱湖前城、江汽六村、新年新村等品質較低的二手回遷或集資小區，受學區拉動的幅度非常小，成交量很低，實際漲幅非常低。
從經開區的168玫瑰園南區板塊價格走勢，可以看出，當一個學區利好出現時，周邊的小區房價會迅速反應，如果是名校的正規分部，校區，通常周邊小區的房價會有一個跳漲。這一點在高新區的科大附中高新中學板塊也得到了驗證。高新區的消息發佈後，峰尚公寓、金濠優活城等小戶型漲幅超過30%以上，板塊內品質小區
綠城桂花園，價格也有明顯的漲幅。但是這種利好的影響，並不像成熟學區房那樣持久和深遠，在廣度和深度上，都有侷限性。第一波利好兌現在部分小區的房價上，後面價格又會進入橫盤狀態。比如168玫瑰園南區、高新區的科大附中，對於一些老舊大戶型小區，價格拉動很小。由於清華附中合肥學校，只對清華水木園招生，所以目前沒有成交數據可供分析。據我密圈好友透露，清華附中也在周邊小區進行掐尖，加上水木園的生源，未來應該也不至於會考得太差。這兩年，清華附中合肥學校，科大附中高新中學，名校初中紛紛走集團化辦學之路。而集團化，會不會是個花拳繡腿，尚未可知。
2019-2020年間，經開區的風頭完全被高新區搶去。經開區新房供應量少，只有168玫瑰園的學區房，獨領風騷。除此以外，經開區的一些次新二手房，表現的也還算可以。這其中包括：68中板塊的
葛洲壩玖瓏府、華邦繁華里、經開實驗學校板塊的禹州翡翠湖郡、世茂翡翠首府等等。合肥當下仍然是以濱湖、高新作為重點發展區域，經開區2020年大概率也還是中規中矩，靠學區撐場面。2020年國內疫情基本有效控制，5月份，全社會復工復學，逐漸走向正軌。深圳、上海、南京的房價均出現上漲態勢。貝殼平臺數據顯示，4月份合肥全市二手房成交均價，較3月份上漲了341元，漲幅2%。走出了2、3月份的低迷行情，但是仍沒有達到2019年12月份的價格高度。說明合肥樓市，已經在3月份觸底後，開始反彈。而我在4月份的文章《2020年4月，合肥濱湖新區房價跌了嗎？》（關注微信公眾號：合肥房博士，後臺回覆：濱湖，查看），已經告訴大家，濱湖的房價已經企穩反彈。隨著金融機構貸款利率逐漸下行，銀行房貸逐漸寬鬆，合肥樓市也逐漸走出低谷，並有了進一步
上行的動力和空間。合肥房博士潛心研究合肥樓市，專業提供各種購房諮詢，幫助朋友們：
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